Stedenbouwkundige inlichtingen bij een aankoop in Vlaanderen

Wat is het en wie moet het meedelen?

Volgens het modelcompromis van notaris.be moet de verkoper de koper spontaan informeren over de stedenbouwkundige toestand. De koper moet bovendien zelf informatie inwinnen over de toestand van het goed, de huidige functie, of het beantwoordt aan de stedenbouwkundige voorschriften en of zijn project haalbaar is. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (artikelen 5.2.1 tot 5.2.6) legt verplichte vermeldingen op voor notariële akten, onderhandse akten en publiciteit. Ze gelden voor verkopen, langdurige verhuringen van meer dan negen jaar en inbrengen van vastgoed in een vennootschap. Notarissen, makelaars, particulieren en bedrijven zijn erdoor gebonden. Het schenden van de informatieplichten wordt bestuurlijk beboet (artikel 6.2.2, 4° VCRO).

Het Vastgoedinformatieplatform

Het gebruik van het Vastgoedinformatieplatform (VIP) is verplicht. De dataset vastgoedinlichtingen voor overdracht verzamelt betrouwbare informatie over een perceel voor een verkoop, een langdurige verhuur of een andere overdracht. Het platform haalt gegevens uit centrale bronnen, en de bevoegde gemeente voegt gevalideerde lokale gegevens toe.

• Wie kan het aanvragen? Notarissen via iBOT van Fednot, makelaars via RealSmart of via het platform, landmeters-experten, burgers via MijnBurgerprofiel, overheden en andere aanvragers met een wettelijke grondslag.
• Inhoud. Meer dan 50 gegevens in thematische rubrieken: ruimtelijke ordening, milieu, natuur, infrastructuur, erfgoed, grond- en pandenbeleid, publiekrechtelijke erfdienstbaarheden en belastingen. Het formaat is uniform voor de Vlaamse gemeenten. Sommige gegevens zijn verplicht en een gemeente kan extra gegevens toevoegen.
• Kwaliteit. Het lokaal bestuur controleert enkel de gegevens waarvoor het zelf informatieverstrekker is. U moet de automatisch opgehaalde Vlaamse gegevens dus zelf nakijken.
• Levering. Maximaal 20 kalenderdagen.
• Correcties. Gratis, tot 30 dagen na de eerste validatie, bij de informatieverstrekker.
• Annuleren. Een aangevraagd dossier kan niet worden geannuleerd, en een weigering geeft geen recht op terugbetaling.
• Raadplegen. U kunt het dossier tot een jaar na de levering bekijken.

Wat het kost

De kosten, zonder btw:

In het compromis vermeldt het model de stedenbouwkundige inlichtingen onder de kosten die de verkoper draagt om het goed te kunnen overdragen. Kijk ook naar de andere kosten in wat de notaris kost en doet.

Wat het compromis vermeldt

Het modelcompromis voor het Vlaams Gewest vraagt onder meer:

• of de gemeente een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister heeft, en een afschrift van het stedenbouwkundig uittreksel, met de laatst geregistreerde bestemming;
• welke vergunningen voor het goed zijn afgeleverd, en of er een maatregel werd opgelegd als sanctie voor een inbreuk op de stedenbouwkundige regels of een procedure loopt;
• of er een voorkooprecht van een overheid bestaat om een ruimtelijk uitvoeringsplan, een voorkeursbesluit of een projectbesluit te verwezenlijken;
• of het goed in een goedgekeurde verkaveling ligt;
• of het goed in watergevoelig openruimtegebied ligt;
• of het goed zonevreemd is, met beperktere verbouwings-, herbouw- en aanpassingsmogelijkheden dan een zone-eigen goed;
• of er inbreuken bekend zijn.

Zijn er geen inbreuken bekend, dan garandeert de verkoper dat de werken die hij zelf liet uitvoeren aan de voorschriften en de vergunningen beantwoorden. Hij verklaart ook dat er geen proces-verbaal van een stedenbouwkundige overtreding is. Zijn er wel inbreuken, dan kunt u de verkoper er later niet meer op aanspreken, omdat u ze kende. Bestaat er een vordering of veroordeling, dan raadt het model aan een aangepaste clausule te laten toevoegen door de notaris.

De grenzen van die informatie

Het model wijst op een belangrijke beperking: dat er voor het goed een vergunning werd verleend, impliceert niet dat alle constructies vergund zijn of in overeenstemming met de vergunning werden opgericht. De notaris staat niet in voor de juistheid van het uittreksel. De afwezigheid van een proces-verbaal garandeert niet dat er geen omgevingsmisdrijf is. De verkoper biedt geen garanties over vermoedens van vergunning. Daarom loont het om zelf te vragen: welke werken werden uitgevoerd, wanneer, en met welke vergunning?

Gemeenten hebben bovendien een termijn om informatie door te geven, die in de praktijk soms langer duurt, zegt notaris.be. Ook daarom ligt er tussen het compromis en de akte meestal enkele maanden.

Stedenbouwkundig attest: iets anders

Een stedenbouwkundig attest is geen overdrachtsinlichting. Het is een schriftelijke bevestiging van wat er op een perceel mogelijk is voor een bepaald project en blijft twee jaar geldig. U vraagt het zelf aan bij de gemeente. Meer daarover leest u in onze gids over bouwgrond kopen.

Welke professional raadplegen

Een notaris vraagt de inlichtingen op en legt uit wat ze betekenen voor uw project. Een makelaar kan ze via RealSmart aanvragen. Een landmeter-expert of architect helpt bij de vraag of uw project past in de voorschriften.