Courtier en crédit hypothécaire : rôle, FSMA et coût

Qui doit être inscrit à la FSMA

Selon la FSMA, doit s’inscrire comme intermédiaire de crédit toute personne qui n’est pas prêteur et qui, à titre professionnel et en tant qu’indépendant, fait contre rémunération l’une de ces choses :

• présenter ou proposer des contrats de crédit aux consommateurs ;
• assister les consommateurs dans la préparation de la conclusion de ces contrats ;
• conclure des contrats de crédit avec des consommateurs pour le compte d’un prêteur.

L’obligation vaut pour les personnes physiques et pour les personnes morales (les sociétés). L’inscription se fait soit pour le crédit hypothécaire, soit pour le crédit à la consommation. Un intermédiaire actif dans les deux domaines a besoin de deux inscriptions. La rémunération peut prendre différentes formes, pas seulement de l’argent.

Les catégories d’intermédiaires en crédit hypothécaire

La FSMA distingue trois catégories. Elles sont exclusives : un intermédiaire ne peut être inscrit que dans une seule.

• Le courtier en crédit hypothécaire met en relation des prêteurs et des consommateurs, sans être agent lié. Il n’a aucune obligation de placer sa production chez un prêteur en particulier.
• L’agent lié agit pour le compte et sous la responsabilité entière et inconditionnelle d’un prêteur ou d’un groupe de prêteurs.
• Le sous-agent agit sous la responsabilité d’un courtier ou d’un agent lié.

Courtier ou agent lié : la différence qui compte

Le courtier n’est lié à aucun prêteur. En théorie, il peut donc comparer plusieurs offres. L’agent lié travaille pour un prêteur ou un groupe de prêteurs, et ce prêteur répond de lui. Demandez toujours à votre interlocuteur sa catégorie et, s’il est agent lié, pour quel prêteur il travaille. L’étendue du choix de prêteurs d’un courtier donné se vérifie avec lui, par écrit. Elle ne figure pas dans le registre, d’après les pages lues.

Comment vérifier au registre de la FSMA

La FSMA publie sur son site une liste actualisée des intermédiaires inscrits. Elle indique qu’il est possible de faire une recherche à partir du nom et/ou du numéro d’entreprise de l’intermédiaire. Le Data portal de la FSMA regroupe aussi les listes d’inscriptions, par exemple « Courtiers en crédit hypothécaire belges ».

Trois points d’attention :

1. Pas de numéro FSMA propre à l’inscription. La FSMA écrit qu’aucun numéro d’inscription n’est attribué à l’intermédiaire de crédit : il est inscrit avec son numéro d’entreprise. Demandez donc le numéro d’entreprise (BCE) du courtier.
2. Les intermédiaires « provisoirement autorisés » ne sont pas publiés. La FSMA le dit expressément : leur liste n’est pas publiée.
3. Vérifiez la bonne inscription. Contrôlez qu’elle porte sur le crédit hypothécaire, et pas seulement sur le crédit à la consommation, et vérifiez la catégorie.

C’est à vous de faire cette vérification auprès de la FSMA. Notez la date de votre consultation.

Ce que le courtier doit vous remettre

Selon la FSMA, les règles de conduite sont dans le Code de droit économique, livre VII, titre 4, chapitres 1 à 3, et c’est le SPF Économie qui contrôle leur respect. La FSMA contrôle l’accès à la profession. D’après la FSMA, le SPF Économie vérifie notamment la publicité, la fourniture d’informations et les obligations de conseil.

Les textes de loi (Code de droit économique, livre VII, dans la version publiée au Moniteur belge du 4 mai 2016 ; vérifiez la version en vigueur) prévoient notamment :

• Une information personnalisée gratuite (art. VII.127). Le prêteur, et le cas échéant l’intermédiaire, fournit gratuitement au consommateur les informations dont il a besoin pour comparer les crédits. Le formulaire « ESIS » (en français, la fiche européenne d’information standardisée) est remis sur un support durable « avant ou en même temps que la soumission de l’offre de crédit ». Le texte lu met cette remise à la charge du prêteur.
• Un devoir de conseil (art. VII.131). Le prêteur et l’intermédiaire de crédit doivent agir « au mieux des intérêts du consommateur ». Il leur est interdit de réclamer au consommateur une rémunération, directement ou indirectement, pour ces services de conseil.
• Une information sur les commissions (art. VII.128). L’intermédiaire doit signaler l’existence de commissions ou d’autres incitations que les prêteurs ou des tiers lui versent. Sur demande, un courtier qui reçoit une commission de prêteurs doit vous renseigner sur les différents niveaux de commission payés par les prêteurs.

Un bon réflexe : demandez par écrit le détail de chaque offre, gardez tous les documents et ne signez rien sous la pression. Pour évaluer ce que vous pouvez emprunter, voir votre capacité d’emprunt.

Recours : Ombudsfin

Les intermédiaires de crédit doivent confirmer qu’ils adhèrent à Ombudsfin, le service de médiation en matière financière. Selon la FSMA, cette adhésion est une condition pour obtenir et conserver l’inscription.

Ombudsfin donne ces informations sur sa procédure :

• la médiation est « entièrement gratuite pour le plaignant » ;
• le délai de traitement est en principe de 90 jours calendrier, renouvelable selon la complexité du dossier ;
• Ombudsfin conseille de déposer d’abord une plainte auprès de l’institution concernée, mais ce n’est pas une obligation ;
• ses avis ne sont pas contraignants pour les parties (hors service bancaire de base) ;
• la procédure compte quatre étapes : introduction, recevabilité, instruction, avis écrit.

Ombudsfin signale un retard de traitement et une permanence téléphonique limitée. Utilisez de préférence le formulaire de plainte en ligne. Si l’avis ne vous satisfait pas, les tribunaux restent possibles.

Quel professionnel consulter

• Un courtier en crédit hypothécaire inscrit à la FSMA, pour comparer des offres.
• Un agent lié ou la banque elle-même, si vous voulez traiter directement avec un prêteur.
• Un notaire, pour l’acte de vente et l’acte de crédit.
• Un avocat, en cas de litige qui dépasse la médiation.