TVA à 6 % : rénover ou démolir-reconstruire

Rénovation : le taux de 6 % pour un logement ancien

Selon be.brussels et wallonie.be, trois conditions s’appliquent :

• l’âge : le logement a plus de 10 ans (be.brussels). La page wallonne écrit « au moins 10 ans d’ancienneté » : la date de référence se vérifie avec l’entrepreneur et le SPF Finances ;
• l’usage : le logement sert exclusivement ou principalement de logement privé ;
• la facturation : les travaux vous sont facturés directement, à vous qui êtes le consommateur final (propriétaire, usufruitier, locataire…).

Les travaux visés sont la transformation, la rénovation, l’amélioration, la réhabilitation, la réparation et l’entretien. Le nettoyage est exclu (be.brussels). Wallonie.be rappelle aussi que certains travaux de rénovation gardent une TVA de 21 %.

Depuis la loi-programme du 18 juillet 2025, une exclusion s’ajoute : le taux réduit ne s’applique pas aux opérations qui comprennent à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment des éléments d’une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, brûleurs et appareils de régulation compris (article 52 de la loi). Une chaudière au mazout ou au gaz neuve reste donc taxée au taux normal.

Notre guide ne remplace pas les pages du SPF Finances, que nous n’avons pas pu lire. Pour les mentions que l’entrepreneur doit porter sur la facture et les formulaires éventuels, interrogez votre entrepreneur et le SPF Finances.

Démolition-reconstruction : trois cas dans la loi

Le régime est dans l’article 53 de la loi-programme du 18 juillet 2025, publiée au Moniteur belge du 29 juillet 2025. Il remplace la rubrique XXXVII du tableau A de l’arrêté royal n° 20. Notaire.be indique qu’un régime permanent existe depuis le 1er janvier 2024, pour reconstruire son habitation propre et unique d’une superficie maximale de 200 m², et que depuis le 1er juin 2024 il vise aussi les logements destinés à la location privée de longue durée. Notaire.be décrit aussi des mesures transitoires pour des projets anciens, prolongées jusqu’au 30 juin 2025 : un projet lancé avant 2024 se vérifie au cas par cas avec le notaire.

Cas 1 : vous démolissez et reconstruisez pour vous

Conditions de l’article 53, § 1er :

• la superficie totale habitable ne dépasse pas 200 m² ;
• le nouveau bâtiment est sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment démoli ;
• vous l’occupez comme habitation unique et à titre principal, et vous vous y domiciliez sans délai ;
• vous envoyez une déclaration électronique avant le moment où la taxe devient exigible (parcelles, copropriétaires, permis et contrats annexés).

Les conditions doivent être respectées jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle de la première occupation. Si vous ne les respectez plus, vous le déclarez dans les 3 mois et l’avantage fiscal est remboursé.

Cas 2 : vous achetez un logement reconstruit

Depuis le 1er juillet 2025, la loi traite aussi la vente par un assujetti qui a démoli et reconstruit. L’article 53, § 3, fixe une superficie de 175 m² au plus pour un acheteur personne physique qui occupera le logement, pas 200 m². Le 6 % ne couvre pas la part du prix qui concerne les éléments d’une installation de chauffage central aux combustibles fossiles. Ce régime vise les opérations pour lesquelles la taxe est devenue exigible à partir du 1er juillet 2025.

Si vous achetez un logement neuf, la question de la TVA se pose aussi au moment de l’achat : voir notre guide droits d’enregistrement. Selon notaire.be, une habitation est « neuve » jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit sa première occupation, et la vente se fait alors le plus souvent sous TVA à 21 %. Un bâtiment rénové peut être traité comme neuf si la rénovation en a changé substantiellement la nature et la structure, ou si les travaux coûtent au moins 60 % de la valeur de vente du bâtiment, terrain exclu.

Cas 3 : location de longue durée

L’article 53 prévoit aussi le taux réduit si le bâtiment reconstruit est loué pendant au moins 15 ans : à un organisme de logement social ou à but social reconnu, ou, dans les limites de 200 m², à une personne physique qui s’y domicilie.

Règles de 2026 : ce qui est stable et ce qu’il faut vérifier

La loi du 18 juillet 2025 est la base des règles que nous avons lues pour 2026. Nous n’y avons pas trouvé de date de fin. Le texte consolidé peut avoir été modifié depuis : vérifiez le texte en vigueur, la rubrique XXXVII du tableau A, et les circulaires du SPF Finances, avant de signer un devis.

Points à retenir en pratique :

• le seuil de 200 m² vaut pour la construction pour soi ; 175 m² pour l’achat d’un logement reconstruit ;
• la condition de parcelle est la même parcelle cadastrale ;
• la durée d’occupation de 5 ans se compte jusqu’au 31 décembre de la cinquième année après la première occupation ;
• le logement doit être l’habitation unique de l’occupant.

Quel professionnel consulter

L’entrepreneur indique le taux appliqué sur la facture, mais c’est vous qui répondez des conditions d’âge et d’usage du logement. Le notaire vérifie les conditions de l’achat d’un logement reconstruit et le régime TVA ou droits d’enregistrement. Pour une démolition-reconstruction, un comptable ou le SPF Finances confirme les conditions avant le chantier. Pour des limites de parcelle, un géomètre-expert peut aider.