En Belgique, les règles d'un achat immobilier dépendent de la Région. Pour une habitation propre et unique de 300 000 €, les droits d'enregistrement s'élèvent à 12 500 € à Bruxelles, 9 000 € en Wallonie et 6 000 € en Flandre. Les 60 guides ci-dessous répondent chacun à une question, avec les sources officielles et leur date.
Acheter
Premier achat immobilier en Belgique : les étapes
Un achat immobilier suit presque toujours le même chemin : budget, recherche, offre, compromis de vente, vérifications du notaire, puis acte authentique. Entre le compromis et l'acte, comptez en général 4 mois au maximum, même si la loi ne fixe pas de délai.
Droits d'enregistrement : taux et abattements par Région
Les droits d'enregistrement (le « droit de vente ») sont la plus grosse part des frais d'achat. Le taux normal est de 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, et de 12 % en Flandre.
Notaire : son rôle, ses honoraires et comment le choisir
Pour acheter un bien en Belgique, l'acte de vente doit être passé devant un notaire. Ses honoraires ne se négocient pas : ils suivent un tarif légal identique pour tous les notaires.
Offre d'achat et compromis de vente : ce qui vous engage
En Belgique, l'engagement arrive tôt. Selon notaire.be, une offre d'achat engage son auteur et, si le vendeur l'accepte, la vente est conclue. Le compromis signé sans condition rend lui aussi la vente définitive.
Agent immobilier : vérifier son agrément IPI
En Belgique, personne ne peut se présenter comme « agent immobilier » sans agrément de l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). Cet agrément est personnel : il faut vérifier la personne qui vous suit, pas seulement l'agence.
Géomètre-expert : bornage, mesurage et titre protégé
« Géomètre-expert » est un titre protégé en Belgique. Seule la personne physique inscrite au tableau de l'Ordre des géomètres-experts, avec la mention « actif », peut le porter.
Acheter un terrain à bâtir : les vérifications
Un terrain « à bâtir » ne donne pas le droit de construire ce que vous voulez. Même sur un terrain constructible, la plupart des travaux demandent un permis d'urbanisme préalable.
Renseignements urbanistiques et infractions à la vente
Avant la vente, la commune dit ce que le bien est du point de vue de l'urbanisme : zone, permis délivrés, contraintes. Ces « renseignements urbanistiques » font partie des documents que le vendeur doit fournir.
Attestation du sol : Bruxelles et Wallonie
Quand on vend un bien en Région bruxelloise, le vendeur doit remettre à l'acheteur une attestation du sol délivrée par Bruxelles Environnement. En Wallonie, le document s'appelle extrait conforme de la BDES (Banque de données de l'état des sols).
Acheter à deux : mariés, cohabitants, en indivision
Acheter à deux ne se règle pas de la même façon selon que vous êtes mariés, cohabitants légaux ou cohabitants de fait. Dans tous les cas, si vous empruntez ensemble, chacun répond de la totalité du crédit.
Zone inondable : ce qu'il faut savoir avant d'acheter
Un bien peut être inondable sans avoir jamais été inondé. En Wallonie, la carte de l'aléa d'inondation de référence a été adoptée le 4 mars 2021 et publiée au Moniteur le 24 mars 2021.
Acheter en vente publique en ligne (Biddit)
Biddit est la plateforme de vente en ligne des notaires. Une vente publique y est une enchère : les offres s'additionnent pendant 8 jours et la plus haute l'emporte, sauf si le vendeur la refuse parce qu'elle n'atteint pas son minimum.
Estimer un bien : méthodes et prix médians (Statbel)
Il n'existe pas un prix unique pour un bien : il y a une fourchette. Le point de départ le plus solide est la médiane des ventes réelles publiée par Statbel.
Acheter un bien déjà loué : bail, locataire, garantie
Quand vous achetez un bien loué, le locataire ne part pas avec l'ancien propriétaire. Si le bail a une date certaine avant la vente, vous reprenez les droits et obligations du bailleur à partir de la signature de l'acte authentique.
Acheter une maison à rénover : points de contrôle
Une maison à rénover coûte moins cher à l'achat, mais le prix affiché n'est que la première ligne du budget.
Servitudes et mitoyenneté : le Code civil
Une servitude est une charge qui pèse sur un terrain (le fonds servant) au profit d'un autre (le fonds dominant). Elle suit le bien, pas la personne : en achetant, vous la reprenez.
Acheter sur plan : ce que garantit la loi Breyne
Quand vous achetez une maison ou un appartement qui n'existe pas encore, vous payez avant de pouvoir l'habiter. La loi Breyne du 9 juillet 1971 vous protège.
Acheter en copropriété : syndic, charges et documents
Acheter un appartement, c'est acheter un lot privatif et une part des parties communes. Vous entrez dans une association de copropriétaires, avec ses règles, ses comptes et ses dettes éventuelles. Avant de signer, demandez les statuts et les informations du syndic.
