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Habitation familiale : l'exonération en succession

Conjoint ou cohabitant légal survivant : exonération en Wallonie et à Bruxelles, condition des 5 ans, tarif réduit des enfants et changements prévus en 2028.

Vérifié le sur les sources officielles citées en bas de page.

En bref

Quand l’un des deux partenaires décède, la maison familiale peut être transmise à l’autre sans droits de succession. En Wallonie comme à Bruxelles, le conjoint ou le cohabitant légal survivant est exonéré sur sa part nette dans le logement familial. En Wallonie, il faut que le logement ait été la résidence principale du couple depuis au moins 5 ans. Cette condition disparaît pour les décès à partir du 1er janvier 2028. Les enfants, eux, ne sont pas exonérés, mais ils bénéficient d’un tarif réduit si certaines conditions sont remplies.

De quelle exonération parle-t-on ?

Le logement familial est celui où vivaient le défunt et son conjoint (ou cohabitant légal). Les droits de succession se calculent normalement sur la part nette de chaque héritier (voir droits de succession sur un bien immobilier). Pour le logement familial, deux régimes existent :

  • une exonération totale pour le conjoint ou le cohabitant légal survivant ;
  • un tarif réduit pour les héritiers en ligne directe (enfants, par exemple).

C’est la Région où le défunt a vécu le plus longtemps pendant ses 5 dernières années qui applique ses règles. Le bien lui-même doit se situer dans cette Région pour le tarif réduit des enfants.

En Wallonie : l’exonération du conjoint

Selon notaire.be, le conjoint ou le cohabitant légal survivant est exonéré des droits sur sa part nette dans le logement familial. Les conditions sont les suivantes :

  • la succession comprend au moins une part en pleine propriété (l’exonération peut aussi porter sur un usufruit ou une nue-propriété) ;
  • l’immeuble est destiné en tout ou en partie à l’habitation ;
  • le défunt et son conjoint y ont leur résidence principale depuis au moins 5 ans.

La condition de 5 ans est maintenue en cas de force majeure ou de raison impérieuse (familiale, médicale, professionnelle ou sociale). Le décret wallon précise que la résidence se prouve par le registre de la population ou des étrangers, sauf preuve contraire. Quand les données du registre montrent que les conditions sont remplies, le receveur accorde l’exonération automatiquement. Sinon, il faut la demander dans la déclaration de succession.

Ce qui change en 2028

Le décret du 5 décembre 2024 supprime les mots « depuis au moins cinq ans » dans l’article sur l’exonération du conjoint. Cette suppression s’applique aux décès survenus à partir du 1er janvier 2028. Pour un décès en 2026 ou 2027, la condition de 5 ans reste d’application. Notaire.be résume la réforme ainsi : le conjoint ou le cohabitant légal survivant conserve l’exonération sans condition de durée d’occupation.

En Wallonie : le tarif réduit pour les enfants

Les héritiers en ligne directe ne sont pas exonérés. Ils peuvent profiter d’un tarif réduit si :

  • la succession comprend au moins une part en pleine propriété dans l’immeuble où le défunt avait sa résidence principale depuis 5 ans au moins ;
  • l’immeuble est destiné en tout ou en partie à l’habitation et situé en Région wallonne ;
  • il est recueilli par un héritier, un légataire ou un donataire en ligne directe.

Voici le tarif réduit présenté par notaire.be :

Part nette dans le logementTaux
jusqu’à 25 000 €1 %
de 25 000,01 à 50 000 €2 %
de 50 000,01 à 175 000 €5 %
de 175 000,01 à 250 000 €12 %
de 250 000,01 à 500 000 €24 %
au-delà de 500 000 €30 %

Le taux réduit est maintenu si le défunt n’a pas pu rester dans le logement pour cause de force majeure ou de raison impérieuse. Il faut alors le demander et le justifier dans la déclaration. Comme pour le conjoint, la condition des 5 ans disparaît pour les décès à partir du 1er janvier 2028, et les taux du tarif réduit changent aussi à cette date : consultez le décret ou votre notaire pour la grille de 2028.

