Herstellingen aan een huurwoning: wie betaalt wat?

De basisregel in het decreet

De verhuurder moet het goed zo onderhouden dat het kan dienen voor het gebruik waarvoor het verhuurd is, en tijdens de huur alle nodige herstellingen doen, behalve die ten laste van de huurder. De huurder is verantwoordelijk voor de kleine herstellingen en voor herstellingen die nodig zijn door een gebruik in strijd met de bestemming of met het gedrag van een goede huisvader. Ook de herstellingen die nodig zijn door een gebrek aan melding vallen onder de huurder, tenzij hij aantoont dat de verhuurder zonder melding tijdig op de hoogte was. Herstellingen die alleen nodig zijn door ouderdom of overmacht, blijven voor de verhuurder.

De huurder moet de verhuurder verwittigen van herstellingen die nodig zijn en ten laste van de verhuurder vallen.

Wat zijn kleine herstellingen?

De Vlaamse Regering stelde een niet-limitatieve lijst op, in een bijlage bij het uitvoeringsbesluit. Voorbeelden volgens vlaanderen.be: gras maaien, gebroken glas, verloren sleutels en kapotte stopcontacten of schakelaars vervangen. Uit de lijst in de brochure van Wonen in Vlaanderen:

• Buiten: bomen en struiken snoeien, grasperk maaien, voorkomen dat afvoeren verstopt raken, gebroken glas en ontbrekende stopverf of silicone vervangen, scharnieren van ramen en deuren vastschroeven en oliën, batterijen van de bel of de afstandsbediening van de garagepoort vervangen, dakgoten vrijhouden van dode bladeren.
• Binnen: nagels en vijzen verwijderen en de schade herstellen, het schilderwerk en behangpapier in goede staat onderhouden, defecte zekeringen en niet behoorlijk werkende stopcontacten of schakelaars vervangen.
• Technische installaties: de verwarmingsketel, zonneboiler, warmtepomp of het ventilatiesysteem periodiek laten nakijken en reinigen volgens de wettelijke verplichting, radiatoren ontluchten, batterijen van rookmelders vervangen en brandblusapparaten periodiek laten nakijken. Zie rookmelders.
• Sanitair en keuken: kalkaanslag verwijderen, lekkende kranen herstellen (tenzij de kraan volledig vervangen moet worden), ontbrekende silicone vervangen, filters en lampen van de dampkap vervangen.
• Ongedierte bestrijden, tenzij het al aanwezig was bij het begin van de huur.

De brochure formuleert bij de lijst enkele algemene beginselen:

• Herstellingen door ouderdom of overmacht zijn altijd voor de verhuurder; herstellingen door foutief gebruik altijd voor de huurder; onderhoud en reinigen altijd voor de huurder.
• De huurder moet de verhuurder verwittigen; doet hij dat niet, dan draagt hij de schade die daaruit voortvloeit.
• Herstellingen door de huurder moeten vakkundig gebeuren; anders is de schade voor zijn rekening.
• De herstellingsplicht van de huurder is beperkt tot plaatsen die bereikbaar zijn met een ladder van redelijke afmeting, maar zonder steiger.
• De lijst is niet-limitatief: wat er niet op staat, wordt verdeeld volgens het algemene principe van artikel 26 van het decreet.
• Van de lijst kan altijd in het voordeel van de huurder worden afgeweken.

Technische installaties met specifiek onderhoud, zoals warmtepompen of zonneboilers, worden onderhouden volgens de instructies van de fabrikant, die de verhuurder aan de huurder ter beschikking stelt.

Kan het contract hiervan afwijken?

De partijen kunnen de herstellingsplicht van de huurder beperken of uitsluiten, maar niet uitbreiden. Volgens de brochure is het omgekeerde, de herstellingsplicht van de huurder uitbreiden, niet mogelijk. Staat in uw contract dat u alle herstellingen betaalt, dan botst dat met de dwingende regels van het decreet.

Dringende herstellingen

Normaal mag de verhuurder alleen met toestemming van de huurder herstellingen uitvoeren, want de huurder heeft recht op het rustig genot van de woning. Heeft de woning tijdens de huur dringende herstellingen nodig die niet tot na het einde van de huur kunnen wachten, dan moet de huurder ze gedogen, ook als hij tijdelijk een deel van de woning niet kan gebruiken. Duren de herstellingen langer dan 30 dagen, dan wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd en het deel van de woning dat de huurder niet kon gebruiken (voor contracten sinds 1 januari 2019; vlaanderen.be vermeldt 40 dagen voor oudere contracten). Maken de herstellingen normale bewoning onmogelijk, dan kan de huurder de ontbinding van de huur vragen.

Wat als de verhuurder niet herstelt?

Een van de partijen kan het contract niet zelf stopzetten. De tegenpartij aanmanen gebeurt best per aangetekende brief. Helpt dat niet, dan kan de huurder bij de vrederechter vragen:

• de verhuurder te verplichten de werken uit te voeren;
• een vermindering van de huurprijs zolang de gebreken niet hersteld zijn;
• de ontbinding van het contract en een schadevergoeding voor het verlies aan woongenot.

Gaat het om ernstige kwaliteitsproblemen, dan kan de huurder ook de gemeente verwittigen. De gemeente kan een woningcontroleur sturen en de waarschuwingsprocedure of de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid toepassen; die procedures zijn gratis. Zie het conformiteitsattest. Was de woning al bij het begin van de huur niet conform, dan kan de huurder de nietigheid van het contract vragen.

Brand en waterschade

De huurder is aansprakelijk voor brand en waterschade, tenzij hij bewijst dat ze buiten zijn schuld ontstonden. Zowel de huurder als de verhuurder moeten hun aansprakelijkheid verzekeren. Vermoeden van aansprakelijkheid geldt volgens de brochure enkel voor de brandschade aan het verhuurde goed zelf; buren moeten een fout van de huurder aantonen.

Huurschade en waarborg

Schade waarvoor de huurder aansprakelijk is, moet hij herstellen of vergoeden. Niet herstelde schade kan, op basis van een schadebestek of de schatting van een expert, bij het einde van de huur van de waarborg worden afgehouden. Is de schade hoger dan de waarborg, dan moet de verhuurder de huurder formeel in gebreke stellen en kan hij bij de vrederechter de rest vorderen. De plaatsbeschrijving bepaalt de referentie: zie de plaatsbeschrijving en de huurwaarborg.

Kosten en lasten zijn iets anders

Herstellingen zijn niet hetzelfde als kosten en lasten van de woning. Volgens het decreet betaalt de verhuurder de onroerende voorheffing; de kosten voor het gebruik van de woning vallen bij de huurder. Een Vlaams besluit bevat een niet-limitatieve lijst van kosten en wie ze betaalt, en de huurder mag de bewijsstukken opvragen. Zijn er forfaitaire kosten afgesproken, dan kan elke partij te allen tijde vragen om ze om te zetten naar werkelijke kosten.

Welke professional raadplegen

• Een erkende vakman voor het periodiek nazicht van ketel, zonneboiler of airco, en voor herstellingen aan elektriciteit of verwarming.
• De helpdesk private huur van Wonen in Vlaanderen of het woonloket van uw gemeente bij twijfel over de verdeling.
• Een huurdersorganisatie of verhuurdersorganisatie, een advocaat (gratis eerstelijnsbijstand) of de vrederechter bij een geschil.
• Een vastgoedexpert voor een schadeschatting. Zie het Vlaams Woninghuurdecreet.