Acheter un bien déjà loué : bail, locataire, garantie

Le bail suit le bien

Selon notaire.be, si le bail a une date certaine antérieure à l’achat, « l’acquéreur sera tenu aux droits et obligations de l’ancien bailleur à dater de la signature de l’acte authentique ». Vous devez donc respecter le bail comme le bailleur initial. Pour y mettre fin, vous donnez le préavis prévu : notaire.be mentionne un préavis de 6 mois pour l’acquéreur dans ce cas, et rappelle que certains motifs facilitent la résiliation, comme l’occupation personnelle ou de gros travaux. Un congé sans motif reste possible moyennant une indemnité.

En Wallonie, le décret sur le bail d’habitation dit la même chose (article 63, version consolidée au 1er juin 2024) : si le bail a une date certaine avant la vente, l’acquéreur reprend les droits et obligations du bailleur dès l’acte authentique. L’article 40 précise qu’il ne peut pas expulser le locataire dont le bail est authentique ou a date certaine, sauf si le bail réserve ce droit. Le texte consulté date de juin 2024 et indique qu’une version plus récente existe : vérifiez-la avec votre notaire.

Notaire.be conseille de demander le bail avant d’acheter.

La date certaine : le point clé

Selon notaire.be (article de 2021), un bail a date certaine s’il a été enregistré, si l’une des parties est décédée, ou s’il a été constaté dans un acte authentique (exploit d’huissier, jugement, acte notarié). L’enregistrement protège donc le locataire.

Attention : les locataires peuvent faire enregistrer le bail sans que le propriétaire le sache. Notaire.be conseille de se renseigner auprès du bureau de l’enregistrement du lieu du bien, ou de demander au notaire de le faire. À Bruxelles, le bailleur est responsable de l’enregistrement, et depuis le 1er janvier 2025 les baux d’habitation doivent être enregistrés sur la plateforme Irisrent (be.brussels).

Sans date certaine : le congé de l’acquéreur

Si le bail n’a pas de date certaine, les règles sont plus souples pour l’acquéreur (notaire.be) :

• locataire installé depuis moins de 6 mois : vous pouvez mettre fin au bail sans motif ni indemnité ;
• locataire installé depuis 6 mois ou plus : vous pouvez donner congé si vous voulez occuper le bien personnellement. Le délai est de 6 mois à Bruxelles et de 3 mois en Wallonie, à condition de notifier le congé dans les 3 mois qui suivent l’acte en Wallonie (6 mois à Bruxelles selon l’article de 2021).

Passé ce délai, vous perdez cet avantage et vous respectez le bail comme le bailleur initial. En Wallonie, le décret (article 63, alinéa 2) précise que le congé de 3 mois se donne dans les 3 mois de l’acte authentique, « à peine de déchéance ».

Si le locataire est commerçant ou agriculteur, un droit de préemption peut exister. Il permet d’acheter par priorité à l’acquéreur, aux mêmes conditions.

Bruxelles : le droit de préférence du locataire

Pour les ventes lancées depuis le 6 janvier 2024 (ordonnance du 28 septembre 2023), le locataire d’un bail de résidence principale de 9 ans ou plus qui est domicilié dans le bien a un droit de préférence. Les baux de courte durée et les ventes entre membres d’une même famille sont exclus (be.brussels).

La procédure :

1. le bailleur notifie son intention de vendre par courrier recommandé avec accusé de réception. Le courrier décrit le bien, le prix et les conditions. C’est une offre non négociable ;
2. le locataire a 30 jours pour accepter ou renoncer ;
3. s’il refuse ou ne répond pas, le bien peut être mis sur le marché ;
4. si le bien est ensuite proposé à un autre acheteur à un prix plus bas ou à de meilleures conditions, le locataire dispose de 7 jours de plus.

Le notaire et l’agent immobilier doivent vérifier que le locataire a été informé et, sinon, le faire eux-mêmes. Le droit s’applique aussi aux ventes publiques. Si le droit est ignoré, le locataire peut agir contre l’acheteur pour prendre sa place, en payant le prix et les frais, jusqu’à 1 an après la vente. En tant qu’acquéreur, vous pouvez agir ensuite contre le vendeur, le notaire ou l’agent responsable. Demandez donc au vendeur la preuve de la notification avant de signer le compromis. Pour le contenu du compromis, voyez le guide compromis de vente.

La garantie locative

La garantie locative est une somme déposée par le locataire pour couvrir ses obligations. Les plafonds sont les suivants :

• Wallonie : deux mois de loyer (décret, article 62, version du 1er juin 2024) ;
• Bruxelles : deux mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024 (be.brussels). La garantie peut prendre cinq formes, dont un compte individuel au nom du locataire ou une garantie bancaire.

À Bruxelles, la banque ne libère les fonds qu’avec un accord écrit des parties conclu après la fin du bail, ou avec une copie d’une décision de justice exécutoire. Les pages officielles que nous avons lues ne détaillent pas comment la garantie passe du vendeur à l’acquéreur. Demandez au notaire de prévoir dans le compromis qui détient la garantie, sous quelle forme et comment elle sera transférée au jour de l’acte.

Les loyers et les revenus

En reprenant le bail, vous prenez la place du bailleur. Trois sujets pratiques :

• Le loyer : demandez la preuve des loyers payés et la date du dernier paiement. Pour la révision du loyer, voyez le guide indexation du loyer ;
• Les taxes liées au bien : voyez les guides précompte immobilier et revenu cadastral ;
• Les frais d’achat : un bien acheté pour être loué ne bénéficie pas du régime favorable de l’habitation propre et unique. Voyez le guide droits d’enregistrement : le taux normal est de 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, et de 12 % en Flandre.

Pour estimer vos frais, utilisez notre calculateur de frais d’achat. Si vous empruntez, vérifiez votre capacité d’emprunt.

Quel professionnel consulter

Le notaire lit le bail, vérifie son enregistrement et rédige les clauses du compromis (locataire, garantie, droit de préférence). Un agent immobilier agréé peut organiser les visites avec l’accord du locataire. Selon notaire.be (2021), le bailleur peut organiser des visites, mais il n’entre jamais dans le logement sans le consentement du locataire : les heures se fixent avec lui. Si le locataire refuse toutes les visites, le bailleur peut s’adresser au juge de paix.