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Revenus locatifs : comment sont-ils imposés ?

Bien loué à un particulier : revenu cadastral indexé majoré de 40 %. Location à un professionnel : loyers moins 40 %. Exemple chiffré et pièges, source Wikifin.

Vérifié le sur les sources officielles citées en bas de page.

En bref

En Belgique, le loyer que vous touchez n’est pas toujours imposé tel quel. Si vous louez à un particulier qui y vit, vous êtes taxé sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, quel que soit le loyer réel. Si vous louez à un professionnel ou à une société, vous déclarez vos loyers bruts et l’administration en retire un forfait de 40 % (avec une limite). Le revenu est ajouté à vos autres revenus et taxé au taux de votre tranche, jusqu’à 50 %. Les chiffres ci-dessous viennent de Wikifin, page mise à jour le 23 janvier 2026.

Louer à un particulier : le revenu cadastral

Le revenu cadastral (RC) est un revenu fictif censé représenter le loyer annuel théorique du bien. Selon notaire.be, les valeurs actuelles reposent sur les revenus locatifs de 1975 et sont indexées chaque année. Pour en savoir plus sur cette notion, lisez notre guide revenu cadastral.

Quand le bien est loué à un particulier pour son usage privé, Wikifin explique la méthode :

  1. Vous déclarez le revenu cadastral non indexé (l’administration calcule l’indexation).
  2. Le revenu imposable est le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, c’est-à-dire multiplié par 1,4.
  3. Ce montant s’ajoute à vos autres revenus et il est taxé à votre taux le plus élevé, au maximum 50 %.

Le loyer réel n’entre pas dans le calcul : vous pouvez louer 900 € ou 1 500 € par mois, la base reste le revenu cadastral.

Un exemple chiffré

Wikifin donne cet exemple pour les revenus 2026, avec un revenu cadastral non indexé de 1 000 € et un coefficient d’indexation de 2,3 :

ÉtapeCalculRésultat
Revenu cadastral indexé1 000 € × 2,32 300 €
Majoration de 40 %2 300 € × 1,43 220 €
Impôt au taux maximal3 220 € × 50 %1 610 €

Ce dernier montant est un maximum : l’impôt réel dépend de votre tranche. Le coefficient change chaque année.

Louer à un professionnel

Si le locataire utilise le bien à des fins professionnelles, le régime est différent. Wikifin indique que vous déclarez :

  • le revenu cadastral non indexé ;
  • l’ensemble des loyers annuels bruts, avantages locatifs compris.

Le montant imposable correspond aux loyers diminués d’un forfait de 40 % pour frais, avec une limitation que Wikifin ne chiffre pas. Il est imposé au taux marginal, jusqu’à 50 %. Pour connaître la limite et le calcul exact de l’année, consultez le SPF Finances ou votre comptable. La page officielle du SPF Finances n’était pas consultable lors de la rédaction : ne retenez aucun montant de limite d’après ce guide.

Les autres taxes sur un bien loué

Le précompte immobilier

Dans les deux cas, le précompte immobilier est dû chaque année. Il se calcule sur un pourcentage du revenu cadastral, auquel s’ajoutent les additionnels communaux, provinciaux et d’agglomération. Voir précompte immobilier. Wikifin ne donne pas le pourcentage de base.

La location meublée

Selon Wikifin, la partie immobilière suit les règles ci-dessus. Une partie des loyers est déclarée comme revenu mobilier, soumis à un précompte mobilier de 30 %.

La plus-value à la revente

Si vous vendez le bien moins de 5 ans après l’achat, la plus-value est imposée à 16,5 %. Au-delà de 5 ans, elle n’est pas taxée. Pour un bien reçu par donation (et non par succession), le délai est de 3 ans. Voir aussi plus-value immobilière.

Le bien non loué

Pour une deuxième résidence que vous occupez vous-même, Wikifin indique la même base : le revenu cadastral indexé majoré de 40 %. Si le bien n’est ni loué ni votre domicile, la commune peut en plus appliquer une taxe (voir taxe sur les secondes résidences).

Que déclarer, et où ?

Vos revenus cadastraux non indexés se retrouvent sur MyMinfin, selon Wikifin. Pour le bail, voir enregistrement du bail et, pour l’évolution du loyer, indexation du loyer.

Combien ça coûte

Pour un revenu cadastral non indexé de 1 000 €, l’impôt maximal est de 1 610 € par an dans le régime « particulier » (Wikifin, revenus 2026). Le précompte immobilier s’y ajoute. Pour estimer l’effet d’un achat locatif sur votre budget, voyez le barème des frais et la capacité d’emprunt.

Quel professionnel consulter

Un comptable ou un conseiller fiscal peut vérifier votre déclaration et dire quel régime s’applique à votre location, surtout si le locataire est une société ou un indépendant. Pour une question sur le montant du revenu cadastral, l’administration du Cadastre est compétente. Un notaire peut vous éclairer sur l’achat, la vente et la plus-value.

Questions fréquentes

Est-ce que je paie l’impôt sur le loyer que je reçois ?

Pas toujours. Pour un particulier qui y vit, la base est le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, pas le loyer réel. Pour un locataire professionnel, vous déclarez les loyers bruts moins un forfait de 40 %.

Dois-je déclarer le revenu cadastral indexé ?

Non. Vous déclarez le revenu cadastral non indexé : l’indexation est faite par l’administration (Wikifin et notaire.be).

Quel est le taux d’imposition ?

Le revenu s’ajoute à vos autres revenus et est taxé au taux de la tranche la plus élevée, au maximum 50 %.

Que change la location meublée ?

Une partie des loyers est traitée comme un revenu mobilier, avec un précompte mobilier de 30 % (Wikifin).

Puis-je déduire mes frais de réparation ?

Pour la location à un particulier, la base décrite par Wikifin est le revenu cadastral, pas le loyer. Pour le régime professionnel, un forfait de 40 % est retiré des loyers. Demandez à un comptable ce qui vaut pour votre cas.

Les autres guides

Sources

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