Acheter un terrain à bâtir : les vérifications

La zone : plan de secteur et PRAS

En Wallonie, le plan de secteur dit à quoi sert chaque terrain. Selon l’État de l’environnement wallon (situation au 1er janvier 2023), la zone d’habitat couvre 180 817 ha, soit 10,7 % du territoire, et la zone agricole 835 722 ha, soit près de la moitié. Un terrain en zone agricole n’est donc pas un terrain à bâtir pour une maison : regardez la zone avant de regarder le prix.

À Bruxelles, le Plan régional d’affectation du sol (PRAS), adopté par le Gouvernement en 2001, fixe l’usage général des zones. be.brussels propose un moteur de recherche pour connaître l’affectation d’une adresse.

Une annonce qui dit « terrain à bâtir » ne remplace pas ces documents. Le notaire.be le dit autrement : si vous ne demandez pas de certificat d’urbanisme, le vendeur ne s’engage pas sur ce que vous pourrez construire.

Les renseignements urbanistiques

Le notaire demande à la commune les renseignements urbanistiques. Notre guide renseignements urbanistiques et infractions explique ce qu’ils contiennent. Pour un terrain, lisez surtout : la zone, les permis délivrés, l’existence d’un lotissement et les contraintes éventuelles.

Lotissement et permis d’urbanisation

Si le terrain fait partie d’un lotissement, vous devez respecter l’acte de lotissement et vérifier les servitudes. D’après notaire.be :

• en Wallonie, le permis d’urbanisation (qui a remplacé le permis de lotir) est obligatoire, sauf exceptions, quand un terrain est divisé en au moins trois lots non bâtis destinés à l’habitation ;
• à Bruxelles et en Flandre, on peut lotir en ne créant qu’un seul lot non bâti ;
• avoir un permis de lotir ou d’urbanisation ne vous dispense pas de demander un permis d’urbanisme pour construire.

Le permis d’urbanisme et le certificat d’urbanisme

Même pour un terrain « à bâtir », notaire.be rappelle que « les constructions et la plupart des travaux sont soumis à l’obtention d’un permis préalable ». Le permis se demande avant les travaux et sa validité est limitée. Les procédures sont longues : commencez tôt.

Le certificat d’urbanisme est facultatif et ne donne aucune autorisation. En Wallonie, il existe en deux modèles :

• CU1 : informations générales sur le statut de la parcelle, délivré dans les 30 jours de la réception de la demande par le collège communal ;
• CU2 : avis officiel sur votre avant-projet, en 30 à 115 jours selon la procédure, valable 2 ans.

À Bruxelles, notaire.be décrit le certificat d’urbanisme comme un accord de principe, surtout demandé pour de gros projets. Le CU2 est la façon de tester un projet avant d’acheter. Si l’achat dépend d’un projet précis, pensez à le faire inscrire comme condition suspensive dans le compromis de vente.

Viabilisation et raccordements

Notaire.be avertit que les raccordements (eau, gaz, électricité, télédistribution, égouts) peuvent représenter un budget important. Il ne donne pas de montants : demandez des devis aux gestionnaires de réseau avant de signer. Vérifiez aussi si l’accès au terrain est garanti et si une servitude existe.

Surface, bornage, occupation

Notaire.be conseille de vérifier la surface exacte et s’il existe un mesurage, car elle fixe la taille maximale de votre maison. Regardez si le terrain est borné : le site signale des voisins qui ont déplacé des clôtures. Vérifiez aussi qu’il n’est pas occupé. Un géomètre-expert peut mesurer et borner.

Le sol et l’eau

Notaire.be suggère une analyse de sol avant l’achat pour juger de la stabilité. Côté pollution, la vente s’accompagne d’un document : extrait conforme de la BDES en Wallonie, attestation du sol à Bruxelles. Lisez notre guide sur l’attestation du sol.

Regardez aussi le risque d’inondation : en Wallonie, la carte de l’aléa d’inondation se consulte sur WalOnMap, et elle peut montrer des axes de ruissellement. Voir zone inondable.

Les droits sur le terrain

Les droits d’enregistrement se calculent sur le prix du terrain, avec des règles propres :

• Wallonie : le taux de 3 % s’applique à un terrain à bâtir. Selon notaire.be, il faut vous domicilier dans les 5 ans (3 ans pour un bien existant) et y rester au moins 3 ans.
• Flandre : le taux de 2 % ne vise pas un terrain à bâtir, d’après notre guide sur les droits d’enregistrement.
• Bruxelles : l’abattement de 200 000 € suit ses propres conditions, expliquées dans le même guide.

Le régime TVA ou droits d’enregistrement est expliqué dans le guide ci-dessus : demandez au notaire lequel s’applique à votre vente.

Quel professionnel consulter

Le notaire vérifie le titre, l’urbanisme et la viabilisation. Un géomètre-expert mesure et borne. Un architecte peut dire ce que le terrain permet. Un courtier en crédit finance le terrain puis la construction : voyez courtier en crédit hypothécaire.