Apport personnel et quotité : ce que demandent les banques

Ce qu’est la quotité

Wikifin, le site d’éducation financière de la FSMA, définit la quotité comme le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. La banque prend ce bien en garantie. Si la valeur de la maison ne couvre pas la somme prêtée, la garantie est insuffisante.

L’exemple de Wikifin : un crédit de 165 000 € pour une maison estimée à 150 000 € risque d’être refusé, car « la garantie, à savoir la valeur de la maison, n’est pas suffisante pour couvrir la somme prêtée ». La banque regarde aussi vos revenus : ils doivent couvrir le remboursement du capital, les intérêts et la prime d’assurance. Wikifin cite l’exemple d’une mensualité de 1 010 € pour 2 000 € de revenus, qui peut entraîner un refus.

Calcul simple : si la banque prête 270 000 € pour un bien d’une valeur de 300 000 €, la quotité est de 270 000 / 300 000 = 90 %. Votre apport sur la valeur du bien est alors de 30 000 €. Cela ne comprend pas encore les frais.

Les attentes prudentielles de la Banque nationale

Selon la BNB, les banques et les assureurs qui octroient des crédits hypothécaires sont encouragés à être plus prudents pour les prêts à quotité très élevée et à tenir davantage compte de l’endettement et de la charge mensuelle des ménages. Ces attentes ont été introduites en 2020 pour les nouveaux crédits hypothécaires belges.

Voici les repères publiés dans la FAQ de la BNB (consultée le 13 octobre 2026) :

La FAQ ajoute une limite pour les cas cumulant quotité et charge de dettes élevées : 5 % du total des prêts pour une quotité supérieure à 90 % avec un DSTI supérieur à 50 %, ou une quotité supérieure à 90 % avec un DTI supérieur à 9. Le DSTI compare la charge mensuelle de remboursement des dettes au revenu disponible mensuel.

Ce que cela veut dire pour vous

Ces pourcentages concernent l’ensemble des nouveaux prêts d’une banque, pas votre dossier. Ce n’est pas une règle individuelle du type « 10 % d’apport ou rien ». Les établissements ne sont pas légalement obligés de les respecter. Ils appliquent le principe « comply or explain » : s’ils s’en écartent, ils doivent justifier pourquoi cela n’augmente pas les risques identifiés par la BNB.

La BNB indique que ces attentes ont amélioré la qualité moyenne des crédits en réduisant les prêts à quotité élevée, sans fermer l’accès au crédit aux emprunteurs solvables, y compris les jeunes. Dans son communiqué du 7 novembre 2025, elle annonce la suppression du coussin de capital propre aux crédits hypothécaires, fusionné dans le coussin contracyclique à partir du 1er juillet 2026. Elle ne dit pas dans ce texte que les attentes prudentielles disparaissent. Pour les seuils actuellement appliqués, vérifiez la page de la BNB.

En pratique, chaque banque fixe sa propre politique. Demandez à votre banque ou à votre courtier quelle quotité elle accepte pour votre profil.

Les frais à financer soi-même

Wikifin l’écrit pour les frais uniques : ils « ne sont en principe pas financés par la banque ». Il faut donc les prévoir dans votre plan. Ils comprennent :

• les droits d’enregistrement (ou la TVA), les honoraires du notaire et les frais d’acte ;
• les frais de dossier de la banque ;
• les frais d’expertise du bien, s’ils sont dus ;
• les frais de l’acte de crédit (droit d’enregistrement, droit d’hypothèque, rétribution hypothécaire, honoraire).

Chiffres établis par Payotte pour un bien de 300 000 € sans crédit : frais d’achat totaux de 17 218 € à Bruxelles, 13 718 € en Wallonie et 10 718 € en Flandre (sans l’acte de crédit). Ajoutez-y les frais liés à l’hypothèque, décrits dans le guide sur l’hypothèque et le mandat hypothécaire. Voir aussi les droits d’enregistrement.

Wikifin recommande aussi de prévoir une réserve pour d’éventuels travaux.

Exception : le Fonds du logement bruxellois

Le Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale s’adresse à des acquéreurs qui ne parviennent pas à financer leur projet auprès d’une banque faute de revenus ou d’apport suffisants (be.brussels). Sa page indique : « Pas de fonds propres importants ? Ce n’est pas un obstacle. » Son crédit peut couvrir le prix, certains travaux et les frais d’acte, et dans certains cas, si le Fonds le juge justifié, jusqu’à 120 % de la valeur du bien. Aucun pourcentage minimum d’apport n’est indiqué. Les conditions de revenus sont détaillées dans le guide sur le prêt hypothécaire social.

Comment préparer son dossier

1. Calculez le prix du bien, puis les frais avec notre outil pour calculer vos frais d’achat.
2. Soustrayez votre épargne disponible : le reste est ce que vous devez emprunter.
3. Divisez ce montant par la valeur du bien, estimée par la banque (l’expertise sert à cela) : c’est votre quotité.
4. Vérifiez la mensualité avec votre capacité d’emprunt.

Quel professionnel consulter

Un courtier en crédit hypothécaire compare ce que plusieurs banques acceptent pour votre profil. Le notaire calcule vos frais d’acte et vous explique ceux de l’hypothèque. Voir le guide sur le courtier en crédit hypothécaire.