Travaux et réparations : propriétaire ou locataire ?

Le principe en Wallonie

Le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation pose les règles. D’après le texte consulté (version du 1er septembre 2018) :

• le bailleur délivre le bien en bon état de réparations « de toute espèce » et fait « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives » ;
• le preneur est tenu des réparations locatives ou de menu entretien, c’est-à-dire des réparations « de minimes importances et dues à l’utilisation normale des lieux » ;
• les réparations réputées locatives occasionnées uniquement par la vétusté ou la force majeure sont à charge du bailleur ;
• le preneur répond des dégradations et pertes, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

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Le SPW Logement résume la répartition dans un document officiel. Sont à charge du bailleur : les grosses réparations, le gros entretien, les réparations dues à l’usure normale, à la vétusté, à la force majeure, à un vice de construction ou à une malfaçon, et le remplacement des éléments en panne si le locataire l’a averti et que la cause n’est pas un mauvais usage. Sont à charge du locataire : les réparations locatives, l’obligation d’user des lieux « en bon père de famille » et celle de prévenir le bailleur dans un délai raisonnable de toute défectuosité. À défaut, il peut supporter l’aggravation des dégâts causés par sa passivité.

Le document précise qu’on ne peut pas déroger à cette répartition dès que le bien est la résidence principale du locataire. En copropriété, il faut aussi tenir compte de la répartition prévue par les actes de base ; voyez la copropriété.

Exemples dans la liste wallonne

La liste du SPW Logement est « non exhaustive ». Quelques exemples :

La grille de vétusté en Wallonie

Quand le locataire quitte le logement, la question de la vétusté se pose. La Wallonie publie une grille indicative de vétusté et un guide d’utilisation. La grille attribue à chaque équipement une durée de vie maximale et un taux d’abattement annuel, pour distinguer l’usure normale (à charge du bailleur) d’une usure rapide due à un mauvais entretien ou d’une dégradation (à charge du locataire).

Exemple du guide : des peintures murales intérieures, durée de vie maximale de 8 ans, abattement de 12,5 % par an. Si le locataire a occupé le logement 5 ans et qu’il faut tout refaire pour 1 500 €, l’abattement est de 62,5 % (5 × 12,5 %). Le locataire paie alors 562,50 € et le bailleur 937,50 €. Si les peintures avaient déjà 2 ans à l’entrée, l’abattement monte à 87,5 % : 187,50 € pour le locataire, 1 312,50 € pour le bailleur. Le montant des travaux s’estime par un devis. La grille est indicative.

Le principe à Bruxelles

Selon be.brussels, l’article 223 du Code bruxellois du Logement prévoit que le preneur est tenu des réparations locatives, sauf celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, et du menu entretien. Toutes les autres réparations sont à charge du bailleur.

L’annexe obligatoire au bail donne un exemple : même si le contrat dit que le locataire se charge des grosses réparations, il peut exiger du bailleur qu’il les fasse. Cette règle est impérative. La répartition des travaux est obligatoire « en application d’une liste non limitative décidée par le Gouvernement » : l’arrêté du Gouvernement du 23 novembre 2017. Les parties peuvent compléter la liste, mais pas convenir d’une répartition contraire.

Exemples cités par la Région :

• Locataire : entretien et contrôle périodique de la chaudière, ramonage, détartrage des robinets, nettoyage des joints et filtres, remplacement des ampoules et des piles, entretien des parquets, tonte et entretien du jardin. Selon l’annexe, il paie aussi le détartrage et l’entretien annuel des chauffe-eau, et l’entretien annuel d’un chauffage à combustible solide.
• Bailleur : remplacement d’une chaudière défectueuse, réparation de canalisations usées, réparation de la toiture, vidange des fosses septiques, réparation de gouttières cassées, problèmes liés à l’âge du bâtiment.

Le locataire reste responsable des dégâts causés par sa négligence. Il ne peut pas faire exécuter de sa propre initiative des travaux qui incombent au bailleur, sauf urgence absolue.

Travaux urgents pendant le bail

À Bruxelles comme en Wallonie, le locataire doit accepter les réparations urgentes qui ne peuvent pas attendre la fin du bail, même si elles le gênent. D’après l’annexe bruxelloise et le décret wallon, si elles durent plus de 40 jours, le loyer est diminué proportionnellement au temps et à la partie du bien dont il est privé. À Bruxelles, si les réparations rendent inhabitable la partie nécessaire au logement du locataire et de sa famille, il peut faire résilier le bail.

Pour d’autres sujets liés : l’indexation du loyer, les primes de rénovation et Travaux : quand faut-il un permis ?.

Quel professionnel consulter

Un technicien chauffage agréé pour l’entretien de la chaudière, un ramoneur, un électricien. Pour un désaccord sur un état des lieux, le service d’information sur le logement de la Région (le numéro gratuit 1718 du SPW en Wallonie, le Centre d’information sur le logement au 0800 40 400 à Bruxelles).