Vendre ou acheter en viager en Belgique
Le viager est une vente où l'acheteur paie le vendeur en partie à la signature (le bouquet), puis par une rente versée jusqu'au décès du vendeur. Le bouquet représente souvent 20 à 30 % du prix, selon notaire.be.
Financer
Courtier en crédit hypothécaire : rôle, FSMA et coût
En Belgique, toute personne qui présente des crédits hypothécaires à des consommateurs, en tant qu'indépendant et contre rémunération, doit être inscrite à la FSMA comme intermédiaire de crédit. Le courtier est l'une des 3 catégories d'intermédiaires en crédit hypothécaire (courtier, agent lié, sous-agent).
Crédit hypothécaire : taux fixe ou variable ?
Avec un taux fixe, vous connaissez vos mensualités pour toute la durée du crédit. Avec un taux variable, le taux suit un indice lié aux taux du marché et peut changer tous les ans, tous les trois ans, tous les cinq ans, selon la formule.
Apport personnel et quotité : ce que demandent les banques
La quotité est la part du bien que vous financez par un crédit.
Prêt hypothécaire social : Wallonie et Bruxelles
Wallonie et Bruxelles ont chacune un organisme public de crédit hypothécaire social.
Crédit-pont : acheter avant d'avoir vendu
Le crédit-pont finance votre nouveau logement tant que l'ancien n'est pas vendu. Selon notaire.be, il est de courte durée : 12 mois au maximum.
Refinancer son crédit hypothécaire : remploi et frais
Refinancer, c'est rembourser votre crédit hypothécaire de façon anticipée et en prendre un nouveau, en principe à un taux plus bas.
Hypothèque ou mandat hypothécaire : les différences
Une hypothèque est un droit sur un immeuble qui garantit à la banque le paiement d'une dette.
Assurance solde restant dû : obligatoire ou pas ?
L'assurance solde restant dû n'est pas obligatoire par la loi. D'après Wikifin, le site d'éducation financière de la FSMA, la plupart des prêteurs l'exigent pourtant pour les gros montants, comme un crédit hypothécaire.
Chèque habitat, bonus logement : l'avantage fiscal du prêt
Un prêt hypothécaire pour votre habitation propre et unique ne donne plus droit à une réduction d'impôt si vous l'avez conclu récemment. Les trois Régions ont supprimé leur avantage, à des dates différentes. À Bruxelles, la date à retenir est le 1er janvier 2017.
Vendre
Vendre sa maison en Belgique : étapes et documents
Vendre un logement se fait en quatre temps : préparer les documents, mettre le bien en vente, signer le compromis, puis passer l'acte chez le notaire.
Confier sa vente à une agence : le contrat de courtage
Confier la vente de votre bien à une agence passe par un contrat écrit, le contrat de courtage (ou d'intermédiation). Un arrêté royal du 28 septembre 2023 fixe les clauses obligatoires quand le client est un consommateur.
Plus-value immobilière : quand est-elle taxée ?
En Belgique, vendre un bien avec profit n'est pas toujours taxé. Un bien bâti revendu moins de 5 ans après son achat peut voir sa plus-value taxée à 16,5 %.
Certificat PEB : obligatoire pour vendre ou louer
Le certificat PEB (performance énergétique des bâtiments) est obligatoire en Wallonie et à Bruxelles quand vous vendez ou louez un logement.
Contrôle électrique à la vente d'une maison
Le Livre 1 du RGIE (règlement général sur les installations électriques) prévoit un contrôle de l'installation électrique lors de la vente d'une ancienne installation d'une unité d'habitation. Le contrôle est fait par un organisme agréé.
Dossier d'intervention ultérieure (DIU) à la vente
Le dossier d'intervention ultérieure, ou DIU, est un dossier qui décrit les travaux faits dans un bâtiment et qui contient les informations utiles à la sécurité et à la santé pour de futurs travaux.
Citerne à mazout : obligations à la vente
Selon notaire.be, il n'existe pas d'obligation explicite concernant la citerne à mazout au moment de la vente, mais le vendeur doit informer l'acheteur du système de chauffage : capacité, emplacement et année d'installation.
Vendre un bien en indivision ou reçu en héritage
Un bien est en indivision quand plusieurs personnes en sont propriétaires ensemble, sans que chacune ait une partie précise : c'est le cas après un achat à plusieurs ou une succession avec plusieurs héritiers. Pour vendre l'ensemble, il faut l'accord de tous.
Louer
Bail de résidence principale : durées et règles
Depuis la sixième réforme de l'État, chaque Région fixe son droit du bail d'habitation. À Bruxelles comme en Wallonie, un bail de résidence principale dure 9 ans par défaut.
Garantie locative : montant et formes
La garantie locative est une somme que le locataire met de côté pour protéger le bailleur en cas de dégâts ou de loyers impayés. La loi ne l'impose pas, mais la plupart des contrats la prévoient.
