Acheter un bien via une société : ce qui change

Pas de taux réduit ni d’abattement

Wallonie

Selon notaire.be, le taux normal est de 12,5 % en Wallonie. Le tableau « Quel taux vous concerne ? » indique pour la situation « J’achète via une société » le taux de 12,5 %. Le taux de 3 % vise l’habitation propre et unique, avec des conditions (pas d’autre logement en pleine propriété, domiciliation dans le bien dans les 3 ans, maintien de la résidence au moins 3 ans).

Bruxelles

L’abattement bruxellois exige que les acheteurs soient des personnes physiques. Notaire.be le dit en termes clairs : « Les acheteurs doivent être des personnes physiques ». Les autres conditions sont : bien situé à Bruxelles dont le prix ne dépasse pas 600 000 €, destiné en tout ou en partie à l’habitation, pleine propriété de la totalité, pas d’autre logement en pleine propriété, installation comme résidence principale dans les 3 ans (5 ans en cas de rénovation énergétique) puis maintien pendant 5 ans.

Flandre

La Flandre applique 12 % de droits de vente comme taux normal. Le taux de 2 % pour l’habitation propre et unique est réservé aux personnes physiques : voir droits d’enregistrement, qui rappelle qu’une société co-acheteuse fait retomber tous les acheteurs à 12 %.

Exemple chiffré

Pour un bien de 300 000 € acheté sans les conditions du régime favorable, les droits d’enregistrement sont de :

À titre de comparaison, pour une personne physique qui remplit toutes les conditions, les droits sont de 12 500 € à Bruxelles (abattement de 200 000 €), 9 000 € en Wallonie (3 %) et 6 000 € en Flandre (2 %), selon le guide droits d’enregistrement. Pour calculer vos frais complets, utilisez l’outil frais d’achat.

La TVA sur un bien neuf

L’infofiche de notaire.be (juillet 2025) explique que l’achat d’un bien est taxé : en général par les droits d’enregistrement (12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, 12 % en Flandre). Mais si le bien est neuf, la vente se fait le plus souvent sous le régime de la TVA (21 %). Les trois conditions pour que la TVA s’applique au bâtiment et au terrain sont :

• le bâtiment construit sur le terrain est vendu avec TVA ;
• le terrain et le bâtiment sont vendus par une même personne ;
• le terrain et le bâtiment sont cédés simultanément.

Une habitation est « neuve » quand elle est cédée au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit celle de sa première occupation ou utilisation. Le vendeur qui choisit la TVA doit l’indiquer à l’acheteur dès le premier écrit (offre ou compromis) ; à défaut, l’acquéreur paie les droits d’enregistrement.

Ces règles valent pour tout acheteur. Savoir si une société peut récupérer la TVA qu’elle paie dépend de son activité : la fiche de notaire.be ne traite pas ce point, et ce guide non plus. Voyez un comptable.

Les autres points à connaître

L’avantage de toute nature

Quand une société met un logement à la disposition d’un dirigeant ou d’un employé, le fisc peut y voir un « avantage de toute nature » imposable. Les règles de calcul figurent sur le site du SPF Finances, que nous n’avons pas pu consulter lors de la rédaction (la page était protégée par un contrôle anti-robot). Nous n’indiquons donc aucune formule ni aucun montant : renseignez-vous auprès du SPF Finances ou d’un comptable.

Le crédit et les frais

Pour le financement, voir courtier en crédit hypothécaire pour comprendre le rôle d’un courtier. Les honoraires du notaire s’ajoutent (voir rôle et frais du notaire).

Les impôts annuels sur le bien

Selon Wikifin, le précompte immobilier est dû chaque année et se calcule sur le revenu cadastral. Voir précompte immobilier. Pour un bien loué, voir revenus locatifs. La commune peut aussi lever des taxes sur les logements inoccupés ou, en Wallonie, sur les secondes résidences (logement inoccupé, taxe sur les secondes résidences).

Quel professionnel consulter

Un notaire explique les droits d’enregistrement et la TVA applicables à l’acte. Un comptable ou un expert-comptable analyse l’impact pour la société (déduction, TVA, avantages) et un avocat ou fiscaliste peut vérifier la structure. Ce guide ne donne pas de conseil personnalisé.