À Bruxelles

Notaire.be indique qu’à Bruxelles aussi, le conjoint ou le cohabitant légal survivant est exonéré sur sa part du logement familial en cas de décès. La page précise que cette exonération ne s’applique pas à certains cohabitants légaux liés au défunt par un lien de parenté (par exemple un parent en ligne directe, un frère, une sœur, un neveu, une nièce, un oncle ou une tante). Ceux-ci bénéficient d’un tarif réduit.

Pour les héritiers en ligne directe, un taux réduit existe si le bien était la résidence principale du défunt pendant au moins 5 ans et si la succession comprend la pleine propriété du bâtiment :

Part nette dans le logementTaux
jusqu’à 50 000 €2 %
de 50 000,01 à 100 000 €5,3 %
de 100 000,01 à 175 000 €6 %
de 175 000,01 à 250 000 €12 %
de 250 000,01 à 500 000 €24 %
au-delà de 500 000 €30 %

La valeur prise en compte pour ce taux est plafonnée à 250 000 €. Le surplus est taxé au tarif normal. Le bien doit se trouver en Région bruxelloise et la résidence se prouve par un extrait du registre de la population ou des étrangers. La page ne donne pas de date de mise à jour : faites confirmer les conditions à la date du décès.

Les pièges à éviter

  • La résidence officielle. C’est le registre qui prouve la résidence principale. Vérifiez avec le notaire ce que montrent les registres.
  • Le type de propriété. L’exonération porte sur la part nette du conjoint, pas sur toute la maison. Si les enfants reçoivent une part, c’est leur tarif qui s’applique.
  • La date du décès. Une même situation peut recevoir un traitement différent avant et après le 1er janvier 2028 en Wallonie.
  • La déclaration. Dans les cas où l’exonération n’est pas accordée automatiquement, il faut la demander dans la déclaration, à déposer dans les 4 mois d’un décès en Belgique (voir notre guide sur les droits de succession).

Combien ça coûte

L’exonération du conjoint évite les droits sur sa part du logement familial. Pour les autres héritiers, le montant dépend de la valeur de leur part et de la tranche : un notaire vous remettra un décompte écrit. Si un conjoint a besoin de financer le rachat de la part des enfants, simulez d’abord votre capacité d’emprunt. Pour anticiper la transmission du vivant du propriétaire, lisez le guide donation immobilière.

Quel professionnel consulter

Un notaire vérifie si les conditions sont remplies, prépare la déclaration de succession et demande l’exonération ou le tarif réduit au bon endroit. En cas de désaccord entre héritiers sur la valeur du bien, une estimation écrite par un expert immobilier ou un géomètre-expert peut aider.

Questions fréquentes

Le conjoint survivant paie-t-il des droits sur la maison familiale ?

Non, en Wallonie et à Bruxelles, il est exonéré sur sa part nette dans le logement familial si les conditions sont remplies (notaire.be). En Wallonie, il faut que le couple y ait eu sa résidence principale depuis au moins 5 ans pour un décès avant 2028.

Le cohabitant légal est-il traité comme un conjoint ?

Pour l’exonération du logement familial, oui : les textes visent le conjoint ou le cohabitant légal. À Bruxelles, la page de notaire.be signale une exception pour certains cohabitants légaux ayant un lien de parenté avec le défunt.

Que se passe-t-il si le couple a emménagé il y a moins de 5 ans en Wallonie ?

Pour un décès avant le 1er janvier 2028, la condition de 5 ans n’est pas remplie, sauf force majeure ou raison impérieuse. À partir de 2028, la condition disparaît.

Les enfants ont-ils droit à la même exonération ?

Non. Ils peuvent bénéficier d’un tarif réduit sur leur part dans le logement, à certaines conditions, mais pas d’une exonération totale.

Comment prouve-t-on la résidence principale ?

Par le registre de la population ou des étrangers. En Wallonie, le receveur accorde l’exonération automatiquement si ces données suffisent. Sinon, on la demande dans la déclaration.

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Sources

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