Revenu cadastral : ce que c'est et comment le contester

Ce que c’est

Le SPF Finances établit le revenu cadastral de chaque bien belge. C’est pourquoi il faut lui déclarer toute situation qui peut l’influencer : nouvelle construction, transformation, modification.

• C’est une valeur de 1975 : elle ne suit ni les loyers actuels ni les prix de vente.
• Le montant inscrit sur la notification est le revenu cadastral non indexé. Vous ne devez pas payer ce montant.

L’indexation annuelle

Pour retrouver une valeur actuelle, le SPF Finances indexe le revenu cadastral chaque année. Indices publiés sur sa page « définition et usage » :

• année de revenus 2024 : 2,1763 ;
• année de revenus 2025 : 2,2446 ;
• année de revenus 2026 : 2,3.

Exemple avec un revenu cadastral non indexé de 1 000 € : pour l’année de revenus 2026, le revenu indexé est de 1 000 × 2,3 = 2 300 €.

Attention à l’année. Pour le précompte immobilier, l’exercice d’imposition est égal à l’année de revenus. Pour l’impôt des personnes physiques, c’est l’année qui suit. L’indice 2026 vaut donc pour le précompte 2026 et pour la déclaration d’impôt de l’exercice 2027. Pour les années suivantes, consultez la page du SPF Finances.

À quoi il sert

Il sert de base à d’autres impôts.

• Le précompte immobilier : pour les biens situés en Belgique, il se calcule sur le revenu cadastral indexé. C’est un impôt régional : pour toute question, adressez-vous au SPW Finances (Wallonie), à Bruxelles Fiscalité (Bruxelles) ou au Vlaamse belastingdienst (Flandre). En Wallonie, le taux régional est de 1,25 % du revenu indexé, avec les centimes additionnels des provinces et des communes. Le guide sur le précompte immobilier détaille calcul, réductions et répartition à la vente.
• L’impôt des personnes physiques : pour les biens belges et étrangers, il sert à déterminer les revenus immobiliers de la déclaration. Dans certains cas seulement, vous devez l’y indiquer : vérifiez votre situation auprès du SPF Finances.

Où le trouver

Sur MyMinfin : identifiez-vous, puis cliquez sur « Consulter mes données immobilières », sous « Mon habitation et mes biens immobiliers ». Le montant affiché est le revenu cadastral non indexé.

Il figure aussi sur la notification, envoyée par courrier recommandé quand le SPF Finances fixe un nouveau revenu. Elle indique le motif et les caractéristiques du bien retenues. Pour une question, le SPF Finances donne le 02 572 57 57 (jours ouvrables, 9 h à 17 h) ; ce numéro permet aussi de prendre rendez-vous avec l’estimateur.

Si vous achetez, demandez le revenu cadastral au vendeur ou au notaire avant de signer : il détermine le précompte que vous paierez.

Contester : la réclamation

La notification ouvre un délai de deux mois. La réclamation n’est valable que si :

• vous faites une contre-proposition (le revenu cadastral que vous estimez correct) ;
• vous l’envoyez par lettre recommandée, au plus tard à la date indiquée dans la notification (reportée au jour ouvrable suivant si elle tombe un dimanche ou un jour férié) ;
• vous l’adressez au service compétent, dont l’adresse figure dans la notification.

Ajoutez votre téléphone et votre e-mail : le SPF Finances note que cela facilite les négociations.

Ensuite, il examine la réclamation. Soit un accord à l’amiable est trouvé. Soit il propose le Service de Conciliation fiscale. À défaut, un ou trois arbitres peuvent être désignés (d’un commun accord ou par le juge de paix). Leur sentence lie les deux parties et peut encore être contestée en justice.

Frais d’arbitrage (bien bâti, sur le revenu notifié, hors TVA) : 7,5 % de la tranche jusqu’à 2 500 € (minimum 75 €), 1 % de 2 500 € à 18 600 €, 0,75 % au-delà, avec un plafond de 1 000 €. La sentence dit qui paie : moitié-moitié si le revenu définitif est la moyenne des deux propositions, sinon la partie qui s’en écarte le plus.

Un nouveau propriétaire ne peut pas contester l’ancien revenu : l’achat ne donne pas ce droit, précise le SPF Finances.

Révision hors délai

Deux situations exceptionnelles permettent une demande de réévaluation après les 2 mois :

• une erreur matérielle que vous pouvez prouver (faute de frappe, erreur de calcul) ;
• une réduction de valeur permanente : circonstances nouvelles et permanentes (force majeure, travaux ou mesures ordonnés par une autorité, fait de tiers) qui influencent la valeur locative d’au moins 15 % par rapport à celle de 1975.

La demande s’envoie à l’un des centres de scanning du SPF Finances (coordonnées dans son guide des bureaux). Sans notification, le revenu cadastral est définitif : il ne peut être réévalué que si le bien est agrandi, reconstruit ou modifié de manière importante.

Travaux : faut-il déclarer ?

Oui, pour chaque changement pouvant influencer le revenu cadastral.

• Délai : dans les 30 jours après la fin des travaux, c’est-à-dire des adaptations structurelles (pas la peinture ni le papier peint).
• Comment : en ligne via MyMinfin, ou par formulaire papier. Souvent, vous recevez d’abord un courrier ; sinon, faites une déclaration spontanée.
• Sans déclaration : sanction administrative, voire pénale.
• Permis : pour la plupart des changements, il faut d’abord un permis ou un avertissement à la commune. Le SPF Finances intervient à la fin des travaux.

Exemples cités par le SPF Finances : agrandissement, pompe à chaleur dans une habitation sans chauffage central, ajout d’une douche ou d’une baignoire, abri de jardin, véranda, piscine. La première occupation d’une construction neuve et la démolition se déclarent aussi. Si le revenu change, vous recevez une nouvelle notification.

Sur le formulaire, le coût des transformations est le total des factures hors TVA, sans le terrain, les frais d’étude, le jardin ni les travaux de rafraîchissement.

Quel professionnel consulter

• Le SPF Finances, pour une notification, une réclamation ou une déclaration de travaux.
• Un géomètre-expert ou un architecte, pour documenter surfaces et travaux.
• Un notaire, pour le revenu cadastral d’un bien que vous achetez.
• L’administration fiscale de votre Région, pour le précompte immobilier.