Gids · Financieren

Woonlening herfinancieren: wanneer loont het?

Uw hypothecaire lening herzien of herfinancieren: de vuistregel van Wikifin, de kosten, de regels sinds juni 2024 en wat er met de Vlaamse woonbonus gebeurt.

Gecontroleerd op aan de officiële bronnen onderaan de pagina.

In het kort

Herfinancieren betekent dat u een nieuwe lening, tegen betere voorwaarden, afsluit om een oudere en duurdere lening terug te betalen. Volgens de vuistregel van Wikifin is dat enkel interessant als de resterende looptijd minstens tien jaar bedraagt en het verschil tussen uw huidige rente en de nieuwe rente minstens 1 % is. Vraagt u de herziening bij dezelfde bank, dan mag die sinds 10 juni 2024 geen wederbeleggingsvergoeding meer aanrekenen en zijn de dossierkosten beperkt tot 175 euro. Voor Vlaamse leningen van vóór 2020 blijft de woonbonus bij een louter herfinanciering behouden. De gegevens dateren van 14 oktober 2026.

Herzien of herfinancieren?

Er zijn twee manieren om uw voorwaarden aan te passen, volgens Wikifin:

  1. Een herziening van uw contract vragen. Dat kan als uw kredietverstrekker akkoord gaat. Er kunnen kosten aan verbonden zijn: de bank moet uw dossier opnieuw onderzoeken en een nieuwe offerte opmaken.
  2. Het krediet afkopen met een nieuw krediet, bij dezelfde of bij een andere bank. Daarom spreekt men van herfinanciering. Het doel is een lagere rente, en daardoor lagere kosten en maandlasten.

Sommige contracten laten toe dat u bij de herziening van de rentevoet over bepaalde elementen heronderhandelt, bijvoorbeeld over het volgende tijdstip van herziening. Lees uw contract.

Wanneer is het de moeite waard?

Wikifin noemt twee criteria als vuistregel:

  • de resterende looptijd bedraagt nog minstens tien jaar;
  • het verschil tussen uw huidige rente en de rente die u voor ogen hebt, bedraagt minstens 1 %.

Vlaanderen.be zegt hetzelfde in andere woorden: door de kosten is een herziening van de hypotheeklening enkel de moeite waard vanaf 1 % rentewinst. Vergelijk bovendien niet “appelen met peren”: een lening met vaste rente vergelijkt u met de huidige vaste rente. Overweegt u van vast naar variabel te stappen omdat die lager ligt, denk dan na over het risico dat uw maandelijkse aflossing stijgt als de rente weer omhoog gaat.

Wat kost het?

Wikifin somt op wat een herfinanciering bij een andere bank kan kosten:

  • een wederbeleggingsvergoeding, meestal drie maanden intrest op het terug te betalen kapitaal;
  • de handlichtingskosten voor de opheffing van de hypotheek ten voordele van uw oude bank;
  • de kosten voor de inschrijving van de hypotheek voor uw nieuwe bank en de bijhorende notariskosten;
  • dossierkosten;
  • de kosten voor het aanpassen van uw schuldsaldoverzekering.

De wederbeleggingsvergoeding. Notaris.be: het bedrag staat in de kredietakte en mag niet hoger zijn dan drie maanden rente. Dat is niet drie keer de maandlast, maar drie keer het rentegedeelte van de laatste maandlast. Wikifin legt uit dat u uw aflossingstabel nodig hebt: die staat als bijlage bij de leningsakte. De vergoeding is dus hoger als u kort na het afsluiten terugbetaalt, en beperkt als u kort voor het einde terugbetaalt. Rekenvoorbeeld op basis van die regel: staat er nog 150 000 euro open tegen 3 % per jaar, dan is de maandelijkse rente ongeveer 375 euro en de vergoeding van drie maanden ongeveer 1 125 euro. Dat is een illustratie, geen offerte.

Dezelfde bank. Sinds 10 juni 2024 mag uw financiële instelling volgens Wikifin geen wederbeleggingsvergoeding meer vragen als u uw hypothecaire lening herfinanciert bij dezelfde bank. De dossierkosten mogen maximaal 175 euro bedragen, de helft van het maximum voor een nieuw krediet. Bij een eerste herfinanciering zonder van bank te veranderen mag de bank slechts de helft van de kosten van de oorspronkelijke lening vragen. Wie binnen de twaalf maanden een tweede keer herfinanciert, betaalt opnieuw hetzelfde bedrag als bij de oorspronkelijke lening, in dit geval 300 euro. Wikifin raadt daarom aan eerst met uw eigen bankier te onderhandelen: misschien doet hij een commerciële geste als u de dossierkosten voor de aanpassing betaalt.

