Eerste woning kopen in Vlaanderen: de stappen

Stap 1: uw budget bepalen

Begin bij wat u kunt missen. Wikifin raadt aan de maandelijkse aflossingen te beperken tot ongeveer een derde van uw inkomen, na aftrek van lopende kredieten zoals een autolening. Hou ook een buffer voor kosten die later opduiken: inrichting en verhuizing, brand- en schuldsaldoverzekering, onroerende voorheffing en bij een appartement de gemeenschappelijke kosten. Hoeveel een bank u effectief wil lenen, ziet u in onze leencapaciteit. De aankoopkosten staan in onze berekening van de aankoopkosten.

Stap 2: een bod uitbrengen

Volgens notaris.be is een bod bindend zodra het het goed en de prijs duidelijk vermeldt, zonder voorbehoud. Een vraagprijs is geen bindend aanbod. De verkoop komt tot stand wanneer de verkoper uw bod volledig en zonder voorwaarden aanvaardt. Enkele raadgevingen van notaris.be:

• Zoek eerst alles uit voor u biedt, want het bod verbindt u.
• Doe het bod schriftelijk, met uw naam, het adres van het goed, de prijs, een geldigheidsduur, uw handtekening en de datum.
• Beperk de geldigheid van het bod in de tijd.
• Voeg een opschortende voorwaarde toe, bijvoorbeeld het krijgen van een hypothecair krediet. U kiest de termijn, vaak ongeveer vier weken.

Stap 3: het compromis tekenen

De verkoopovereenkomst of het compromis legt de koop vast. Ze is bindend zodra koper en verkoper het eens zijn over prijs en goed. “Voorlopige” verkoopovereenkomst is dus een misleidende term. Meer details staan in onze gids over het compromis en de verkoopovereenkomst.

De waarborg

Voor een bestaande woning is geen waarborg wettelijk verplicht. In de praktijk betaalt de koper meestal 5 tot 10 % van de prijs. Betaal dat bedrag nooit rechtstreeks aan de verkoper, maar op de derdenrekening van de notaris of van de makelaar: die rekeningen zijn beschermd tegen de schuldeisers van de verkoper. Bij het verlijden van de akte wordt de waarborg een voorschot op de prijs.

De notaris kiezen

Volgens het modelcompromis van notaris.be mogen koper en verkoper elk hun eigen notaris kiezen, zonder invloed op de kosten. Ze laten elkaar uiterlijk 8 dagen na het tekenen weten wie hun notaris is. Laat het compromis liefst vooraf nalezen: dat kost niets extra.

Stap 4: de opzoekingen tussen compromis en akte

Tussen het compromis en de akte zit meestal een aantal maanden. De notaris doet in die periode de verplichte opzoekingen. Volgens notaris.be gaat het onder meer om de stedenbouwkundige toestand, erfgoedbeperkingen, het bodemattest, schulden of hypotheken op het goed, de stookolietank en de elektrische installatie. Wie een voorkooprecht heeft, krijgt twee maanden om te reageren.

Voor een woning in Vlaanderen komen daar onder meer deze documenten bij, volgens het modelcompromis van notaris.be:

• het energieprestatiecertificaat (EPC): zie het EPC;
• de keuring van de elektrische installatie voor wooneenheden;
• het bodemattest van OVAM: zie het bodemattest;
• de stedenbouwkundige inlichtingen: zie de stedenbouwkundige inlichtingen;
• een asbestinventarisattest als er toegankelijke constructies van vóór 2001 zijn, tenzij er niet meer dan 20 m² van is;
• informatie over het overstromingsrisico van het perceel en de gebouwen.

De opzoekingen lopen parallel met uw kredietdossier bij de bank. Een kredietbemiddelaar kan helpen bij dat dossier.

Stap 5: de notariële akte

Enkel een authentieke akte kan worden overgeschreven bij Rechtszekerheid (het vroegere hypotheekkantoor). Die overschrijving maakt de koop tegenstelbaar aan derden. Bij twee kopers voor hetzelfde goed krijgt de koper wiens akte eerst is overgeschreven voorrang, niet wie het eerst een compromis tekende. Bij het verlijden betaalt u de registratiebelasting, de uitgaven aan derden, het wettelijk forfait, de erelonen en de btw op de voorgeschoten kosten, het forfait en de erelonen.

Na de koop: de renovatieplicht

Sinds 1 januari 2023 geldt in Vlaanderen een renovatieverplichting voor nieuwe eigenaars van woningen met energielabel E of F: ze moeten die tot minstens label D brengen, aangetoond met een nieuw EPC. Volgens het Energiebesluit, in de versie die sinds 1 september 2026 geldt, hebt u daarvoor zes jaar na de authentieke akte; het notariële model van de verkoopovereenkomst vermeldt nog vijf jaar. Vraag uw notaris welke termijn voor uw akte geldt, en lees onze gids over de renovatieverplichting.

Welke professional raadplegen

• Een notaris voor het compromis, de opzoekingen en de akte: notaris.
• Een makelaar voor het zoeken en onderhandelen: makelaar. Zie ook hoe u een makelaar controleert bij het BIV.
• Een kredietbemiddelaar voor de financiering.
• Een energiedeskundige voor het EPC en uw renovatieplan: energiedeskundige.