Gids · Kopen

Een woning kopen of verkopen op lijfrente in Vlaanderen

Koop op lijfrente: boeket, maandelijkse rente, volle eigendom of vruchtgebruik. Risico's voor koper en verkoper en het effect op uw verkooprecht in Vlaanderen.

Gecontroleerd op aan de officiële bronnen onderaan de pagina.

In het kort

Bij een verkoop op lijfrente betaalt de koper de prijs niet in één keer maar in schijven: meestal een deel contant bij de akte, het boeket, en voor de rest een maandelijkse rente die loopt tot de verkoper overlijdt, of tot een afgesproken einddatum. De verkoper kan in de woning blijven wonen als de verkoop in vruchtgebruik gebeurt; bij volle eigendom mag de koper meteen intrekken. Notaris.be noemt het een kanscontract: niemand weet hoe lang de rente loopt. Het boeket bedraagt volgens Wikifin doorgaans 10 tot 20 % van de waarde van de woning. Voor het verkooprecht in Vlaanderen is het belangrijk of de koper volle eigendom of enkel blote eigendom verkrijgt.

Hoe werkt een lijfrente?

De koper verbindt zich ertoe de verkoper, of de langstlevende van hen, maandelijks een som te betalen, levenslang of voor een vastgestelde maximumtermijn. Dat bedrag kan al dan niet worden geïndexeerd. De rente wordt berekend op basis van de leeftijd en de levensverwachting van de verkoper, aan de hand van vaste sterftetabellen. De verplichting om te betalen vervalt bij het overlijden van de rentegenieter of bij het verstrijken van de termijn in het contract.

Wikifin onderscheidt de formules:

  • volle eigendom: de koper mag de woning onmiddellijk betrekken;
  • vruchtgebruik: de verkoper blijft in de woning wonen tot hij overlijdt;
  • beperkte duur: de rente is beperkt tot maximaal 20 of 25 jaar;
  • onbeperkte duur: de rente loopt tot het overlijden van de verkoper;
  • met of zonder boeket en met of zonder indexering.

Na het overlijden van de verkoper hoeft de koper geen rente meer te betalen en wordt hij volle eigenaar van de woning.

Voor- en nadelen voor de verkoper

Voordelen. De verkoper blijft (bij vruchtgebruik) in zijn woning wonen en krijgt een regelmatig, gegarandeerd inkomen. De rente wordt volgens Wikifin en notaris.be in principe niet belast, omdat ze een manier is om de verkoopprijs te betalen. Dat geldt niet als de koper een vennootschap is of de woning voor professionele doeleinden wordt gebruikt. Met een ontbindend beding in het contract bouwt de verkoper een verzekering in tegen wanbetaling: in dat geval wordt hij weer volle eigenaar en mag hij de reeds ontvangen rente als schadevergoeding houden.

Nadelen. De verkoper is geen eigenaar meer, dus de woning gaat niet meer naar zijn erfgenamen. Hij loopt het risico dat de koper de rente niet meer betaalt. Wordt een einddatum afgesproken, dan stopt de rente op die datum, ook als de verkoper dan nog leeft; bij vruchtgebruik mag hij dan wel blijven wonen.

Voor- en nadelen voor de koper

Voordelen. De koper moet niet in één keer de volledige prijs ophoesten en hoeft niet per se een lening af te sluiten. Leeft de verkoper niet lang meer, dan kan het een goede zaak zijn.

Nadelen. De verkoper kan veel langer leven dan geschat, waardoor de aankoop duur uitvalt. Een uiterste datum voor de betalingen beperkt dat risico. Bij vruchtgebruik beschikt de koper pas over de woning vanaf het (onzekere) overlijden. Moet u voor het boeket een lening nemen, dan is dat volgens Wikifin een consumentenkrediet, zonder de voordelen van een hypothecair krediet. Wikifin merkt ook op dat de kosten bij een lijfrente iets hoger liggen dan bij een klassieke verkoop.