Andere bank. Verandert u van bank, dan gelden de kosten van de lijst hierboven. De hypotheekinschrijving brengt volgens Wikifin registratierechten van 1 % van de lening en inschrijvingsrechten van 0,30 % van het geleende kapitaal mee, naast het ereloon van de notaris. Zie hypothecair mandaat en aankoopkosten.

Wat gebeurt er met de Vlaamse woonbonus?

Is uw lening aangegaan vóór 2020, dan loopt ze mogelijk nog onder de Vlaamse woonbonus of de geïntegreerde woonbonus. Wat verandert er bij herfinanciering? Het Vlaamse Departement Financiën en Begroting legt uit:

  • bij een louter herfinanciering geldt in principe de datum van de oorspronkelijke lening. De herfinancieringslening, ook bij een andere bank, is een verderzetting van de oorspronkelijke. Dezelfde belastingvermindering blijft dus van toepassing;
  • is het ontleende bedrag hoger dan het openstaande saldo, dan wordt enkel het deel dat het saldo aflost geacht de oorspronkelijke lening voort te zetten. Het extra bedrag is een nieuwe lening, zonder woonbonus;
  • een wederopname (u leent een deel van het afgeloste kapitaal opnieuw) wordt, anders dan een herfinanciering, altijd als een nieuwe, bijkomende lening beschouwd;
  • een looptijdverlenging brengt geen extra voordeel: sinds 1 januari 2020 is de resterende looptijd zoals die op 31 december 2019 gold “bevroren”. Betalingen buiten de initiële looptijd komen niet meer in aanmerking.

Hebt u een lening na 31 december 2019 afgesloten, dan was er geen Vlaamse belastingvermindering. Zie fiscaal voordeel woonlening.

Andere gevolgen

  • Verzekering gewaarborgd wonen. Het gedeelte van een lening dat een andere hypothecaire lening vervangt, komt volgens het Vlaams Woningfonds niet in aanmerking voor deze gratis verzekering.
  • Schuldsaldoverzekering. Wilt u van verzekeraar veranderen en is een derde van de looptijd voorbij, dan mag de kredietgever de extra korting niet annuleren. Dat geldt volgens Wikifin alleen voor kredieten afgesloten vanaf 1 juni 2024. Zie schuldsaldoverzekering.
  • Renovatie bekostigen. Vlaanderen.be wijst erop dat u door een herziening of door uw looptijd te verlengen ruimte in het maandbudget kunt vrijmaken voor een renovatielening. Kijk ook naar Mijn VerbouwLening.

Stappenplan

  1. Zoek uw aflossingstabel en uw kredietakte op: rente, looptijd, resterend saldo, vergoeding.
  2. Bereken de rentewinst: de resterende looptijd (minstens tien jaar) en het renteverschil (minstens 1 %).
  3. Vraag eerst uw eigen bank een voorstel.
  4. Vraag daarna andere kredietgevers een gelijkaardige simulatie en vergelijk de ESIS-fiche.
  5. Tel alle kosten op en trek ze af van de besparing.

Welke professional raadplegen

Een kredietbemiddelaar vergelijkt aanbiedingen. Het notariskantoor berekent de kosten van de handlichting en van een nieuwe kredietakte.

Veelgestelde vragen

Wanneer loont herfinancieren?

Volgens Wikifin is het enkel interessant als de resterende looptijd minstens tien jaar bedraagt en het renteverschil minstens 1 %.

Betaal ik een wederbeleggingsvergoeding als ik bij dezelfde bank blijf?

Nee, sinds 10 juni 2024 mag uw bank die niet meer aanrekenen bij een herfinanciering bij dezelfde bank. De dossierkosten zijn beperkt tot 175 euro.

Hoeveel bedraagt de wederbeleggingsvergoeding bij een andere bank?

Ze mag niet hoger zijn dan drie maanden rente op het terugbetaalde kapitaal. Het bedrag staat in de kredietakte.

Verlies ik mijn woonbonus als ik herfinancier?

Niet bij een louter herfinanciering van een lening van vóór 2020: dezelfde belastingvermindering blijft gelden. Extra geleend kapitaal geldt als een nieuwe lening, zonder woonbonus.

Kan ik mijn looptijd verlengen om fiscaal voordeel te behouden?

Nee. Sinds 1 januari 2020 wordt de resterende looptijd van 31 december 2019 als het ware bevroren voor de woonbonus.

Meer gidsen over financieren

Bronnen

Alle gidsen · Payotte België