Onroerende voorheffing in Vlaanderen: berekening

Hoe wordt de belasting berekend?

De Vlaamse Belastingdienst rekent in vijf stappen, met het niet-geïndexeerde KI als vertrekpunt:

1. Geïndexeerd KI = KI × indexatiecoëfficiënt, afgerond op de euro.
2. Basisheffing = 3,97 % van het geïndexeerd KI, afgerond op de eurocent.
3. Provinciale opcentiemen = basisheffing × provinciale opcentiemen / 100.
4. Gemeentelijke opcentiemen = basisheffing × gemeentelijke opcentiemen / 100.
5. Totaal = basisheffing + provinciale + gemeentelijke opcentiemen.

De coëfficiënt volgt uit de consumptieprijsindex; voor 2025 was ze 2,2446, voor 2026 2,3000. De opcentiemen bepaalt elke gemeente en provincie volledig zelf, en gemeentelijke opcentiemen kunnen sinds aanslagjaar 2019 zelfs binnen één gemeente verschillen. Als voorbeeld uit de officiële pagina: voor aanslagjaar 2024 waren dat 148,47 voor de provincie Oost-Vlaanderen en 944 voor Aalst.

Een rekenvoorbeeld met een KI van 1.000 € voor 2026: geïndexeerd KI 2.300 €, basisheffing 91,31 € (3,97 % van 2.300). Het bedrag voor uw gemeente volgt door de opcentiemen in te vullen; de Vlaamse Belastingdienst stelt daarvoor een simulator ter beschikking op belastingen.fenb.be. Wat het KI is en hoe het wordt vastgesteld, leest u in Kadastraal inkomen.

Wie betaalt?

De belastingplichtige is de eigenaar op 1 januari van het aanslagjaar, voor de volledige periode van 12 maanden. Bij gesplitste eigendom is de vruchtgebruiker de belastingplichtige; ook de houder van een recht van opstal of erfpacht kan het zijn. Een huurder is meestal niet de belastingplichtige, zelfs niet als het huurcontract dat zegt. Enkel voor een bedrijfspand dat een vennootschap of zelfstandige gebruikt, kan het huurcontract de huurder de belasting laten dragen, maar de verhuurder blijft belastingplichtige.

Bij verkoop: wie op 1 januari eigenaar is, betaalt de belasting van het volledige jaar, ook als hij in de loop van het jaar verkoopt. In de verkoopakte kan de belasting worden verdeeld tussen koper en verkoper; de notaris regelt de afrekening. Enkel de verkoper ontvangt het aanslagbiljet.

Aanslagbiljet en betaling

• Er is geen vast verzendschema. De meeste aanslagbiljetten worden tussen eind april en eind december verstuurd.
• U betaalt binnen 2 maanden na de datum van verzending van het aanslagbiljet.
• U krijgt geen uitstel van betaling, maar u kunt wel een afbetalingsplan aanvragen bij de Vlaamse Belastingdienst. Verwijlinteresten blijven dan lopen.
• Is uw eBox actief, dan krijgt u het aanslagbiljet daar eerst. U betaalt dan zelf, zonder automatische domiciliëring.

Bezwaar

U kunt binnen 3 maanden na ontvangst van het aanslagbiljet bezwaar indienen. Na die termijn kunt u onder bepaalde voorwaarden nog een verzoek tot ambtshalve ontheffing indienen. Een vrijstelling aanvragen gebeurt ook via een bezwaar. De Vlaamse Belastingdienst berekent en int de belasting; het KI zelf wordt door het Kadaster van FOD Financiën vastgesteld.

Verminderingen

• Bescheiden woning (25 %): u bent belastingplichtige, op 1 januari ingeschreven op dat adres in het bevolkings- of vreemdelingenregister, en uw totale niet-geïndexeerde KI voor onroerende goederen in het Vlaams Gewest bedraagt maximaal 745 €. Mede-eigendom en vruchtgebruik tellen proportioneel mee. Wie al voor 1980 recht had, kan de vermindering behouden tot 992 €, onder strenge voorwaarden.
• Bescheiden nieuwbouwwoning (50 %): 50 % gedurende 5 jaar, daarna 25 % zolang u aan de voorwaarden voldoet. Dezelfde grens van 745 € geldt, de woning is nieuw gebouwd of nieuw aangekocht en nog niet eerder in gebruik genomen. U vraagt dit eenmalig aan; daarna wordt ze 5 jaar automatisch toegekend.
• Kinderen en handicap: een vermindering voor wie op 1 januari minstens 2 gezinsbijslaggerechtigde kinderen heeft, of een persoon met een handicap (minstens 66 % of 9 punten) gedomicilieerd heeft. Details op de verminderingspagina van vlaanderen.be.
• Energiezuinige gebouwen: de vermindering voor een laag E-peil is afgeschaft voor omgevingsvergunningsaanvragen vanaf 1 oktober 2025. Voor eerder aangevraagde vergunningen blijven de oude regels gelden en blijven toegekende verminderingen geldig tot het einde van hun termijn.
• Leegstaand onroerend goed: een tijdelijke evenredige vermindering bestaat voor leegstaand onroerend goed; de voorwaarden staan op de pagina van de Vlaamse Belastingdienst.

Welke professional raadplegen

• Een notaris regelt bij een aankoop of verkoop de verdeling van de belasting in de akte. Zie Notaris: kosten en rol.
• Het controlekantoor van het Kadaster voor vragen over het KI.
• De Vlaamse Belastingdienst voor vragen over uw aanslagbiljet.