Eigen inbreng en quotiteit bij een woonkrediet

Wat is de quotiteit?

De quotiteit, ook schuldgraad genoemd, is het bedrag van het hypothecair krediet gedeeld door de waarde van de woning. Notaris.be geeft een voorbeeld: een huis van 350 000 euro en een krediet van 300 000 euro geven een quotiteit van afgerond 86 %. Leent u 340 000 euro, dan is dat 97 %.

Sinds 1 januari 2022 moet de bank de waarde van uw woning laten schatten voordat ze een krediet toekent. Het bedrag dat ze u kan lenen, wordt berekend op die schatting, niet meer op de aankoopprijs. Die schatting kan met statistische modellen gebeuren of met een plaatsbezoek. U krijgt een kopie van het schattingsverslag en u betaalt de schattings- en dossierkosten. Daar zijn grenzen aan: Wikifin vermeldt dat de dossierkosten beperkt zijn tot maximaal 350 euro. De schattingskosten moeten u vooraf worden meegedeeld, u moet ze aanvaarden en ze zijn enkel verschuldigd als de schatting effectief werd uitgevoerd.

Wat zegt de Nationale Bank?

De Nationale Bank van België (NBB) legt geen verbod op. Ze formuleert prudentiële verwachtingen voor kredietgevers. Haar FAQ zegt dat de limieten gelden voor de jaarlijkse nieuwe productie van de kredietgever en niet voor uw dossier afzonderlijk:

• Eigen bewoning: drempel van 90 % quotiteit. Boven die drempel mag de kredietgever nog productie hebben: voor startende kopers 35 % (waarvan maximaal 5 % boven 100 %), voor andere kopers 20 % (waarbij 0 % boven 100 %).
• Verhuur: drempel van 80 %, met een tolerantiemarge van 10 % (waarbij 0 % boven 90 %).

De NBB benadrukt dat ze leningen met een hoge quotiteit niet verbiedt, maar dat ze die beperkt wil houden, vooral als de afbetalingslast ook hoog is. De kredietgevers zelf bepalen of en wanneer ze zulke leningen verstrekken. Ze zijn niet wettelijk verplicht om de verwachtingen te volgen, wel om afwijkingen te verantwoorden. Los van de officiële aanbevelingen stelt de NBB vast dat kredietgevers sinds enkele jaren, behalve in specifieke gevallen, geen leningen meer verstrekken met een quotiteit boven 100 %.

Wat betekent dat voor u? Notaris.be zegt dat een bank in bepaalde gevallen toch 100 % van de waarde, of uitzonderlijk zelfs meer, kan financieren, maar dat ze daarvoor een beperkte marge heeft. Of u zo’n krediet krijgt, hangt af van uw situatie, van het kredietbeleid van de bank en van de ruimte die ze nog heeft.

Rekenvoorbeeld

Dit voorbeeld rekent met cijfers uit de bronnen; het is geen aanbod en geen persoonlijk advies.

• Aankoopprijs en schatting: 250 000 euro.
• Bij een quotiteit van 90 % leent u 225 000 euro. U legt dus 25 000 euro zelf in.
• Daarbovenop komen de aankoopkosten. Notaris.be raamt ze in zijn infofiche voor een gezinswoning van 250 000 euro in Vlaanderen op 9 370 euro, waarvan 5 000 euro registratiebelasting (2 % op de aankoopsom, op voorwaarde dat het uw enige eigen gezinswoning is). Wikifin zegt dat deze kosten doorgaans niet door de bank worden gefinancierd.
• Het krediet zelf brengt ook kosten mee, zoals dossier- en schattingskosten van de bank en de kosten van de kredietakte. Zie aankoopkosten.

Is de schatting lager dan de koopprijs, dan daalt het bedrag dat u kunt lenen. Wikifin geeft een voorbeeld: een vraagprijs van 250 000 euro, een bank die 80 % leent, en een schatting van 200 000 euro. De lening bedraagt dan 160 000 euro in plaats van 200 000 euro, en er is 40 000 euro te weinig.

Wat als de schatting tegenvalt?

Wikifin noemt oplossingen om het verschil te overbruggen: een extra waarborg, zoals een pand op een effectenportefeuille of op kasbons van ouders, of een borgstelling door een derde. Denk goed na vóór u iemand uit uw omgeving om borg vraagt, want de borg kan voor uw schulden moeten opdraaien. Wikifin raadt ook aan bij de verkoopovereenkomst een opschortende voorwaarde voor het krediet te laten opnemen. Zonder die voorwaarde moet u de verkoper betalen, ook als u uw lening niet krijgt. Wie de voorwaarde inroept, moet kunnen aantonen dat hij alles deed om een krediet te krijgen.

Wat in Vlaanderen speelt

• Registratiebelasting (verkooprecht). Het verlaagde tarief van 2 % voor de enige eigen woning is volgens vlaanderen.be onderhevig aan strengere voorwaarden voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026: de aankoop gebeurt uitsluitend door natuurlijke personen, enkel in volle eigendom, en u moet zich binnen drie jaar op het adres inschrijven en daar minstens één jaar ononderbroken ingeschreven blijven. In de Septemberverklaring heeft de Vlaamse Regering bovendien de intentie geuit om dat tarief vanaf 1 januari 2027 naar 3 % te brengen, onder voorbehoud van het decreet. Het tarief beïnvloedt dus uw eigen inbreng. Zie registratiebelasting.
• Vlaamse woonlening. Het Vlaams Woningfonds laat u lenen tot de koopprijs, in voorkomend geval inclusief btw, registratierechten en notariskosten, of, als dat lager is, tot de geschatte verkoopwaarde. Een minimum aan eigen middelen is wel nodig. Zie Vlaamse woonlening.
• Kosten bij het krediet. Een hypotheek brengt registratie- en inschrijvingsrechten mee. Bij een hypothecair mandaat wordt niet meteen een hypotheek ingeschreven, waardoor u registratie- en hypotheekkosten spaart. Zie hypothecair mandaat.

Hoe voorbereiden?

Wikifin raadt aan uw maandelijkse aflossing niet hoger te laten zijn dan een derde van uw inkomen. Het geeft als voorbeeld 1 000 euro per maand bij 3 000 euro netto. Zijn er andere kredieten, dan trekt u hun terugbetaling af. Verzamel ook de documenten voor het dossier: de verkoopovereenkomst, uw belastingaangiften van doorgaans de twee voorbije jaren, uw loonbrieven of facturen als zelfstandige, en eventuele offertes of vergunningen. Notaris.be adviseert om vóór een bod bij een of meer banken te informeren hoeveel u kunt lenen, omdat een bod bindend is zodra de verkoper het aanvaardt. Werkt u deeltijds of hebt u een contract van bepaalde duur, dan kan de bank extra bewijsstukken vragen.

Schat uw budget met onze leencapaciteit.

Welke professional raadplegen

Een kredietbemiddelaar vergelijkt het kredietbeleid van meerdere banken voor uw dossier. Het notariskantoor kijkt uw bod en verkoopovereenkomst na en kan de aankoopkosten berekenen.