Huurcontract opzeggen in Vlaanderen: termijnen

Hoe moet u opzeggen?

Vlaanderen.be schrijft dat de opzeg aan geen vormvereisten gebonden is: ze kan via mail, sms of zelfs mondeling gebeuren. Een aangetekende brief is niet verplicht, maar wel aan te raden om discussies te vermijden. Belangrijk is dat de verhuurder de opzeg tijdig ontvangt: een dag te laat kan betekenen dat het contract wordt verlengd.

De opzegtermijn begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzeg wordt gedaan. Zijn er meerdere huurders (echtgenoten, wettelijk samenwonenden of andere medehuurders), dan richt de verhuurder de opzeg aan allen en moeten de huurders samen opzeggen. Zie medehuur.

Opzeggen tegen de einddatum

• Huurder: bij een contract van korte duur en bij een contract van 9 jaar uiterlijk 3 maanden vóór de einddatum. Een reden is niet nodig.
• Verhuurder, contract van korte duur: uiterlijk 3 maanden vóór de einddatum.
• Verhuurder, contract van 9 jaar: minstens 6 maanden vóór de vervaldag. Zonder opzeg wordt het contract telkens onder dezelfde voorwaarden met drie jaar verlengd.

Een contract van korte duur (3 jaar of minder) mag één keer schriftelijk verlengd worden, met een totale duur van maximaal 3 jaar. Zegt niemand tijdig op, of blijft de huurder zonder verzet van de verhuurder in de woning, dan wordt het een contract van 9 jaar vanaf de oorspronkelijke begindatum.

Vroegtijdig opzeggen door de huurder

Contract van 9 jaar: de huurder kan op elk ogenblik opzeggen met 3 maanden opzegtermijn, zonder reden. Eindigt het contract in de eerste drie jaar, dan is een vergoeding verschuldigd:

• 3 maanden huur als het contract eindigt in het eerste jaar;
• 2 maanden huur in het tweede jaar;
• 1 maand huur in het derde jaar.

Na de eerste drie jaar is er geen vergoeding meer. De vergoeding is nog niet verschuldigd bij de opzeg, maar ten vroegste op het einde van het contract.

Contract van korte duur: opzeg met 3 maanden termijn en een vergoeding van anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang het contract eindigt in het eerste, tweede of derde jaar.

Niet-geregistreerd contract: zolang het contract na de termijn van twee maanden niet geregistreerd is, vervallen de opzegtermijn en de vergoeding. Zie huurcontract registreren.

Vroegtijdig opzeggen door de verhuurder

Bij een contract van korte duur kan de verhuurder nooit vroegtijdig opzeggen; alleen een onderling akkoord kan het contract dan vroeger beëindigen. Bij een contract van 9 jaar (gesloten vanaf 1 januari 2019) kan hij alleen in deze gevallen, telkens met 6 maanden opzegtermijn:

1. Persoonlijk gebruik. De verhuurder wil de woning zelf betrekken, of laten betrekken door een familielid (echtgenoot of wettelijk samenwonende partner, afstammelingen, adoptiekinderen, bloedverwanten in opgaande lijn, of bloedverwanten in de zijlijn tot de derde graad). Voor een familielid kan de opzegtermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode. De opzeg vermeldt de identiteit van de persoon en de verwantschap. De woning moet binnen een jaar worden betrokken en minstens twee jaar werkelijk en doorlopend bewoond blijven; anders heeft de huurder recht op 18 maanden huur, behalve bij buitengewone omstandigheden.
2. Grondige renovatie. De werken moeten overeenstemmen met de ruimtelijke ordening, het gedeelte treffen dat de huurder bewoont en meer kosten dan drie jaar huur (twee jaar voor alle woningen samen bij meerdere woningen van dezelfde verhuurder). Opzeg in de eerste driejarige periode kan niet verstrijken vóór het einde van het derde jaar. Bij de opzeg bezorgt hij de omgevingsvergunning (indien vereist) en een bestek of kostenraming. De werken moeten binnen zes maanden starten en binnen vierentwintig maanden eindigen; anders heeft de huurder recht op 18 maanden huur. Zie het conformiteitsattest, dat hij na de werken moet aanvragen.
3. Zonder motief. Op het einde van de eerste of tweede driejarige periode, met een vergoeding van 9 maanden (einde eerste periode) of 6 maanden huur (einde tweede periode).

Partijen kunnen de mogelijkheden onder 1, 2 en 3 in het contract uitsluiten of beperken. Een opzeg die niet aan de voorwaarden voldoet, is nietig.

Tegenopzeg door de huurder

Zegt de verhuurder vroegtijdig op voor eigen gebruik, voor renovatie of zonder motief, dan kan de huurder op zijn beurt opzeggen met één maand opzegtermijn, zonder de gewone opzegvergoeding te betalen, ook tijdens de eerste drie jaar. De verhuurder blijft verplicht de reden van zijn opzeg uit te voeren of de vergoeding te betalen.

Verlenging wegens buitengewone omstandigheden

Is er correct opgezegd maar kan de huurder tijdelijk niet verhuizen, bijvoorbeeld door een zware medische ingreep of vertraging van de aangekochte woning, dan kan hij een verlenging vragen. Dat moet uiterlijk één maand vóór de vervaldag via een aangetekende brief, afgifte tegen ontvangstbewijs of gerechtsdeurwaardersexploot. De rechter kan, bij gebrek aan akkoord, de verlenging toestaan voor een bepaalde duur; de huurder kan één verlenging vragen en één hernieuwing.

Overlijden, verkoop en onderling akkoord

• Overlijden van de huurder (contracten vanaf 2019): het contract eindigt automatisch op het einde van de tweede maand na het overlijden, tenzij de erfgenamen binnen die termijn verklaren het voort te zetten. De erfgenamen betalen dan een vergoeding van één maand huur.
• Overlijden van de verhuurder: het contract loopt gewoon door.
• Verkoop van de woning: de nieuwe eigenaar volgt het bestaande contract met dezelfde opzegvoorwaarden als de vorige verhuurder (6 maanden voor een contract vanaf 2019).
• Onderling akkoord: partijen kunnen het contract altijd vroegtijdig beëindigen. Leg het schriftelijk vast; er kunnen geen afspraken worden gemaakt die strenger zijn voor de huurder dan de wettelijke opzegregels.

Voor contracten van vóór 2019

Voor contracten gesloten vóór 1 januari 2019 geldt de federale huurwet, met andere regels voor de verhuurder (bijvoorbeeld voor opzeg wegens renovatie en na verkoop). Raadpleeg daarvoor de brochure over de federale huurwet op vlaanderen.be of de helpdesk private huur.

Welke professional raadplegen

• De helpdesk private huur van Wonen in Vlaanderen en het woonloket van uw gemeente.
• Een huurdersorganisatie of verhuurdersorganisatie; een advocaat (eerstelijnsbijstand is gratis) voor een betwiste opzeg.
• De vrederechter, ook voor een gratis verzoeningszitting.
• Een vastgoedmakelaar die het contract beheert. Zie makelaar en het Vlaams Woninghuurdecreet.