Overbruggingskrediet: kopen vóór u uw woning verkoopt

Hoe werkt het?

Stel dat u verliefd wordt op een huis en uw appartement wilt verkopen om er te gaan wonen. De kans is groot dat u nog geen koper hebt wanneer u de aankoopakte van het nieuwe huis ondertekent, terwijl u het geld van de verkoop nodig hebt. Het overbruggingskrediet, ook verbindingskrediet genoemd, schiet u het kapitaal voor dat u bij de verkoop van uw oude woning denkt te ontvangen.

Wikifin beschrijft de kenmerken:

• Het krediet loopt slechts tot u het geld van de verkoop ontvangt. Daarmee lost u de lening in één keer af.
• Zolang het loopt, bent u niet verplicht kapitaal terug te betalen, maar betaalt u intresten op het volledige bedrag.
• Het gaat in principe om een contract op korte termijn, meestal van maximaal twee jaar.

Het overbruggingskrediet staat los van het krediet voor de nieuwe woning. Een gewone hypothecaire lening betaalt u met vaste maandbedragen af, kapitaal en intresten samen. Een overbruggingskrediet werkt anders: u betaalt tussentijds enkel intresten.

Welke risico’s loopt u?

• De verkoop duurt langer dan gepland. U blijft intresten op het volledige bedrag betalen en u betaalt tegelijk de lening van de nieuwe woning.
• De verkoopprijs valt lager uit. Het kapitaal van het overbruggingskrediet moet in één keer terugbetaald worden. Is de opbrengst lager dan verwacht, dan moet u het verschil zelf aanvullen.
• De termijn loopt af. Het kapitaal moet pas volledig worden terugbetaald op de dag dat uw lening afloopt. Wikifin waarschuwt voor kredietformules waarbij u een bedrag ineens moet terugbetalen: u moet er zeker van zijn dat u dat bijeenkrijgt.

Werk daarom verschillende scenario’s uit in functie van de prijs van uw nieuwe woning, zoals Wikifin aanraadt. Laat uw oude woning vóór de aankoop schatten, zodat u een realistisch beeld hebt van wat de verkoop opbrengt. Voor de waarde van uw woning, zie woning laten schatten.

Welke alternatieven bestaan er?

Wikifin noemt naast het overbruggingskrediet nog andere oplossingen als u verhuist met een lening die nog loopt:

1. Uw lening overdragen. U behoudt hetzelfde krediet en alleen de hypotheek verhuist van de ene woning naar de andere. Uw lening blijft doorlopen, dus u betaalt geen vergoeding voor vervroegde terugbetaling. Een hypotheek overdragen is goedkoper dan ze te laten schrappen en een nieuwe in te schrijven: er zijn dan geen registratie- en hypotheekkosten. Wel zijn er eventuele dossier- en expertisekosten.
2. Uw lening terugbetalen en een nieuw krediet afsluiten. Dit kan voordeliger zijn als de marktrente sterk is gedaald en uw oude lening nog tegen een hoge rente staat. Lees uw contract: er kan een wederbeleggingsvergoeding gelden van maximaal drie maanden intrest, plus kosten voor het schrappen van de hypotheek.
3. Uw woning verhuren in plaats van verkopen. Uw lening blijft lopen en u betaalt ze verder af.

Wat in Vlaanderen speelt

Het verlaagde tarief van 2 %. Wie in het Vlaams Gewest zijn enige eigen woning koopt, geniet van een verlaagd tarief in het verkooprecht, op voorwaarde dat hij geen andere woning of bouwgrond volledig in volle eigendom heeft. Bezit u bij de aankoop nog uw oude woning, dan kunt u het gunsttarief toch meteen krijgen via de tolerantie “causaal verband”: u verbindt zich ertoe de oude woning te vervreemden en toont aan dat er een oorzakelijk verband is met de nieuwe aankoop. Voor authentieke akten verleden vanaf 30 december 2022 geldt voor de enige eigen woning een termijn van uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte. Vervreemdt u binnen die termijn, dan kunt u het gunsttarief ook nog via teruggave verkrijgen. Die termijn van twee jaar valt samen met de gebruikelijke looptijd van een overbruggingskrediet, maar het één volgt niet automatisch uit het ander. Zie registratiebelasting.

Verzekering gewaarborgd wonen. Overbruggingskredieten, bedoeld om een beperkte periode tussen de aankoop van een nieuwe woning en de verkoop van een vorige te overbruggen, komen volgens het Vlaams Woningfonds niet in aanmerking voor deze gratis verzekering tegen inkomensverlies. Zie schuldsaldoverzekering.

Verkoopovereenkomst. Wikifin raadt aan een opschortende voorwaarde voor het krediet in de verkoopovereenkomst te laten opnemen, want zonder die voorwaarde moet u de verkoper betalen, ook als u uw lening niet krijgt. Bespreek vóór u een bod doet met het notariskantoor hoe u dat regelt.

Welke professional raadplegen

Een kredietbemiddelaar kan overbruggingskredieten van meerdere banken vergelijken. Een makelaar helpt u de oude woning snel en aan een realistische prijs te verkopen. Het notariskantoor legt de akten vast en vertelt u welke termijnen gelden.