Kopen op plan in Vlaanderen: de wet Breyne

Wanneer geldt de wet Breyne?

De wet is van toepassing op overeenkomsten waarbij een aannemer, promotor of verkoper zich ertoe verbindt een gebouw te bouwen, te laten bouwen of te verschaffen. Dat omvat:

• de verkoop op plan en de « sleutel-op-de-deur »-overeenkomst;
• de gewone aannemingsovereenkomst als ze gepaard gaat met een aankoop (een loutere aannemingsovereenkomst zonder aankoop valt er niet onder);
• coördinatieovereenkomsten en voorafgaande optieovereenkomsten voor een koop die onder de wet valt;
• gemengde overeenkomsten: een bestaande woning wordt verkocht en er worden grote verbouwingswerken uitgevoerd. Volgens notaris.be geven enkel werken van minstens 80 % van de waarde van de prijs aanleiding tot de toepassing van de wet.

De vier beschermingen

1. Strenge aansprakelijkheid

De koper-bouwheer geniet een dubbele oplevering. De voorlopige oplevering laat u toe gebreken vast te stellen. De definitieve oplevering is het moment waarop u de werken aanvaardt. De termijn tussen beide bedraagt in principe één jaar (de waarborgtermijn). Na de definitieve oplevering blijft u gedekt voor verborgen zware gebreken.

Daarnaast geldt de tienjarige aansprakelijkheid: aannemers, architecten en andere bouwprofessionals staan tien jaar in voor gebreken die de stabiliteit van het bouwwerk of een hoofdbestanddeel in gevaar brengen, zoals grove gebreken, ernstige stabiliteitsproblemen of waterdichtingsproblemen. Ze geldt ook ten aanzien van de opeenvolgende eigenaars, met dien verstande dat enkel de oorspronkelijke verkoper, aannemer of promotor kan worden aangesproken.

2. Verplichte vermeldingen en bijlagen

Het compromis en de notariële akte moeten onder meer vermelden: de identiteit van de eigenaar van de grond, de uitgiftedatum en de voorwaarden van de stedenbouwkundige vergunning (of een opschortende voorwaarde als die er nog niet is), een opschortende voorwaarde voor financiering als u nog geen krediet hebt, de totale prijs en de betalingswijze, de aanvangsdatum en de uitvoeringstermijn met de schadevergoeding bij vertraging, en de wijze van oplevering. Voor een appartement hoort daar een nauwkeurige beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke delen bij.

Drie documenten moeten als bijlage aan zowel de onderhandse overeenkomst als de akte worden gehecht: de plannen en bestekken, de statuten van het gebouw (bij een appartement) en de basisvoorwaarden van de gewestelijke overheidstegemoetkomingen. Ontbreekt een bijlage of vermelding, dan kunt u de nietigheid van het strijdige beding of van de hele overeenkomst vragen. Bij een verkoopovereenkomst moet dat vóór het verlijden van de authentieke akte, bij een aannemingsovereenkomst vóór de voorlopige oplevering.

3. De financiële waarborg

Wat u hier krijgt, hangt af van of de aannemer erkend is. Een erkende aannemer, in categorie D (algemene aannemingen van bouwwerken), moet een borgtocht van 5 % van de prijs van het gebouw stellen en binnen dertig dagen na de ondertekening een door de Deposito- en Consignatiekas ondertekend bewijs voorleggen. De borgtocht wordt bij helften vrijgegeven: de eerste helft bij de voorlopige oplevering, de rest bij de definitieve. Een niet-erkende aannemer moet een voltooiingswaarborg stellen of de terugbetaling van de gestorte bedragen waarborgen, via een financiële instelling. In dat geval vermeldt de authentieke akte de overeenkomst waarbij de waarborg wordt verleend. Bij een appartement moeten zowel de privatieve als de gemeenschappelijke delen gewaarborgd zijn.

4. Betalen in schijven

• De aannemer, verkoper of promotor mag geen enkele betaling eisen of aanvaarden vóór de overeenkomst is afgesloten.
• Bij het sluiten van de overeenkomst mag het voorschot hoogstens 5 % van de totale prijs bedragen.
• De betalingsschijven moeten overeenkomen met de waarde van de reeds uitgevoerde werken. Het saldo is slechts in delen opeisbaar die niet hoger zijn dan de prijs van de uitgevoerde werken.
• Wordt een bouwgrond verkocht, dan mag de prijs ervan slechts worden gevraagd bij het verlijden van de akte, rekening houdend met een eventueel voorschot.

Buiten de wet Breyne bestaat er geen wettelijk plafond: volgens notaris.be betalen kopers van bestaande woningen doorgaans 5 tot 10 % voorschot. Betaal dat voorschot altijd op de derdenrekening van de notaris (of de makelaar) en nooit rechtstreeks aan de verkoper.

Registratierechten of btw?

Een nieuwe woning is meestal niet onderworpen aan het verkooprecht maar aan 21 % btw. Een gebouw is « nieuw » tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar na de eerste ingebruikneming. Bij een verkoop op plan werkt het zo, volgens notaris.be:

• Het gebouw is nog niet gebouwd: u verwerft enkel de grond. U betaalt registratiebelasting op de grond en later btw op het gebouw.
• Het gebouw is al in aanbouw: de rechten op grond en gebouw gaan gelijktijdig over; u betaalt btw op beide, als de verkoper van de grond en van het gebouw dezelfde is en er een bouwvergunning is.

Het verlaagde verkooprecht van 2 % geldt voor een bestaande woning, dus niet voor een grond of woning in aanbouw. Voor een bouwgrond geldt het algemene tarief van 12 %. Bekijk uw situatie in onze rekenmodule voor aankoopkosten en lees onze gids over de registratiebelasting.

Welke professional raadplegen

De notaris controleert de verplichte vermeldingen, de bijlagen en de waarborg: zie de rol van de notaris. Een makelaar kan de verkoop op plan begeleiden. Een architect of bouwkundig adviseur beoordeelt plannen en bestek, en een landmeter-expert kan de grond afbakenen: zie de landmeter-expert. Als de woning in een appartementsgebouw ligt, lees dan onze gids over een appartement kopen en de syndicus.