Een verhuurde woning kopen in Vlaanderen: de huurder blijft

Wat de verkoper moet melden

De verkoper moet u vóór het sluiten van de verkoopovereenkomst laten weten dat het goed verhuurd is en om welk type huurovereenkomst het gaat. In de verkoopovereenkomst moet hij vermelden dat het goed verhuurd is en de gegevens van de huurovereenkomst opnemen (artikel 38). Vraag dus vóór uw bod: een kopie van het contract, de plaatsbeschrijving, het bewijs van registratie, de huidige huurprijs en de kosten en lasten.

Welk huurcontract is het?

• Contracten vanaf 1 januari 2019. Het Vlaams Woninghuurdecreet geldt voor huurovereenkomsten van een woning die de huurder als hoofdverblijfplaats gebruikt en die vanaf 1 januari 2019 zijn gesloten.
• Schriftelijke contracten van vóór 1 januari 2019. Het decreet zegt zelf dat het daarop niet van toepassing is (artikel 83): voor die contracten blijven de oude regels uit het Burgerlijk Wetboek gelden (artikel 80). Laat de notaris nagaan welke regels voor uw huurder gelden.
• Kortlopende contracten. Partijen kunnen een huurovereenkomst afsluiten voor een duur van maximaal drie jaar. Die kan eenmaal en enkel schriftelijk worden verlengd, zonder dat de totale duur drie jaar overschrijdt.

Wat de koper-verhuurder mag opzeggen

De standaardduur van een woninghuurovereenkomst is negen jaar. Wat daarna of ervoor kan, hangt af van de reden:

Een opzegging voor persoonlijk gebruik moet de identiteit en de verwantschap van de persoon vermelden die zal intrekken. De huurder mag het bewijs van verwantschap vragen. Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging worden betrokken en ten minste twee jaar doorlopend betrokken blijven. Doet u dat niet zonder buitengewone omstandigheden, dan heeft de huurder recht op achttien maanden huur.

Let op: partijen mogen de opzegmogelijkheden voor persoonlijk gebruik en voor het einde zonder reden uitsluiten of beperken in het contract (artikelen 17 en 19). Lees het contract van de huurder dus goed na.

De huurder zelf kan altijd opzeggen

De huurder kan op elk ogenblik opzeggen met drie maanden opzeggingstermijn. Gebeurt dat tijdens de eerste driejarige periode, dan heeft de verhuurder recht op een vergoeding van drie, twee of één maand huur, naargelang het einde valt in het eerste, tweede of derde jaar. Zolang de huurovereenkomst niet is geregistreerd na de termijn van twee maanden uit het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten, gelden die opzeggingstermijn en die vergoeding niet. De verplichting om de huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving te laten registreren rust op de verhuurder. Een niet-geregistreerd contract maakt het dus voor de huurder gemakkelijker om te vertrekken, en dat risico draagt u als nieuwe verhuurder.

Lasten, onroerende voorheffing en huurwaarborg

• De onroerende voorheffing van het gehuurde goed kan niet ten laste van de huurder worden gelegd (artikel 36).
• De kosten en lasten die met het gebruik van de woning te maken hebben, zijn voor rekening van de huurder; het moeten werkelijke uitgaven zijn, tenzij uitdrukkelijk een forfait is afgesproken.
• De huurprijs wordt eenmaal per huurjaar geïndexeerd op de verjaardag van het contract, tenzij dat is uitgesloten, en alleen als de belanghebbende partij daar schriftelijk om vraagt (artikel 34). Nadere uitleg vindt u in onze gids over huurindexatie.
• Over de huurwaarborg: vraag de notaris wat er met de waarborg van de huurder gebeurt bij uw aankoop en hoe dat in de akte wordt geregeld. Wij lazen daarover geen regel die wij hier kunnen samenvatten.

Gevolgen voor uw verkooprecht

Het verlaagde verkooprecht van 2 % geldt in Vlaanderen alleen voor de aankoop van de enige eigen woning door een of meer natuurlijke personen die er hun hoofdverblijfplaats willen vestigen. Daarvoor moet u zich binnen drie jaar na de akte inschrijven op het adres en minstens een jaar ingeschreven blijven (Vlaamse Codex Fiscaliteit, artikel 2.9.4.2.11). Koopt u de woning om te verhuren, dan geldt het standaardtarief van 12 %.

Wilt u in een verhuurde woning gaan wonen, tel dan na of uw opzegging past in die termijn van drie jaar: een opzegging voor persoonlijk gebruik loopt zes maanden en kan niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode van het contract. Voor 300 000 € geeft 2 % 6 000 € en 12 % 36 000 € aan verkooprecht. Voor het totaal van de aankoopkosten gebruikt u de rekenmodule voor aankoopkosten.

Welke professional raadplegen

De notaris controleert het huurcontract, de registratie en de vermeldingen in het compromis en de akte: zie de rol van de notaris. Een vastgoedmakelaar kan de huurdersgegevens voor u verzamelen. Een kredietbemiddelaar helpt u de lening te structureren als de huur een rol speelt in uw budget.