Refinancer son crédit hypothécaire : remploi et frais

Refinancement et renégociation

Wikifin décrit le refinancement comme la clôture anticipée de votre crédit actuel et la souscription immédiate d’un nouveau crédit pour le rembourser. Le but est en principe d’obtenir un taux plus bas, ce qui réduit le coût total et les mensualités. L’exemple de la page : un crédit à taux fixe de 3 % pris il y a cinq ans peut valoir le coup si le taux actuel est de 1,5 %.

Avant de changer de banque, Wikifin conseille de :

1. vérifier les conditions de base (durée restante d’au moins 10 ans, écart de taux d’au moins 1 %), en comparant des produits similaires : un taux fixe avec un taux fixe ;
2. négocier d’abord avec votre banque actuelle, qui peut accorder une baisse de taux, parfois moyennant des frais de dossier ;
3. si elle refuse, comparer les offres d’autres prêteurs, car « les frais sont importants » ;
4. se méfier du taux variable : passer d’un taux fixe à un taux variable peut sembler avantageux, mais la mensualité peut augmenter si les taux de référence remontent. Voir le guide taux fixe ou variable.

Certains contrats permettent de renégocier des éléments à la révision du taux. Sinon, la révision n’est possible que si le prêteur est d’accord, et elle ne se fait pas sans frais : la banque réexamine votre dossier et peut facturer de nouveaux frais de dossier.

L’indemnité de remploi

C’est un dédommagement forfaitaire qui permet au prêteur de couvrir une partie des intérêts qu’il ne touchera plus après un remboursement anticipé. Wikifin écrit que le montant est généralement de « maximum trois mois d’intérêts » sur le solde restant dû, et que « le contrat de crédit doit prévoir expressément l’indemnité de remploi ».

Comment la calculer

Wikifin propose cette méthode :

1. Repérez dans le tableau d’amortissement annexé à l’acte d’emprunt le solde restant dû. Par exemple, après cinq ans, regardez la 60e mensualité.
2. Appliquez le taux d’intérêt périodique (le plus souvent mensuel) à ce solde.
3. Multipliez par trois pour obtenir trois mois d’intérêts.

Exemple chiffré (calcul de Payotte, pour illustrer la méthode) : pour un solde restant dû de 150 000 € et un taux annuel de 3 %, les intérêts d’un mois sont de 150 000 × 3 % / 12 = 375 €. Trois mois d’intérêts font 1 125 €. Votre contrat et votre banque indiquent le montant exact.

Même banque : pas d’indemnité

Depuis le 10 juin 2024, votre institution « ne peut plus vous demander une indemnité de remploi si vous refinancez un prêt auprès de la même banque » (Wikifin). Dans ce cas, les frais de dossier ne peuvent pas dépasser 175 €, soit la moitié du maximum pour un nouveau crédit. Pour un deuxième refinancement dans les douze mois, ils reviennent au même montant que pour l’emprunt initial.

Ce que l’indemnité n’est pas

Elle ne figure pas dans le TAEG, comme les frais de défaut de paiement : ne comptez pas sur ce taux pour la voir (Wikifin). Calculez-la à part.

Les autres frais d’un nouveau crédit

D’après Wikifin, prévoyez :

• les frais de mainlevée, pour supprimer l’hypothèque existante ;
• les frais d’hypothèque pour inscrire la nouvelle, ainsi que les frais de notaire ;
• les frais de dossier (maximum 350 € pour un crédit hypothécaire) ;
• le coût lié à l’adaptation de votre assurance solde restant dû (voir le guide sur l’assurance solde restant dû) ;
• éventuellement des frais d’expertise, qui doivent vous avoir été communiqués et acceptés à l’avance.

Les frais d’un nouvel acte notarié

Notaire.be détaille les coûts d’une nouvelle hypothèque à votre charge : un droit d’enregistrement de 1 % et un droit d’hypothèque de 0,30 %, calculés sur le capital et les accessoires. Les accessoires sont généralement estimés à 10 % du capital emprunté, de sorte que les deux droits s’appliquent à 110 % du prêt. À cela s’ajoutent une rétribution hypothécaire forfaitaire (230 € ou 985 € selon la valeur de l’hypothèque), l’honoraire du notaire, tarifé par la loi, et des frais administratifs (recherches, certificats, extraits cadastraux).

Exemple chiffré (calcul de Payotte avec les taux ci-dessus) : pour un nouveau crédit de 200 000 €, la base est de 220 000 €. Le droit d’enregistrement de 1 % fait 2 200 € et le droit d’hypothèque de 0,30 % fait 660 €. Il faut y ajouter la rétribution, les honoraires et les frais administratifs. La mainlevée de l’ancienne hypothèque a son propre coût (droit d’enregistrement, frais de radiation, honoraire).

Une piste : le transfert d’hypothèque

Notaire.be mentionne qu’un transfert d’hypothèque évite les droits de 1 % et de 0,30 %, avec des frais d’acte inférieurs au cumul de la mainlevée et d’une nouvelle inscription. Demandez à votre notaire et à votre banque si cette formule est possible dans votre cas.

Faire le calcul

Comparez l’économie mensuelle attendue avec le coût d’entrée :

1. indemnité de remploi (nulle si vous restez chez votre banque) ;
2. mainlevée, nouvelle hypothèque, notaire et dossier ;
3. économie annuelle sur les intérêts.

Divisez le coût total par l’économie annuelle : vous obtenez le nombre d’années pour rentrer dans vos frais. Les seuils de Wikifin (10 ans restants, 1 % d’écart) servent de repère, pas de règle absolue. Voir aussi l’avantage fiscal sur l’emprunt et votre capacité d’emprunt.

Quel professionnel consulter

Votre banque vous remet le décompte du remboursement anticipé et le tableau d’amortissement. Un courtier en crédit hypothécaire compare plusieurs offres de refinancement (voir le guide sur le courtier en crédit hypothécaire). Le notaire chiffre la mainlevée et le nouvel acte (voir notaire : frais et rôle).