Medehuur in Vlaanderen: partners en samenwonenden

Voor welke huurcontracten geldt dit?

De regels gelden voor huurcontracten voor een hoofdverblijfplaats in Vlaanderen, gesloten vanaf 1 januari 2019. De bepalingen van het decreet zijn van dwingend recht. Voor huur door studenten die de woning niet als hoofdverblijfplaats gebruiken, geldt een apart hoofdstuk van het decreet.

Echtgenoten en wettelijk samenwonenden

De echtgenoot of wettelijk samenwonende partner is van rechtswege huurder, ongeacht of het contract vóór of na het huwelijk of de wettelijke samenwoning werd gesloten. De huurder deelt de gegevens van zijn partner mee aan de verhuurder. Als het huwelijk of de wettelijke samenwoning pas na de ondertekening ontstaat en maar één partner het contract sloot, moeten ze de verhuurder daarvan op de hoogte brengen.

Gevolgen:

• Beide partners zijn tegenover de verhuurder hoofdelijk en ondeelbaar gehouden voor alle verplichtingen. Een partner die pas huurder wordt, is niet gehouden voor verplichtingen die al vóór dat ogenblik ontstonden.
• Zij oefenen de rechten uit het contract samen uit. De verhuurder moet de opzeg aan beiden richten, en beiden moeten samen opzeggen. Stuurt maar één partner een document naar de verhuurder en gaat de andere er niet mee akkoord, dan kan die de nietigheid inroepen als de verhuurder van het huwelijk of de samenwoning wist. De verhuurder kan zich op die nietigheid zelf niet beroepen.

Als de relatie eindigt

Bij beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning bepalen de huurders onderling wie de huur voortzet. Ze delen de gegevens van de voortzettende partner en het tijdstip onverwijld mee aan de verhuurder. Zijn ze het niet eens, dan beslist de vrederechter op verzoek van één van hen. Een nieuw contract is volgens vlaanderen.be niet nodig: de ex-partners melden aan de verhuurder wie de huurovereenkomst verderzet.

Heeft elke partner het contract bij het begin ondertekend, dan kan de verhuurder de vertrekkende partner nog zes maanden nadat hij geen huurder meer is, aanspreken voor de betaling van de huur.

Feitelijk samenwonenden

Feitelijk samenwonenden wonen samen zonder gehuwd of wettelijk samenwonend te zijn. De brochure van Wonen in Vlaanderen noemt daarbij ook vrienden en familieleden die onder hetzelfde dak wonen.

Een andere bewoner huurder laten worden

De huurder(s) en een andere persoon met hoofdverblijfplaats in de woning kunnen gezamenlijk aan de verhuurder vragen dat die persoon ook huurder wordt. Stemt de verhuurder niet binnen drie maanden in, dan kunnen zij de rechter vragen die persoon op een bepaald tijdstip huurder te maken. De rechter wijst dat alleen af:

• als die persoon niet minstens één jaar zijn hoofdverblijfplaats in de woning heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert;
• als de vordering klaarblijkelijk alleen bedoeld is om die persoon op korte termijn de positie van huurder te geven;
• als die persoon financieel onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur;
• als de bezettingsnorm van de Vlaamse Codex Wonen zou worden overschreden.

Ook hier zijn alle huurders hoofdelijk en ondeelbaar gehouden, en oefenen ze hun rechten samen uit.

Als een medehuurder vertrekt

Een huurder kan het contract op persoonlijke titel opzeggen volgens de gewone regels van het decreet. De vergoeding die een huurder normaal verschuldigd is bij opzeg tijdens de eerste drie jaar, is dan niet verschuldigd. Wat gebeurt er daarna?

• De vertrekkende huurder mag een nieuwe huurder voorstellen aan de verhuurder en aan de overblijvende huurder(s). Stemmen zij niet binnen drie maanden in, dan kan de vertrekker de rechter vragen die persoon te aanvaarden. De rechter wijst dat alleen af als die persoon financieel onvoldoende waarborg biedt, als de overblijvende huurders uitdrukkelijk zeggen die persoon niet te kunnen aanvaarden, of als de bezettingsnorm zou worden overschreden.
• Is een nieuwe huurder aanvaard (door de partijen of door de rechter), dan is de vertrekker na het verstrijken van de opzegtermijn niet meer gehouden tot de huurdersverplichtingen.
• Wordt geen nieuwe huurder voorgesteld of aanvaard, dan kan de verhuurder de vertrekker nog zes maanden nadat hij geen huurder meer is, aanspreken voor de huur.

Vlaanderen.be raadt aan een addendum bij het contract te maken waarin staat dat huurder X vanaf een bepaalde datum niet meer onder de huurovereenkomst valt en dat huurder Y zijn plaats inneemt of de huur alleen voortzet. Dat addendum moet geregistreerd worden en dat is gratis. Zie huurcontract registreren.

Opzeggen en beëindigen met meerdere huurders

Omdat de huurders hun rechten samen uitoefenen, richt de verhuurder een opzeg aan alle huurders en moeten de huurders in principe samen opzeggen. De regels over termijnen en vergoedingen vindt u in huurcontract opzeggen. Bij overlijden van de laatste huurder eindigt het contract van rechtswege aan het einde van de tweede maand erna, tenzij de erfgenamen verklaren het voort te zetten.

Huurwaarborg en schade

Met meerdere huurders gelden dezelfde regels voor de huurwaarborg: maximaal drie maanden huur, op een geblokkeerde rekening. De waarborg komt pas vrij met een schriftelijk akkoord van de partijen (ten vroegste bij het einde van de huur) of een rechterlijke beslissing. Omdat huurders hoofdelijk aansprakelijk zijn, kan de verhuurder bij schade of achterstal elke huurder voor het geheel aanspreken. Onderlinge afspraken tussen huurders, bijvoorbeeld over wie welk deel van de huur draagt, zijn uw zaak; leg ze schriftelijk vast.

Welke professional raadplegen

• De helpdesk private huur van Wonen in Vlaanderen en het woonloket van uw gemeente.
• Een huurdersorganisatie of verhuurdersorganisatie voor eerstelijnsadvies.
• Een advocaat, ook via de gratis juridische eerstelijnsbijstand, bij een geschil of een uit elkaar gaande relatie.
• De vrederechter voor verzoening of beslissing. Zie ook het Vlaams Woninghuurdecreet.