Een vastgoedmakelaar controleren bij het BIV

Wat de titel betekent

Alleen wie een persoonlijke BIV-erkenning heeft, mag zich vastgoedmakelaar noemen. Die erkenning is strikt persoonlijk. Na erkenning draagt de makelaar de titel die bij zijn inschrijving hoort: vastgoedmakelaar-bemiddelaar, vastgoedmakelaar-syndicus of vastgoedmakelaar-rentmeester. Hij oefent zijn beroep uit volgens de Plichtenleer van het BIV.

Het BIV kan sinds 1 september 2013 ook rechtspersonen erkennen, maar dat vervangt nooit de persoonlijke erkenning. Het BIV-nummer van de zaakvoerder volstaat dus niet om anderen in het kantoor zelfstandig makelaardij te laten uitoefenen. Bedienden zonder inschrijving mogen werken onder toezicht van een erkende makelaar. Ingeschreven bedienden mogen zich ook vastgoedmakelaar noemen. Een bediende die bestuurder, zaakvoerder of vennoot is, geldt als zelfstandige en heeft een erkenning nodig.

Waarom het ertoe doet

Elk BIV-lid is gedekt door een collectieve polis bij AXA Belgium met twee luiken: een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering en een borgstelling. De borgstelling dekt het niet-terugstorten van fondsen door een onvermogend BIV-lid, mits de wettelijke en reglementaire voorwaarden zijn vervuld (KB van 29/09/2022). Volgens het BIV hebben makelaars zonder erkenning geen beroepsverzekering of waarborg, geen toegang tot een derdenrekening voor waarborgen en zijn ze niet gebonden door de Plichtenleer. Dat is belangrijk als u een waarborg of voorschot overmaakt. Notaris.be raadt aan die enkel op de derdenrekening van de notaris of makelaar te storten: zie het compromis.

Zo controleert u een makelaar

1. Ga naar de zoekfunctie “Zoek een vastgoedmakelaar” op biv.be.
2. Zoek op naam, BIV-nummer of kantoornaam.
3. Vergelijk naam, BIV-nummer en hoedanigheid met wat de makelaar op zijn mandaat, brief of website vermeldt.
4. Staat de persoon er niet, vraag dan om uitleg. Het BIV publiceert enkel erkende, actieve makelaars. Wijzigingen worden volgens het BIV uiterlijk na 24 uur zichtbaar.

Het BIV publiceert nooit persoonlijke gegevens zoals geboortedata of privé-e-mailadressen. Controleer elke makelaar zelf op de officiële site van het BIV: Payotte controleert niets in uw plaats.

Wie mag toch bemiddelen zonder BIV-erkenning?

Volgens het BIV is het niet altijd onwettig als iemand niet in het register staat. Dat kan wanneer die persoon:

• bediende is van een erkende vastgoedmakelaar;
• een erkend boekhouder, notaris, advocaat, architect of landmeter-expert is;
• de eigenaar is van het goed dat hij verkoopt of verhuurt;
• mede-eigenaar is die zijn eigen mede-eigendom beheert.

Past geen van die gevallen, dan kunt u de persoon melden. Twijfelt u, dan kan de Dienst Opsporing van het BIV het nagaan.

Verplichte vermeldingen op een website

Een erkende makelaar moet op zijn website onder meer vermelden: zijn naam of handelsnaam, adres, telefoon en e-mail, zijn ondernemingsnummer, de verzekeraar van de burgerlijke aansprakelijkheid en de borgstelling met het polisnummer, de contactgegevens van het BIV als toezichthouder, zijn titel gevolgd door het BIV-nummer, het land waar de erkenning werd verleend en een verwijzing naar de Plichtenleer. Ontbreken die vermeldingen, dan kan de Economische Inspectie dat controleren.

Wat een nepmakelaar u kan kosten

Volgens het BIV is het uitoefenen van het beroep zonder erkenning een strafbaar feit. Mogelijke straffen: gevangenisstraf van 8 dagen tot 3 maanden en een geldboete van 500 tot 5.000 euro (te vermenigvuldigen met de wettelijke opdeciemen). Een bemiddelingsovereenkomst met een nepmakelaar kan als ongeldig worden beschouwd, zodat die persoon geen recht heeft op een ereloon. De raad van het BIV: “Doe nooit beroep op een illegale makelaar.”

Een klacht indienen

• Tegen een erkende makelaar: de Uitvoerende Kamer van het BIV behandelt klachten over mogelijke schendingen van de Plichtenleer. Dat kan online (aanbevolen), per e-mail via uk@biv.be of per post. Telefonisch klagen kan niet. Mogelijke tuchtsancties: waarschuwing, berisping, schorsing of schrapping. Het BIV kan geen schadevergoeding toekennen of boetes opleggen en vervangt de rechtbanken niet.
• Tegen een onwettige beoefenaar: de Dienst Opsporing, via opsporing@biv.be of per telefoon op 02 505 38 50.

Welke professional raadplegen

Een erkende makelaar helpt bij het zoeken, de prijs en de onderhandeling. De notaris waakt over de juridische kant van de koop en de derdenrekening, en kan het compromis nalezen. Een kredietbemiddelaar zoekt de financiering.