Garantie locative : montant et formes

Un montant plafonné par la Région

Le bien loué décide de la Région compétente. Pour un bail de résidence principale :

• Wallonie : la garantie ne peut pas excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Cette règle, fixée par le décret du 19 mai 2023, vaut pour les trois formes de garantie.
• Bruxelles : pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, le maximum est aussi de 2 mois de loyer. Pour les baux conclus ou renouvelés avant cette date, le plafond restait de 2 mois pour le compte individualisé, mais de 3 mois pour les garanties bancaires.
• Flandre : les règles sont propres à la Région ; renseignez-vous sur vlaanderen.be.

Exemple chiffré : pour un loyer de 900 € par mois, la garantie maximale est de 1 800 €. Ce chiffre est un exemple de calcul, pas un conseil pour un bail précis.

Les formes de garantie en Wallonie

Le locataire choisit parmi trois formes (décret wallon, art. 62) :

1. Un compte individualisé ouvert à son nom auprès d’une institution financière. Les intérêts sont capitalisés au profit du locataire. Le bailleur a un privilège sur l’actif du compte pour ce que le locataire lui doit.
2. Une garantie bancaire qui permet de constituer la garantie progressivement. La banque avance le montant. Le locataire la reconstitue par mensualités constantes pendant le bail, sur 3 ans maximum, sans intérêt débiteur. Il s’adresse à la banque où arrivent ses revenus. Une banque ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à la solvabilité du locataire.
3. Une garantie bancaire issue d’un contrat-type entre un CPAS et une banque. C’est le CPAS qui fait la demande auprès de la banque.

Il est aussi possible, selon la page officielle, de placer la somme à la Caisse des Dépôts et Consignations via e-DEPO, l’application en ligne du SPF Finances.

Les formes de garantie à Bruxelles

Depuis le 1er novembre 2024, la loi bruxelloise énumère cinq formes, au choix du locataire :

1. un compte individualisé à son nom, auprès d’une institution financière agréée par la FSMA ;
2. une garantie bancaire issue d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière agréée ;
3. une garantie bancaire qui permet de constituer progressivement la garantie (mensualités constantes, 3 ans maximum, sans intérêt à la banque) ;
4. une sûreté réelle auprès d’une institution financière agréée par la FSMA, au nom du locataire ;
5. une caution personnelle, qui peut s’ajouter aux formes 1 à 4 pour un bail étudiant.

Pour les baux d’avant cette date, le Code ne décrit que trois formes : compte individualisé, garantie bancaire progressive et garantie CPAS.

Si le bailleur garde l’argent lui-même

Certains bailleurs demandent la somme en mains propres. La Région wallonne conseille alors au locataire d’obtenir un reçu ou de conserver la preuve du versement. Un bailleur qui détient la garantie sans la placer sur un compte au nom du locataire doit des intérêts à celui-ci, à partir du jour de la remise. Il est conseillé de remettre les clés d’un logement au locataire seulement quand la garantie est bien constituée, précise la page wallonne à l’attention du bailleur.

À Bruxelles, la brochure officielle ajoute que, pour le compte individualisé, le locataire peut, sur preuve, déduire la garantie des loyers et la placer lui-même sur un compte à son nom.

Récupérer la garantie en fin de bail

À la fin du bail, la garantie et les intérêts sont rendus au locataire, à condition qu’il ait rempli ses obligations. La banque ne débloque l’argent que sur présentation :

• d’un accord écrit du locataire et du bailleur, établi au plus tôt à la fin du bail (un accord signé dès le début ne suffit pas) ;
• ou d’une copie d’un jugement exécutoire.

À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie doit être libérée dans les 2 mois de la remise des clés au bailleur, sauf procédure contentieuse. Le bailleur en défaut doit au locataire 10 % du montant de la garantie par mois de retard. Dans un immeuble à appartements multiples géré par une même personne (syndic, par exemple), une partie de la garantie peut rester bloquée jusqu’à la clôture annuelle des comptes. Le locataire a intérêt à faire établir un état des lieux de sortie avant de rendre les clés.

En colocation, la garantie suit des règles prévues dans le pacte (voir Colocation).

Quel professionnel consulter

Le CPAS de votre commune peut vous aider à constituer la garantie. Une banque ou un courtier en assurance peut vous expliquer la garantie bancaire. En cas de litige sur la restitution, un avocat peut vous conseiller, et le juge de paix peut trancher.