Guide

Droits de succession sur un bien immobilier

Barèmes en ligne directe à Bruxelles et en Wallonie, Région applicable, déclaration dans les 4 mois et paiement : l'essentiel sur un héritage immobilier.

Vérifié le sur les sources officielles citées en bas de page.

En bref

Quand vous héritez d’une maison ou d’un appartement, vous payez des droits de succession à la Région compétente. Ils se calculent sur votre part nette, par tranches. En ligne directe, le taux le plus bas est de 3 % à Bruxelles comme en Wallonie, et le taux le plus haut de 30 % au-delà de 500 000 €. La déclaration se dépose dans les 4 mois du décès (si le décès a lieu en Belgique) et les droits se paient dans les 2 mois qui suivent la fin de ce délai. En Wallonie, une réforme baissera le taux maximum à 15 % pour les décès à partir du 1er janvier 2028.

Quelle Région applique ses règles ?

Ce n’est pas la Région où se trouve le bien qui compte, mais celle où le défunt a vécu. Selon notaire.be, ce sont les règles de la Région dans laquelle le défunt a résidé le plus longtemps durant les 5 dernières années de sa vie. Déménager la veille du décès ne change donc rien.

Les droits dépendent aussi du lien avec le défunt, de la valeur reçue et des taux de la Région. Chaque héritier est taxé séparément sur ce qu’il reçoit. Un enfant, un conjoint ou un cohabitant légal font partie de la « ligne directe » dans les barèmes ci-dessous.

Le barème en Wallonie

Voici le tarif en ligne directe, entre époux et entre cohabitants légaux, tel que présenté par notaire.be (page consultée le 13 octobre 2026). Chaque tranche est taxée à son propre taux.

Part nette reçueTaux
jusqu’à 12 500 €3 %
de 12 500,01 à 25 000 €4 %
de 25 000,01 à 50 000 €5 %
de 50 000,01 à 100 000 €7 %
de 100 000,01 à 150 000 €10 %
de 150 000,01 à 200 000 €14 %
de 200 000,01 à 250 000 €18 %
de 250 000,01 à 500 000 €24 %
au-delà de 500 000 €30 %

Notaire.be mentionne aussi des exemptions pour l’héritier en ligne directe, le conjoint ou le cohabitant légal : 12 500 € de la première tranche ne sont pas taxés, avec une exonération supplémentaire de 12 500 € si la part nette ne dépasse pas 125 000 €. Pour un enfant de moins de 21 ans, il y a 2 500 € d’exemption par année complète restant jusqu’à ses 21 ans.

Ce qui change en 2028

Le décret wallon du 5 décembre 2024 remplace ce tarif pour les décès survenus à partir du 1er janvier 2028. Les taux en ligne directe, entre époux et entre cohabitants légaux deviennent :

Part nette reçueTaux dès 2028
jusqu’à 12 500 €3 %
de 12 500,01 à 25 000 €4 %
de 25 000,01 à 150 000 €5 %
de 150 000,01 à 200 000 €7 %
de 200 000,01 à 250 000 €9 %
de 250 000,01 à 500 000 €12 %
au-delà de 500 000 €15 %

D’après notaire.be, l’exonération de la première tranche passera de 12 500 € à 25 000 € à cette date. Pour les successions ouvertes avant 2028, l’ancien barème s’applique.

Le barème à Bruxelles

À Bruxelles, notaire.be indique un tarif unique pour les conjoints, les cohabitants légaux et les héritiers en ligne directe.

Part nette reçueTaux
jusqu’à 50 000 €3 %
de 50 000,01 à 100 000 €8 %
de 100 000,01 à 175 000 €9 %
de 175 000,01 à 250 000 €18 %
de 250 000,01 à 500 000 €24 %
au-delà de 500 000 €30 %

La première tranche de 15 000 € de la part successorale n’est pas taxée. Pour un enfant de moins de 21 ans, l’exemption est augmentée de 2 500 € par année complète restant jusqu’à ses 21 ans. La page ne donne pas de date de mise à jour : confirmez le barème en vigueur à la date du décès auprès du notaire.

Pour la maison où vivait le défunt, des règles plus douces existent (voir habitation familiale en succession).

La déclaration de succession et les délais

Les héritiers doivent déposer une déclaration de succession au bureau de l’enregistrement compétent. Selon notaire.be, le délai est de :

  • 4 mois à partir du décès si le défunt est mort en Belgique ;
  • 5 mois s’il est mort ailleurs en Europe ;
  • 6 mois s’il est mort hors d’Europe.

Ces délais peuvent être prolongés dans certains cas, par exemple quand la succession est difficile à évaluer. Un héritier qui renonce à la succession n’a pas à déposer la déclaration. Si un bien a été oublié ou découvert plus tard, une déclaration complémentaire est nécessaire.

Si le défunt vivait à l’étranger et laisse un immeuble en Belgique, on parle de « déclaration de mutation par décès ». Seul l’héritier qui reçoit le bien la signe et la dépose au bureau de la commune où il se trouve.

Le paiement

Les droits doivent être payés dans les 2 mois qui suivent la date d’expiration du délai de dépôt de la déclaration. En pratique, cela fait environ 6 mois à partir du décès pour un décès en Belgique, 7 mois pour un décès ailleurs en Europe et 8 mois hors d’Europe (notaire.be).

Notaire.be rappelle aussi une précaution : ne retirez pas l’argent des comptes du défunt à la hâte, car l’administration fiscale s’adressera aux héritiers. Le notaire peut vous expliquer comment débloquer les fonds.

Combien ça coûte

Les droits de succession dépendent de votre part et de la Région : il n’y a pas de pourcentage unique. Ajoutez les honoraires du notaire si vous le chargez de la déclaration et de l’acte de partage. Notre outil frais d’achat concerne l’achat, pas l’héritage : pour une succession, demandez un décompte écrit au notaire. Si l’un des héritiers veut garder le bien et racheter les parts des autres, voyez aussi la capacité d’emprunt.

Quel professionnel consulter

Un notaire peut préparer la déclaration, calculer les droits et vous accompagner dans le partage du bien. Pour connaître la valeur de la maison, un expert immobilier ou un géomètre-expert peut faire une estimation écrite. Un comptable ou un fiscaliste peut intervenir si la succession est complexe (voir aussi donation immobilière pour comparer).

Questions fréquentes

Les droits sont-ils calculés sur la valeur totale du bien ?

Non. Ils se calculent sur la part nette que reçoit chaque héritier, par tranches. Chaque héritier est taxé séparément.

Dans quel délai dois-je déclarer la succession ?

Dans les 4 mois du décès si la personne est morte en Belgique, 5 mois ailleurs en Europe, 6 mois hors d’Europe (notaire.be).

Les taux de 2028 en Wallonie s’appliquent-ils maintenant ?

Non. Le décret wallon les applique aux décès survenus à partir du 1er janvier 2028. Avant cette date, c’est l’ancien barème qui joue.

Dois-je payer si je renonce à la succession ?

Un héritier qui renonce n’a pas besoin de déposer de déclaration, selon notaire.be. Demandez conseil à un notaire avant de renoncer.

Qui décide quelle Région s’applique ?

La Région où le défunt a résidé le plus longtemps pendant ses 5 dernières années de vie, quel que soit l’endroit où se trouve le bien.

Les autres guides

Sources

Tous les guides · Frais d'achat · Capacité d'emprunt