Huurwaarborg in Vlaanderen: bedrag en vrijgave

Hoeveel mag de waarborg bedragen?

Voor huurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019 geldt het Vlaams Woninghuurdecreet: de waarborg mag niet meer bedragen dan drie maanden huur. Voor contracten van vóór 1 januari 2019 gold de federale huurwet. Dan bedroeg de waarborg 2 maanden huur, of 3 maanden als de huurder ze in schijven wilde betalen.

Een huurwaarborg is wettelijk niet verplicht. De meeste contracten bepalen er wel een, maar een verhuurder mag niet méér vragen dan het decretale maximum van “drie maanden huur”.

De vormen van huurwaarborg

De huurder bepaalt zelf, uit deze vormen, hoe hij de waarborg stelt:

1. Een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling, op naam van de huurder. De opgebrachte rente wordt gekapitaliseerd ten bate van de huurder.
2. Een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling, op naam van de huurder (bijvoorbeeld een obligatie of kapitalisatiebon, volgens vlaanderen.be).
3. Een bankwaarborg die voortvloeit uit een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling. Het OCMW onderzoekt de aanvraag en vraagt de waarborg aan bij de bank.
4. Een persoonlijke borgstelling door een natuurlijke persoon of rechtspersoon, maar alleen met akkoord van de verhuurder.

Volgens vlaanderen.be kunnen die mogelijkheden niet met elkaar gecombineerd worden. Een persoonlijke borg staat in voor huurschade of huurachterstal tot maximaal drie maanden huur. Het Vlaamse formulier waarmee de financiële instelling aan de verhuurder bevestigt dat de waarborg is toegekend, is voor alle vormen hetzelfde.

Wat als de verhuurder de waarborg zelf houdt?

De verhuurder mag het bedrag niet bij zich houden of op zijn eigen rekening storten. Heeft hij de waarborg toch in bezit en plaatst hij ze niet op de geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder, dan is hij aan de huurder rente verschuldigd tegen de gemiddelde rentevoet van de financiële markt, vanaf het ogenblik dat de huurder de waarborg overhandigde. De huurder mag de verhuurder dan ook meedelen dat dit bedrag, met de gekapitaliseerde rente, als huurgeld wordt beschouwd. Hij is dan verplicht hetzelfde bedrag op een geïndividualiseerde rekening op zijn naam te zetten. Volgens vlaanderen.be mag de huurder bij contracten vanaf 1 januari 2019 een waarborg die de verhuurder ten onrechte zelf bijhoudt, beschouwen als reeds betaalde huurgelden.

Wanneer komt de waarborg vrij?

Over de rekening, de zekerheidsstelling of de bankwaarborg mag niet worden beschikt, noch in hoofdsom, noch in rente, dan ten voordele van een van beide partijen, op voorlegging van:

• een schriftelijk akkoord van beide partijen dat ten vroegste bij het einde van de huurovereenkomst wordt opgesteld, of
• een kopie van een rechterlijke beslissing, uitvoerbaar bij voorraad.

Een verhuurder die de waarborg wil inhouden, moet dus de huurder overtuigen of naar de vrederechter stappen. De rechtsvordering van de verhuurder tot vrijgave van de waarborg in zijn voordeel verjaart één jaar nadat de huurovereenkomst is beëindigd.

Huurschade en de plaatsbeschrijving

De waarborg dekt de nakoming van de verplichtingen van de huurder: huurachterstal en huurschade. Schade die tijdens de huurtermijn niet is hersteld, kan op basis van een schadebestek of een schatting door een expert van de waarborg worden afgehouden. Zijn de kosten hoger dan de waarborg, dan moet de verhuurder de huurder formeel in gebreke stellen en kan hij de rest bij de vrederechter vorderen.

De plaatsbeschrijving bij het begin van de huur is het bewijs van de oorspronkelijke staat. Zonder plaatsbeschrijving wordt aangenomen dat de huurder de woning in de staat ontving waarin ze zich op het einde bevindt, behoudens tegenbewijs door de verhuurder. Normale slijtage door ouderdom en overmacht komen nooit voor rekening van de huurder. Meer daarover in de plaatsbeschrijving en in herstellingen: huurder of verhuurder.

Overlijden van de huurder

Bij contracten vanaf 1 januari 2019 eindigt het huurcontract automatisch aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij de erfgenamen verklaren dat ze de huur voortzetten. Zetten ze de huur niet voort, dan kan de waarborg na die twee maanden worden vrijgegeven. Heeft de huurder geen erfgenamen, dan kan de verhuurder aan de vrederechter vragen een curator aan te stellen en een eenzijdig verzoekschrift indienen voor de vrijgave van de waarborg.

Kan u de waarborg niet voorschieten?

Wie de waarborg niet in één keer kan betalen, kan bij het Vlaams Woningfonds een renteloze huurwaarborglening aanvragen. Volgens vlaanderen.be gelden onder meer deze voorwaarden:

• elke ondertekenaar van het contract is aanvrager en moet ingeschreven zijn in de bevolkingsregisters of op een referentieadres;
• het inkomen mag de vastgestelde grenzen niet overschrijden;
• de woning ligt in het Vlaamse Gewest, dient als hoofdverblijfplaats en is geen sociale huurwoning;
• u voldoet aan de voorwaarden over eigendomsbezit en hebt geen betalingsachterstand bij een andere lening;
• de ondertekening van het huurcontract ligt hoogstens drie maanden terug op het ogenblik van de aanvraag.

De lening bedraagt nooit meer dan de waarborg die in het contract staat en volgens het decreet is vastgesteld. Het maximum hangt af van de gemeente en het aantal personen ten laste. De volledige voorwaarden staan bij het Vlaams Woningfonds.

Welke professional raadplegen

• Het OCMW en het Vlaams Woningfonds voor de bankwaarborg via het OCMW en de huurwaarborglening.
• Het woonloket van uw gemeente of de helpdesk private huur voor vragen over de regels.
• Een huurdersorganisatie of verhuurdersorganisatie, of de gratis juridische eerstelijnsbijstand bij een discussie over de vrijgave.
• De vrederechter, ook voor een gratis verzoeningszitting, als partijen het niet eens raken. Zie ook het Vlaams Woninghuurdecreet.