Huurindexatie in Vlaanderen: formule en voorwaarden

Wanneer mag de huur geïndexeerd worden?

Bij een schriftelijk contract wordt de huurprijs eenmaal per huurjaar aangepast aan de kosten van levensonderhoud, op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract, tenzij de aanpassing uitdrukkelijk is uitgesloten. Bij een mondelinge huurovereenkomst is indexatie alleen mogelijk als bewezen is dat de partijen dat zijn overeengekomen, wat volgens vlaanderen.be in de praktijk erg moeilijk is.

Voorbeeld van vlaanderen.be: een contract dat inging op 1 maart 2025, kan ten vroegste op 1 maart 2026 worden geïndexeerd. Meldt de verhuurder de indexering al op 1 januari 2026, dan gaat ze pas in op 1 maart 2026.

Gebeurt het automatisch?

Nee. De belanghebbende partij, meestal de verhuurder, moet de indexatie schriftelijk vragen of melden. Vraagt hij ze later dan de verjaardag, dan mag hij de nieuwe index toepassen op de huur van de huidige maand en met terugwerkende kracht op de vorige maanden, maar hoogstens drie maanden terug. Voorbeelden van vlaanderen.be:

• Meldt de verhuurder de indexering pas op 1 mei 2026, dan kan hij indexeren met terugwerkende kracht vanaf 1 maart 2026, de verjaardag.
• Meldt hij ze pas op 1 juli 2026, dan kan hij maar vanaf 1 april 2026 indexeren.

Het recht van de verhuurder om de betaling van de indexatie te eisen verjaart volgens de brochure van Wonen in Vlaanderen één jaar na de verzending van de vraag om indexatie.

Hoe wordt de indexatie berekend?

De huurprijs wordt aangepast op basis van de gezondheidsindex, volgens de formule uit het decreet:

basishuurprijs × nieuw indexcijfer ÷ aanvangsindexcijfer

• De basishuurprijs is de huurprijs uit de overeenkomst of uit een vonnis, zonder kosten en lasten die uitdrukkelijk ten laste van de huurder zijn gelegd.
• Het nieuwe indexcijfer is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de maand van de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract.
• Het aanvangsindexcijfer is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de maand waarin het contract of de huurprijsherziening in werking is getreden.

Voor contracten vanaf 1 januari 2019 is dus de inwerkingtreding de ijkpunt, niet de ondertekening. Na een herziening van de huurprijs wordt de herziene huur de nieuwe basishuurprijs, en het aanvangsindexcijfer wordt dat van de maand vóór de herziening. De FOD Economie berekent de gezondheidsindex maandelijks en Statbel publiceert ze. Statbel biedt ook een huurcalculator aan.

De EPC-correctiefactor

Tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 was de indexatie voor de meest energieverslindende woningen beperkt. Vanaf 1 oktober 2023 mag ze weer, maar moet de verhuurder een correctiefactor toepassen als de woning aan drie voorwaarden voldoet (vlaanderen.be):

1. de woning is een hoofdverblijfplaats op de private huurmarkt (dus niet sociaal);
2. het huurcontract is vóór 1 oktober 2022 in werking getreden;
3. de woning heeft geen EPC of een EPC-label D, E of F. Een vervallen EPC telt als “geen EPC”.

De correctiefactor wordt toegepast op het resultaat van de standaardformule. Welke factor geldt, hangt af van het label (D, of E/F/geen EPC) en van de maand waarin het contract verjaart. Vlaanderen.be publiceert een tabel; in het officiële voorbeeld bedraagt de volledig geïndexeerde huur 600 × 132,96 ÷ 108,98 = 732,02 euro. Voor een label D en een verjaardag in november vermenigvuldigt men dat met 0,945356473, wat 692,02 euro geeft. De correctiefactor hoeft niet meer toegepast te worden zodra een beter EPC voorligt (label A+, A, B of C) of er een nieuw huurcontract start.

Voor contracten die op of na 1 oktober 2022 in werking traden, kan de verhuurder normaal indexeren, zonder correctiefactor.

Indexatie en herziening zijn niet hetzelfde

Naast de jaarlijkse indexatie kent het decreet de herziening van de huurprijs:

• Tussen de 9de en 6de maand vóór het einde van elke driejarige periode kunnen partijen een nieuwe huurprijs afspreken, hoger of lager. Lukt dat niet, dan kan de rechter ingrijpen, maar alleen tussen de 6de en de 3de maand vóór het einde. De rechter kan de huur herzien als de normale huurwaarde ten minste 20 % hoger of lager ligt, of verhogen als werken op kosten van de verhuurder de huurwaarde met ten minste 10 % deden stijgen.
• Na energiebesparende investeringen (warmtepomp, zonnepanelen, hoogrendementsglas, isolatie boven de minimumnorm) kunnen partijen de huur op elk ogenblik herzien. Werken die enkel dienen om aan de minimale kwaliteitsnormen te voldoen, tellen niet mee.

Te veel betaald?

Volgens vlaanderen.be kan een huurder die te veel huur betaalde, de verhuurder via een aangetekende brief vragen het teveel terug te betalen. Daarvoor heeft hij 5 jaar de tijd. Reageert de verhuurder niet, dan heeft de huurder na de verzending van de brief 1 jaar om naar de vrederechter te stappen.

Welke professional raadplegen

• De helpdesk private huur van Wonen in Vlaanderen of het woonloket van uw gemeente voor vragen over de huurregels.
• Een huurdersorganisatie of verhuurdersorganisatie voor juridisch advies.
• Een vastgoedmakelaar die de huurovereenkomst beheert. Zie makelaar.
• Een energiedeskundige voor een nieuw EPC. Zie energiedeskundige. Meer over de basisregels in het Vlaams Woninghuurdecreet.