Een woning laten schatten in Vlaanderen: wie en wat kost het

Waarom en voor wie schat men een woning?

Een schatting beantwoordt altijd een vraag, en de vraag bepaalt wie ze doet:

• Als koper: heeft de woning de prijs waard die men vraagt? Uw bank zal dat ook willen weten.
• Als verkoper: wat is een realistische vraagprijs?
• Bij een erfenis: welke waarde geeft u aan in de aangifte van nalatenschap voor de erfbelasting?
• Bij een lening: welke waarde neemt de bank als basis voor de quotiteit?

De schatting door de bank

Voor kredieten sinds januari 2022 baseren banken zich niet meer op de aankoopprijs. Cruciaal is de waarde van de woning, dus moeten ze die schatten voor ze een krediet verlenen. Volgens notaris.be doen ze dat in principe met statistische modellen. Dat brengt voor kopers geen extra kosten mee. Een plaatsbezoek door een schatter is enkel nodig als de bank de waarde met onvoldoende zekerheid kan bepalen, bijvoorbeeld omdat haar database te weinig gelijkaardige panden bevat of omdat het pand specifieke kenmerken heeft.

Wikifin zegt dat de bank ook een expert kan aanstellen om de woning of grond te schatten. De schattingskosten verschillen van de dossierkosten, moeten u op voorhand worden meegedeeld, u moet ze aanvaarden en ze zijn maar verschuldigd als de schatting effectief werd uitgevoerd. De dossierkosten zelf zijn volgens Wikifin beperkt tot maximaal 350 euro voor een hypothecaire lening. Vraag uw bank dus altijd wie schat, hoe, en tegen welke prijs.

Gaat de schatting van de bank lager uit dan uw aankoopprijs, dan kan dat uw lening beïnvloeden. Bereken op voorhand wat dat betekent voor uw eigen inbreng en uw leencapaciteit.

De schatting door de makelaar

Volgens het BIV is het schatten van een pand niet strikt voorbehouden aan vastgoedmakelaars, maar een makelaar kent de regio en de gangbare prijzen. Hij houdt rekening met parameters zoals de bewoonbare oppervlakte, de afwerkingsgraad en de omgeving (scholen, openbaar vervoer, winkels). Het BIV spreekt van een snelschatting en een gewone schatting. Ook de energieprestatie weegt steeds meer door in de waardebepaling.

Een commerciële schatting is een raming voor de vraagprijs. Notaris.be raadt aan om meerdere schattingen te vergelijken door verschillende experten, zoals makelaars en notarissen: zo krijgt u een beter beeld van de marktwaarde. De vraagprijs is volgens het BIV in de meeste gevallen een uitnodiging om over de prijs te onderhandelen.

Wat een makelaar voor een schatting aanrekent, lazen wij nergens in een officiële bron. Vraag het vooraf, schriftelijk, en vraag of de schatting verbonden is aan een verkoopopdracht.

De schatting bij een erfenis

Hier zijn de regels het scherpst, want de waarde bepaalt de erfbelasting. Sinds 1 april 2019 hebben de erfgenamen volgens notaris.be drie mogelijkheden om een onroerend goed in een nalatenschap te schatten:

1. Een eigen waardering. Goedkoop, maar riskant: Vlabel heeft twee jaar om na te gaan of u te weinig hebt geschat. Verkoopt u het goed binnen die periode tegen een hogere prijs, dan betaalt u aanvullende erfbelasting en, als het verschil minstens 10 % bedraagt, ook een belastingverhoging.
2. Een erkend schatter-expert. Vlabel publiceert de lijst. De kosten zijn ten laste van de erfgenamen. Het verslag is bindend voor Vlabel als het voldoet aan de wettelijke kwaliteitsvereisten en bij de aangifte van nalatenschap is gevoegd.
3. Een voorafgaande bindende schatting door Vlabel. U vraagt ze vóór de indieningstermijn van de aangifte verstrijkt; ze is gratis. Verkoopt u het goed later duurder, dan heeft dat geen gevolgen. Bent u het niet eens, dan kunt u binnen drie maanden bezwaar indienen met bewijsstukken.

De aangifte van nalatenschap moet binnen 4 maanden na het overlijden worden ingediend. Zowel de bindende schatting van Vlabel als de inschakeling van een expert verlengen die termijn niet. Begin dus tijdig. Meer over de erfbelasting leest u in onze gids over erfbelasting op een woning.

Welke professional raadplegen

Een vastgoedmakelaar helpt bij de vraagprijs en de verkoopstrategie. Een erkend schatter-expert (op de lijst van Vlabel) maakt een gemotiveerd verslag voor een erfenis. Een landmeter-expert meet de oppervlakte en de grenzen na: zie onze gids over de landmeter-expert. De notaris verwerkt de waarde in de akte of de aangifte. Een kredietbemiddelaar kan u uitleggen hoe de schatting van de bank uw lening beïnvloedt.