Wat betekent het voor uw verkooprecht in Vlaanderen?

Het verkooprecht wordt berekend op de overeengekomen prijs en lasten of de overeengekomen tegenprestatie ten laste van de koper, en nooit op minder dan de verkoopwaarde van het overgedragen goed (Vlaamse Codex Fiscaliteit, artikel 2.9.3.0.1). Wordt de blote eigendom overgedragen met voorbehoud van vruchtgebruik, dan mag de verkoopwaarde niet lager zijn dan de verkoopwaarde van de volle eigendom (artikel 2.9.3.0.5).

Het verlaagde tarief van 2 % geldt voor de aankoop van de volle eigendom van een woning door natuurlijke personen die er hun hoofdverblijfplaats vestigen (artikel 2.9.4.2.11). Notaris.be zegt uitdrukkelijk dat het niet volstaat om de woning enkel in blote eigendom of in vruchtgebruik te verkrijgen. Bij een lijfrente met vruchtgebruik voor de verkoper krijgt de koper enkel de blote eigendom zolang het vruchtgebruik loopt: laat de notaris vooraf berekenen welk tarief en welke grondslag gelden. Het standaardtarief bedraagt 12 %. Voor 300 000 € is dat 36 000 € tegen 12 % en 6 000 € tegen 2 %: het verschil is groot, dus laat het uitrekenen.

Wat kost het

Naast het verkooprecht komen het ereloon van de notaris en de aktekosten. De kosten van een aankoop op lijfrente liggen volgens Wikifin iets hoger dan bij een klassieke verkoop. Het boeket en de rente maken deel uit van de prijs. Gebruik onze rekenmodule voor aankoopkosten voor een gewone aankoop als vergelijkingspunt, en vraag de notaris een berekening voor uw formule.

Waar let u op in het contract?

  1. Een ontbindend beding voor wanbetaling.
  2. Een einddatum voor de rente, als u dat wenst.
  3. Indexering: wel of niet.
  4. De berekening van de rente: de tabellen die gebruikt zijn.
  5. De regeling voor lasten en onderhoud tijdens het vruchtgebruik.
  6. De afspraken over de langstlevende verkoper.

De notaris voorziet volgens notaris.be in de verkoopakte de nodige waarborgen, bijvoorbeeld voor het geval de koper niet verder betaalt. Vraag advies aan een notaris vóór u ondertekent.

Welke professional raadplegen

De notaris stelt het contract op en voorziet de waarborgen: zie de rol van de notaris. Een kredietbemiddelaar vertelt u wat een lening voor het boeket kost. Wilt u de waarde van de woning laten bepalen, lees dan onze gids over een woning laten schatten.

Veelgestelde vragen

Wat is het boeket?

Het bedrag dat de koper bij de ondertekening van de verkoopakte betaalt. Het bedraagt doorgaans 10 tot 20 % van de waarde van de woning, maar kan hoger zijn als beide partijen akkoord gaan.

Moet ik als verkoper belasting betalen op de rente?

In principe niet, want de rente is een manier om de prijs te betalen. Dat geldt niet als de koper een vennootschap is of de woning professioneel wordt gebruikt.

Kan de verkoper in de woning blijven?

Ja, bij een verkoop met voorbehoud van vruchtgebruik. Bij volle eigendom mag de koper meteen intrekken.

Wat als de koper stopt met betalen?

Met een ontbindend beding wordt de verkoper opnieuw volle eigenaar en behoudt hij de rente die hij al ontving.

Krijg ik het verlaagde tarief van 2 %?

Alleen bij de aankoop van de volle eigendom van uw enige eigen woning waar u zich vestigt. Bij blote eigendom met vruchtgebruik voor de verkoper is dat niet vanzelfsprekend: laat het uitrekenen.

Meer gidsen over kopen

Bronnen

Alle gidsen · Payotte België