Plaatsbeschrijving huurwoning in Vlaanderen: regels

Waarom is ze belangrijk?

De plaatsbeschrijving bewijst in welke staat de woning was bij het begin van de huur. Op het einde moet de huurder de woning teruggeven in die staat. Vlaanderen.be legt de rolverdeling zo uit:

• Voor de verhuurder is ze cruciaal om huurschade aan te tonen. De huurregels gaan er zonder plaatsbeschrijving van uit dat er geen huurschade bestaat, tenzij de verhuurder het alsnog bewijst.
• Voor de huurder toont ze welke schade er al was bij de start en die hij dus niet zelf moet vergoeden.

Wanneer en hoe opmaken?

Het decreet bepaalt dat de partijen een omstandige plaatsbeschrijving moeten opmaken, op tegenspraak (in aanwezigheid van beide partijen of hun vertegenwoordigers) en voor gezamenlijke rekening. Dat gebeurt ofwel terwijl de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand waarin de huurder over het goed kan beschikken. Ze wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en geregistreerd.

Volgens de brochure van Wonen in Vlaanderen moet ze aan deze voorwaarden voldoen:

• Tegensprekelijk opgesteld. Een plaatsbeschrijving die één partij of een door één partij aangeduide deskundige alleen opstelt, kan de tegenpartij altijd betwisten.
• Gedateerd en ondertekend door huurder en verhuurder, persoonlijk of via vertegenwoordigers.
• Voldoende gedetailleerd: alles zo nauwkeurig mogelijk vermelden. Een clausule als “het goed is in goede staat en goed onderhouden en beide partijen erkennen dit” is volgens de brochure geen plaatsbeschrijving.

Zelf opmaken of een deskundige inschakelen?

Er zijn drie manieren:

1. De huurder en de verhuurder maken ze zelf samen op.
2. Ze stellen samen een deskundige aan (een vastgoedmakelaar, een vastgoedexpert, een architect, een landmeter-expert).
3. Raken ze het niet eens over de aanpak, dan kan de rechter een deskundige aanwijzen.

In elk scenario betalen huurder en verhuurder elk de helft van de kosten. Laat een van beide partijen zich afzonderlijk bijstaan door een eigen deskundige, dan draagt alleen die partij de kosten van die deskundige. Vlaanderen.be bevestigt dat bij een gemeenschappelijke deskundige elk de helft betaalt. Zie ook onze gids over de landmeter-expert.

Weigert de andere partij mee te werken?

Gaat één partij niet in op de vraag om een plaatsbeschrijving op te maken, dan kan de andere partij de vrederechter vragen een deskundige aan te wijzen. Dat verzoekschrift moet worden ingediend vóór het einde van de eerste maand waarin de huurder over het goed beschikt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en niet vatbaar voor hoger beroep.

Registratie

De verhuurder moet ook de plaatsbeschrijving laten registreren. Dat mag samen met het huurcontract of later. Volgens de FOD Financiën is de registratie gratis als het gebouw alleen voor bewoning is bedoeld. Biedt u de plaatsbeschrijving later aan, dan doet u dat samen met het origineel of een kopie van het huurcontract dat al gratis is geregistreerd, of met een melding dat dit al gebeurd is. Meer in huurcontract registreren.

Belangrijke wijzigingen tijdens de huur

Ondergaat de woning na de plaatsbeschrijving belangrijke veranderingen, dan kan elke partij eisen dat een bijvoegsel wordt opgemaakt, eveneens tegensprekelijk en voor gezamenlijke rekening. Dat bijvoegsel moet ook geregistreerd worden. Zijn de partijen het niet eens, dan wijst de vrederechter een deskundige aan.

Bij het einde van de huur

Op verzoek van één van beide partijen wordt op het einde van de huur opnieuw een omstandige plaatsbeschrijving opgesteld, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Dat gebeurt uiterlijk op het moment van de teruggave en de aanvaarding van de sleutels. Is er geen akkoord, dan kan de vrederechter een deskundige aanwijzen, op verzoek dat binnen één maand na de ontruiming moet worden ingediend.

Hoe de huurder de woning moet teruggeven, hangt af van de plaatsbeschrijving bij de start:

• Met plaatsbeschrijving: de huurder geeft de woning terug zoals hij ze volgens die beschrijving ontving, behalve wat door ouderdom of overmacht teniet ging of beschadigd is, en wat herstellingen vraagt die ten laste van de verhuurder zijn.
• Zonder plaatsbeschrijving: de huurder wordt vermoed de woning te hebben ontvangen in de staat waarin ze zich op het einde bevindt, behoudens tegenbewijs. De huurder blijft wel aansprakelijk voor schade, maar de verhuurder zal moeilijker kunnen bewijzen dat er schade is.

De waarborg kan tegen schade worden aangesproken. Meer over de rol van de waarborg leest u in de huurwaarborg.

Praktische tips voor een bruikbare plaatsbeschrijving

Het decreet schrijft geen model voor, maar de brochure benadrukt dat ze gedetailleerd moet zijn. Bij de start loont het om per ruimte de vloeren, muren, plafonds, ramen, deuren, sanitair, verwarming en elektrische installatie te beschrijven en gebreken te noteren. Foto’s helpen als aanvulling, maar vervangen een ondertekende beschrijving niet. Bewaar uw kopie en controleer de registratie: via MyMinfin kunt u nagaan of uw huurcontract en plaatsbeschrijving geregistreerd zijn.

Welke professional raadplegen

• Een vastgoedmakelaar, vastgoedexpert, architect of landmeter-expert kan de plaatsbeschrijving opmaken. Zie makelaar en landmeter-expert.
• De vrederechter wijst een deskundige aan als partijen het niet eens raken.
• Een huurdersorganisatie, een verhuurdersorganisatie of de helpdesk private huur van Wonen in Vlaanderen voor vragen over de regels.