Vlaams Woninghuurdecreet: de regels voor huurders

Voor welke huurcontracten geldt het decreet?

Het decreet geldt voor de huur van een woning die u, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingang van het contract als uw hoofdverblijfplaats gebruikt. Een beding dat zegt dat de woning niet als hoofdverblijfplaats mag dienen, wordt in principe voor niet geschreven gehouden. Is de woning uw tweede verblijf of een toeristisch verblijf, dan gelden andere regels.

Voor contracten van vóór 1 januari 2019 blijft de federale huurwet van toepassing. Die verschilt op punten zoals de waarborg (2 maanden in plaats van 3) en de kosten en lasten. Controleer dus altijd de datum waarop uw contract is gesloten. Een apart hoofdstuk van het decreet regelt de huur door studenten die de woning niet als hoofdverblijfplaats gebruiken.

Het contract

Het decreet eist een schriftelijk contract. Daarin staan minstens de identiteit van alle partijen (met rijksregisternummer), de begindatum, de exacte duur, de verhuurde ruimtes, de huurprijs, de regeling voor kosten en lasten en een verwijzing naar de vulgariserende toelichting, de brochure van Wonen in Vlaanderen. Een verhuurder mag u alleen documenten vragen die nodig zijn om na te gaan of u uw verplichtingen kunt nakomen.

Elke publieke mededeling over een te huur aangeboden woning moet minstens de gevraagde huurprijs en het bedrag van de kosten en lasten vermelden. De gemeente kan bij schending een administratieve boete van 50 tot 350 euro opleggen.

Kosten voor bemiddeling door een derde mogen niet aan de huurder worden doorgerekend, tenzij de huurder zelf de opdrachtgever van die bemiddeling is.

Hoe lang loopt het contract?

• Standaard: 9 jaar. Dat geldt ook als het contract geen termijn vermeldt of een termijn tussen 3 en 9 jaar.
• Korte duur: 3 jaar of minder. Het contract mag één keer schriftelijk verlengd worden, zonder dat de totale duur 3 jaar overschrijdt. Wordt het niet tijdig opgezegd (3 maanden voor de einddatum), dan wordt het een contract van 9 jaar.
• Meer dan 9 jaar of voor het leven. Zeldzaam; de brochure vermeldt dat zo’n contract notarieel wordt gesloten.

Het decreet regelt ook de opzeg. De huurder kan altijd opzeggen met 3 maanden opzeg, met een vergoeding van 3, 2 of 1 maand huur als het contract eindigt in het eerste, tweede of derde jaar. De verhuurder moet 6 maanden opzeg respecteren en mag vroegtijdig opzeggen om persoonlijk te gaan wonen, voor grondige renovatiewerken of zonder motief op vastgelegde tijdstippen, telkens onder strikte voorwaarden. Meer daarover leest u in onze gids over het huurcontract opzeggen.

Registratie, plaatsbeschrijving en waarborg

• Registratie. De verhuurder moet het contract binnen 2 maanden na ondertekening laten registreren. Voor een woning die enkel voor bewoning dient, is dat gratis. Zolang het contract niet geregistreerd is, kan de huurder zonder opzegtermijn en zonder vergoeding opzeggen. Zie huurcontract registreren.
• Plaatsbeschrijving. Verplicht, tegensprekelijk en voor gezamenlijke rekening, uiterlijk tijdens de eerste maand van de huur. Zie de plaatsbeschrijving.
• Huurwaarborg. Maximaal 3 maanden huur, op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder of in een van de andere toegelaten vormen. Zie de huurwaarborg.

Huurprijs, indexatie en kosten

De huurprijs ligt vast voor de hele duur van het contract. Hij kan alleen wijzigen door de jaarlijkse indexatie, door een herziening op bepaalde momenten of na energiebesparende investeringen. De indexatie gebeurt niet automatisch: de verhuurder moet ze schriftelijk vragen. Zie huurindexatie.

Voor de kosten en lasten bepaalt het decreet dat de verhuurder de onroerende voorheffing betaalt en dat de kosten voor het gebruik van de woning bij de huurder liggen. Een Vlaams besluit bevat een niet-limitatieve lijst van kosten en wie ze draagt. De huurder betaalt de werkelijke kosten, tenzij een vast bedrag is afgesproken, en mag de bewijsstukken opvragen.

Staat van de woning en herstellingen

De verhuurder moet de woning in goede staat leveren. Ze moet conform zijn, wat betekent dat ze geen gebreken van categorie II of III heeft. Een conformiteitsattest dat binnen drie maanden vóór de start van het contract werd afgeleverd, wekt het vermoeden dat de woning in orde is. Een contract voor een niet-conforme woning is nietig, behalve bij een renovatiehuurovereenkomst waarbij de huurder de werken uitvoert. Zie het conformiteitsattest.

De huurder staat in voor onderhoud en kleine herstellingen en voor herstellingen door verkeerd gebruik. De rest, ook slijtage door ouderdom, is voor de verhuurder. Details vindt u in herstellingen: huurder of verhuurder.

Verzekering en onderverhuur

Zowel huurder als verhuurder moeten hun aansprakelijkheid voor brand en waterschade verzekeren. De huurder mag de woning niet volledig onderverhuren, wel gedeeltelijk met toestemming van de verhuurder. Overdracht van de huur kan alleen met schriftelijke toestemming vooraf. Bij verkoop van de woning moet de nieuwe eigenaar het bestaande contract respecteren, met dezelfde opzegvoorwaarden als de vorige verhuurder.

Geschillen

De vrederechter van de plaats waar de woning ligt is bevoegd, ongeacht het bedrag. De rechter probeert eerst te verzoenen. Een huurder of verhuurder kan het contract niet zelf stopzetten bij wanbetaling of een andere tekortkoming: alleen de vrederechter kan het contract ontbinden. Een uithuiszetting kan pas een maand na betekening van het vonnis worden uitgevoerd, behalve in de door het decreet bepaalde uitzonderingen.

Welke professional raadplegen

• Het woonloket van uw gemeente en de helpdesk private huur van Wonen in Vlaanderen beantwoorden vragen over de huurregels.
• Een huurdersorganisatie of een verhuurdersorganisatie geeft juridisch advies aan haar leden.
• Een advocaat (ook via de gratis juridische eerstelijnsbijstand) of de vrederechter bij een geschil.
• Een vastgoedmakelaar of landmeter-expert kan de plaatsbeschrijving opmaken. Zie makelaar en landmeter-expert.