Renovatieverplichting: label D na aankoop

Wie en wanneer?

De verplichting geldt bij een verkoop, ruil, schenking of inbreng in een rechtspersoon in volle eigendom, en bij het vestigen of overdragen van een opstalrecht of erfpacht. Ze wordt opgelegd aan de eigenaar, de opstalhouder of de erfpachter; zijn er meerdere, dan rust ze op elk van hen. De termijn loopt vanaf de datum van de authentieke akte.

Vlaanderen.be vat het zo samen: alle woningen en appartementen die vanaf 2023 zijn aangekocht met label E of F, moeten verplicht worden gerenoveerd naar label D of beter, binnen een bepaald aantal jaren na de aankoop (of andere overdracht).

Hoeveel jaar krijgt de koper?

Volgens het Energiebesluit, in de versie die sinds 1 september 2026 geldt, is het zes jaar. Let op: niet alle bronnen zijn al bijgewerkt. Het notariële model van de verkoopovereenkomst (november 2025) en de pagina van vlaanderen.be over de renovatielening spreken nog van vijf jaar. Voor een akte rond de wissel van de regel, of als u twijfelt welke termijn voor uw akte geldt, vraagt u het aan uw notaris of aan het VEKA. Wij konden de overgangsregeling niet in een officiële tekst terugvinden.

Welk niveau moet het worden?

Voor akten verleden vanaf 1 januari 2023 is het minimale niveau label D. De geconsolideerde tekst bevat daarnaast een aanscherpingspad voor latere akten:

Dit is de tekst zoals de Codex hem op 14 oktober 2026 toont. Controleer bij uw notaris of de tekst voor uw akte ongewijzigd geldt, zeker voor een akte vanaf 2028.

Hoe toont u het aan?

Binnen de termijn moet het gebouw of de gebouweenheid beschikken over een nieuw EPC (voor residentiële gebouwen) of een EPC bij de bouw, dat op het hele gebouw of de gebouweenheid slaat. Had het goed bij de akte al een geldig EPC met een label dat aan de eis voldoet, dan hoeft er geen nieuw EPC te worden opgemaakt. U mag dan wel de installaties of constructies uit dat EPC alleen wijzigen of vervangen als elke wijziging minstens dezelfde prestaties levert.

Wanneer geldt de plicht niet?

Volgens het Energiebesluit en het Energiedecreet is er geen verplichting of is er een vrijstelling bij:

• sloop van het gebouw binnen zes jaar na de overdracht;
• een beschermd monument, een stads- of dorpsgezicht of een gebouw op de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed;
• het vestigen of overdragen van een opstalrecht of erfpacht op het dak;
• echtscheiding of einde van een (wettelijke) samenwoning, bij een verkoop van een deel van de eigendom tussen personen die allen al eigenaar zijn en waarvan minstens één er zijn hoofdverblijfplaats heeft en behoudt;
• een verkoop, ruil of schenking van een deel van de woning tussen gehuwden of wettelijk samenwonenden die er beiden hun hoofdverblijfplaats hebben en behouden;
• een onteigening door het federaal comité tot aankoop van onroerende goederen of de bevoegde Vlaamse dienst.

Bij een erfenis gaat een lopende verplichting over op de erfgenaam, die de resterende termijn heeft. Verkoopt de koper tijdens de looptijd door, dan gaat de resterende verplichting over op de nieuwe eigenaar. Is het vereiste niveau intussen verstrengd, dan krijgt die ook een nieuwe termijn voor het strengere niveau. Bij een appartement kan de koper de medewerking van de andere mede-eigenaars nodig hebben, zegt het notariële model.

Wat riskeert u?

Stelt het VEKA vast dat het vereiste niveau niet is gehaald, dan kan het per niet-conforme residentiële gebouweenheid een administratieve geldboete van 500 tot 5 000 euro opleggen en een nieuwe termijn vastleggen. Blijft de koper in gebreke, dan kan een nieuwe boete volgen, bij herhaling met een maximum van 10 000 euro voor een residentiële eenheid. De procedure wordt herhaald tot de verplichting is voldaan.

Wat moet de verkoper doen?

Wie een woning verkoopt, moet in de publiciteit vermelden dat er verplichtingen gelden. In een onderhandse overeenkomst moet worden vermeld dat voor het gebouw verplichtingen gelden. De notaris vermeldt in de akte welke verplichtingen gelden. Het EPC dat u sowieso nodig hebt, bepaalt of uw woning label E of F heeft: zie het EPC-attest. De verkoper draagt de renovatieplicht zelf niet. Een slecht label kan wel meespelen in de onderhandelingen met kopers; daarover vindt u geen regel in de bronnen die wij lazen.

Welke professional raadplegen

Een erkend energiedeskundige maakt het EPC op, vóór en na de renovatie. Een notaris legt uit welke verplichting in uw akte staat. Een kredietbemiddelaar helpt bij het rekenen met de renovatielening.