État des lieux d'entrée et de sortie
L'état des lieux d'entrée décrit le logement au moment où le locataire le reçoit. À Bruxelles comme en Wallonie, il est contradictoire (les deux parties y participent) et détaillé. Il se fait soit quand le logement est encore inoccupé, soit pendant le premier mois d'occupation.
Enregistrer un bail : qui, quand, comment
Tout bail d'habitation doit être enregistré. L'obligation repose sur le bailleur et le délai est de 2 mois à partir de la signature. Pour un logement, l'enregistrement est gratuit.
Indexer un loyer à Bruxelles et en Wallonie
Un bailleur peut adapter le loyer au coût de la vie une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire du bail. La formule est : loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ, avec l'indice santé.
Mettre fin à un bail : préavis et indemnités
Pour un bail de résidence principale de 9 ans, le locataire peut partir à tout moment avec 3 mois de préavis, et doit une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer s'il part pendant la première, la deuxième ou la troisième année.
Colocation : le pacte et le bail
Une colocation, c'est un seul bail signé par tous les colocataires et le bailleur, plus un pacte de colocation signé entre colocataires. En Wallonie, il n'y a pas de bail de colocation sans pacte, signé au plus tard le jour du bail.
Travaux et réparations : propriétaire ou locataire ?
Dans un logement loué, le principe est le même dans les deux Régions : le locataire paie les réparations locatives et le menu entretien, le propriétaire paie tout le reste, y compris ce qui est dû à la vétusté ou à la force majeure.
Rénover
Primes à la rénovation en Wallonie et à Bruxelles
En Wallonie, le régime temporaire des primes Habitation devait être demandé au plus tard le 30 septembre 2026. Il est remplacé, selon le Gouvernement wallon, par un nouveau régime de prêts (Rénopack et Rénoprêt) adopté pour le 1er octobre 2026.
TVA à 6 % : rénover ou démolir-reconstruire
Le taux normal de TVA sur les travaux est de 21 %. Il peut descendre à 6 % dans deux cas.
Audit logement en Wallonie : à quoi il sert
L'audit logement est une analyse détaillée d'un logement existant en Wallonie. Il est volontaire : seul le certificat PEB est obligatoire pour vendre ou louer.
Obligation de rénovation PEB à Bruxelles : le calendrier
À Bruxelles, la Région veut mettre fin aux logements les plus énergivores. D'après Bruxelles Environnement, tous les logements privés devront atteindre l'objectif PEB 275 (au maximum 275 kWh par m² et par an) au plus tard le 1er janvier 2033.
Travaux : quand faut-il un permis d'urbanisme ?
En Belgique, l'urbanisme est une compétence régionale. En Wallonie, c'est le Code du Développement territorial (CoDT) qui liste les travaux soumis à permis.
Panneaux solaires : règles et aides en 2026
Les règles du solaire résidentiel sont régionales.
Détecteurs de fumée : l'obligation pour les logements
Les détecteurs de fumée sont obligatoires dans les logements de Wallonie et de Bruxelles, qu'ils soient occupés par le propriétaire ou loués.
Propriétaire et transmission
Précompte immobilier : calcul et réductions
Le précompte immobilier est un impôt régional annuel calculé sur le revenu cadastral indexé. La Région applique un taux de 1,25 %, auquel s'ajoutent les centimes additionnels de la commune (et, à Bruxelles, de l'Agglomération ; en Wallonie, de la province).
Revenu cadastral : ce que c'est et comment le contester
Le revenu cadastral est une valeur fictive que fixe le SPF Finances pour chaque bien (bâtiment ou terrain).
Revenus locatifs : comment sont-ils imposés ?
En Belgique, le loyer que vous touchez n'est pas toujours imposé tel quel. Si vous louez à un particulier qui y vit, vous êtes taxé sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, quel que soit le loyer réel.
Taxe sur les secondes résidences en Wallonie
En Wallonie, la taxe sur les secondes résidences est une taxe communale : chaque commune décide si elle la lève et à quel montant.
Logement inoccupé : taxes et amendes
Laisser un logement vide peut coûter cher en Belgique.
Acheter un bien via une société : ce qui change
Quand une société achète un immeuble en Belgique, les régimes favorables réservés à l'habitation propre et unique ne s'appliquent pas. Les droits d'enregistrement sont calculés au taux normal : 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, 12 % en Flandre.
Donner un bien immobilier : droits de donation par Région
Donner un immeuble de son vivant coûte des droits de donation. Ils sont payés par celui qui reçoit.
Droits de succession sur un bien immobilier
Quand vous héritez d'une maison ou d'un appartement, vous payez des droits de succession à la Région compétente. Ils se calculent sur votre part nette, par tranches.
Habitation familiale : l'exonération en succession
Quand l'un des deux partenaires décède, la maison familiale peut être transmise à l'autre sans droits de succession. En Wallonie comme à Bruxelles, le conjoint ou le cohabitant légal survivant est exonéré sur sa part nette dans le logement familial.