Kadastraal inkomen: wat het is en wanneer het wijzigt

Hoe wordt het KI bepaald?

Het KI wordt vastgesteld door het Kadaster van FOD Financiën. Het is dus een kadastraal gegeven dat los staat van de marktwaarde of de werkelijke huur van uw woning: het geeft volgens de Vlaamse overheid slechts “een indicatie van de waarde van het onroerend goed”. De Vlaamse Belastingdienst gebruikt het om de onroerende voorheffing te berekenen en te innen.

Bij een gewone verkoop of aankoop wijzigt het KI niet vanzelf. Een definitief KI kan slechts in beperkte gevallen worden gewijzigd:

• als het onroerend goed fysische wijzigingen heeft ondergaan, bijvoorbeeld verbouwd, gerenoveerd of afgebroken;
• bij een flagrante, duidelijk aantoonbare fout, een materiële vergissing.

Wat als u denkt dat uw KI niet klopt?

De Vlaamse overheid beschrijft op haar KI-pagina geen bezwaarprocedure. Voor vragen of een eventueel bezwaar neemt u contact op met het Kadaster (Opmetingen en Waarderingen, telefoon 02 572 57 57). Het KI zelf wordt door FOD Financiën vastgesteld, niet door de Vlaamse Belastingdienst; bij vragen over het KI richt u zich dus tot het Kadaster. Verzamel bewijzen zoals de datum van de werken, plannen of foto’s voordat u het Kadaster contacteert. Weet u zeker dat het om een materiële vergissing gaat, bijvoorbeeld een verkeerde oppervlakte of een gebouw dat niet meer bestaat, dan is dat een van de weinige gevallen waarin een definitief KI kan worden herzien.

De jaarlijkse indexatie

Om het KI aan de huidige waarde aan te passen, wordt het elk jaar vermenigvuldigd met een indexatiecoëfficiënt en afgerond op de dichtstbijzijnde euro. Het voorbeeld van vlaanderen.be: een niet-geïndexeerd KI van 900 € geeft in 2024 met coëfficiënt 2,1763 een geïndexeerd KI van 1.959 €. De coëfficiënt volgt uit de consumptieprijsindexen: 2,2446 voor 2025 en 2,3000 voor 2026.

Voor 2026 geeft een niet-geïndexeerd KI van 1.000 € dus een geïndexeerd KI van 2.300 €. De berekening van de belasting zelf vindt u in Onroerende voorheffing in Vlaanderen.

Aangifte na nieuwbouw of verbouwing

“Spontane aangifte is verplicht” bij nieuwbouw of grondige verbouwing; het KI wordt dan opnieuw berekend. U moet het Kadaster inlichten:

• binnen 30 dagen na de ingebruikname van de nieuwbouw (of de verhuring, als die eerder is), of
• binnen 30 dagen na de voltooiing van de verbouwing, bijvoorbeeld een vergroting, transformatie, samenvoeging of splitsing.

Daarvoor gebruikt u het formulier “Ingebruikneming” (43 B), dat u naar het bevoegde controlekantoor van het Kadaster voor uw gemeente stuurt. Wie de aangifte niet doet, riskeert volgens de Vlaamse overheid administratieve en zelfs strafrechtelijke boetes. De hoogte hangt af van het nieuwe KI en de boetes worden opgelegd door FOD Financiën, niet door de Vlaamse Belastingdienst.

Een premie verandert hier niets aan: volgens de pagina over Mijn VerbouwPremie hebben premies geen invloed op uw KI, maar u moet verbouwingen nog altijd zelf binnen 30 dagen na voltooiing melden. Meer over de premie leest u in Mijn VerbouwPremie.

Welke gevolgen heeft het KI?

• Onroerende voorheffing: een hoger KI leidt doorgaans tot een hogere aanslag. De basisheffing bedraagt 3,97 % van het geïndexeerd KI.
• Vermindering voor een bescheiden woning: u krijgt 25 % vermindering als uw totale niet-geïndexeerde KI voor onroerende goederen in het Vlaams Gewest maximaal 745 € bedraagt (en u op 1 januari op dat adres bent ingeschreven). Een verbouwing die het KI verhoogt, kan u dus uit die vermindering halen.
• Personenbelasting: voor uw eigen woning hoeft u het KI niet aan te geven in de personenbelasting. Het blijft wel de basis voor de onroerende voorheffing. Voor een verhuurde woning of een tweede verblijf wel: zie Huurinkomsten van een woning.

Welke professional raadplegen

• Het controlekantoor van het Kadaster (FOD Financiën, Opmetingen en Waarderingen) voor uw aangifte of vragen over het KI. De Vlaamse overheid vermeldt het nummer 02 572 57 57.
• Een landmeter-expert als de oppervlakte of de situatie van het perceel onduidelijk is: zie de beroepspagina.
• Een notaris bij aankoop of verkoop: hij gebruikt het KI in de akte en bij de verdeling van de onroerende voorheffing.
• Een aannemer of architect kan u helpen bepalen of uw werken als grondige verbouwing tellen.