Acheter une maison à rénover : points de contrôle

1. Le certificat PEB

Le certificat de performance énergétique (PEB) indique la classe énergétique du logement, de A (très économe) à G (grosse consommation) à Bruxelles. C’est la première information chiffrée sur l’état du bien. Pour une maison à rénover, la classe donne une idée de l’ampleur des travaux d’isolation ou de chauffage.

• Bruxelles : le certificat est obligatoire et doit être établi avant la mise sur le marché. Il est valable 10 ans. Le propriétaire doit le remettre gratuitement à toute personne intéressée par l’annonce et au futur acheteur. La classe énergétique figure dans l’annonce (Bruxelles Environnement).
• Wallonie : il est obligatoire pour la vente, établi avant la mise en vente. L’original est remis à l’acquéreur avant la signature de la convention de vente, qui doit mentionner cette formalité. L’absence de certificat valable à la mise en vente est sanctionnée de 1 000 € (SPW Énergie).

Voyez le guide certificat PEB. Le certificat ne remplace pas un audit des travaux : il décrit l’état actuel, pas le budget pour atteindre une classe cible.

2. L’installation électrique

Le Livre 1 du RGIE prévoit un contrôle lors de la vente des anciennes installations. Le rapport au Roi qui accompagne l’arrêté royal du 8 septembre 2019 vise les installations d’unités d’habitation dont l’exécution a commencé avant le 1er octobre 1981 et qui n’ont jamais été contrôlées selon le RGIE, lors d’une vente ou d’une demande de renforcement de la puissance de raccordement.

Ce que cela veut dire pour vous : demandez au vendeur le rapport de l’organisme agréé s’il existe, et demandez au notaire si l’installation est concernée, qui commande le contrôle et ce que l’acte prévoit. Notre guide contrôle électrique à la vente détaille ce que nous avons pu lire. Si des travaux sont prévus, faites examiner l’installation par un professionnel avant de chiffrer le budget.

3. La citerne à mazout

En Wallonie, la législation sur les dépôts de liquides s’applique aux citernes d’une capacité de 3 000 litres ou plus. Entre 3 000 et 24 999 litres, le dépôt est un établissement de classe 3 : il doit être déclaré à la commune et faire l’objet d’un contrôle périodique par un technicien agréé. À partir de 25 000 litres, un permis d’environnement est nécessaire. Si la capacité ne peut pas être prouvée, la citerne est traitée comme étant au-dessus de 3 000 litres (SPW).

Avant d’acheter, demandez :

• la capacité de la citerne et la preuve (facture d’achat, factures de plein) ;
• si la citerne est déclarée ;
• le dernier rapport de contrôle d’un technicien agréé.

Si le bien est à Bruxelles ou en Flandre, interrogez le notaire sur les règles locales : nous n’avons pas pu lire de source officielle sur ce point.

4. L’amiante

Selon Bruxelles Environnement, l’amiante est interdit depuis 1998 et un bâtiment d’avant 1998 peut en contenir ; wallonie.be écrit qu’il est interdit en Belgique depuis 2002. Dans le doute, considérez qu’un bâtiment ancien peut en contenir. Les règles varient selon la Région.

• Bruxelles : un inventaire amiante précis est obligatoire pour tout chantier de rénovation ou de démolition. Si l’amiante ne peut rester intact pendant les travaux, il doit être retiré avant. Pour un projet de plus de 500 m², le formulaire d’inventaire régional est exigé. L’amiante intact n’est pas dangereux en soi : le risque vient des fibres en suspension quand le matériau est abîmé.
• Wallonie : la Région annonce un diagnostic amiante obligatoire « avant vente, location ou travaux », au sein d’un inventaire progressif. L’article de novembre 2025 ne donne pas de date d’entrée en vigueur : demandez au notaire ce qui s’applique à la date de votre compromis.
• Flandre : depuis le 23 novembre 2022, un attest amiante valide est exigé pour la vente d’un bâtiment (ou d’une partie) construit avant 2001, d’au moins 20 m² et accessible. Le propriétaire doit en disposer à la signature du compromis (OVAM).

Demandez au vendeur les inventaires ou attestations existants, et ne commencez aucun travail avant d’avoir identifié les matériaux amiantés.

5. Le budget : au-delà du prix

Faites le total avant de faire une offre. Un budget réaliste contient :

1. le prix d’achat ;
2. les frais d’achat : pour 300 000 €, nos totaux sont de 17 218 € à Bruxelles, 13 718 € en Wallonie et 10 718 € en Flandre. Calculez les vôtres avec notre outil de frais d’achat ;
3. les travaux, chiffrés par devis et non par estimation globale. La TVA peut être de 6 % au lieu de 21 % pour un logement de plus de 10 ans (voir TVA à 6 %) ;
4. les imprévus : un devis d’entrepreneur est une base, pas un plafond ;
5. le logement provisoire si vous ne pouvez pas habiter pendant les travaux.

Pour savoir combien emprunter, vérifiez votre capacité d’emprunt. Si vous achetez à Bruxelles pour y habiter et que vous rénovez, un abattement complémentaire de 25 000 € par classe PEB gagnée existe sous conditions : voir le guide droits d’enregistrement.

6. Les primes et prêts

• Wallonie : depuis le 1er octobre 2026, un nouveau régime de prêts s’applique. Les logements PEB G ou F doivent atteindre au moins D après travaux, les logements E au moins C. Le Rénopack est un prêt à taux zéro avec réduction du montant remboursé (50 %, 40 % ou 15 % selon les revenus), pour les catégories de revenus C1 à C3. Le Rénoprêt est un prêt à taux zéro ou préférentiel pour la catégorie C4, les bailleurs et les copropriétés. Le prêt maximal pour une maison unifamiliale passe à 75 000 €. Un audit de moins d’un an est exigé (wallonie.be, mis à jour le 25 septembre 2026).
• Bruxelles : il n’y a pas de décision du Gouvernement pour de nouvelles primes Renolution. Le site indique qu’aucune demande ne peut être introduite pour des factures de 2025 ou 2026. Le crédit Ecoreno propose un prêt à 2,5 % à 3,5 % pour des travaux comme l’isolation ou une pompe à chaleur (be.brussels).
• Flandre : voir le guide primes à la rénovation.

Les conditions changent : faites confirmer le régime par l’organisme avant de signer le compromis. Ne comptez pas sur une aide que vous n’avez pas obtenue.

Quel professionnel consulter

Le notaire lit le dossier (PEB, électricité, citerne, sol, urbanisme) et rédige les clauses du compromis. Un architecte ou un entrepreneur visite le bien avec vous et chiffre les travaux. Un organisme agréé contrôle l’électricité. Un technicien agréé contrôle la citerne. Un expert en inventaire amiante réalise le diagnostic. Un courtier en crédit peut monter un financement qui inclut les travaux : voir le guide courtier en crédit hypothécaire.