Gids · Verkopen

Uw woning verkopen in Vlaanderen: de stappen

Van prijs en verplichte attesten tot compromis en notariële akte: de stappen om uw woning in Vlaanderen te verkopen, wat u betaalt en wat de notaris doet.

Gecontroleerd op aan de officiële bronnen onderaan de pagina.

In het kort

Wie in Vlaanderen een woning verkoopt, doorloopt zes stappen: een prijs bepalen, de verplichte attesten verzamelen, de woning aanbieden, een bod aanvaarden en het compromis tekenen, de notaris zijn opzoekingen laten doen en tot slot de notariële akte laten verlijden. Het EPC moet er al zijn voordat u de woning publiek te koop zet, en voor een gebouw van vóór 2001 is sinds 23 november 2022 een asbestattest nodig. Enkel de notariële akte maakt de verkoop tegenstelbaar aan derden. De koper betaalt de registratiebelasting en de aktekosten; u betaalt onder meer de makelaar en de attesten.

Stap 1: bepaal een realistische prijs

De notarissen raden aan om advies te vragen aan verschillende experten, zoals vastgoedmakelaars en notarissen, en meerdere schattingen te vergelijken om een beter beeld van de marktwaarde te krijgen. Vergelijk uw woning niet automatisch met die van de buren: de staat, de afwerking en de indeling wegen mee. Meer over schattingen leest u in onze gids uw woning laten schatten.

Stap 2: kies hoe u verkoopt

U kunt zelf verkopen, zonder makelaar of notaris in de publicatiefase. Dat bespaart kosten, maar dan staat u zelf in voor de administratieve verplichtingen, de communicatie en de bezoeken. U kunt ook samenwerken met een vastgoedmakelaar of een notaris, tegen een vergoeding. Een notaris is hoe dan ook nodig om de verkoop juridisch af te ronden. Wie een makelaar inschakelt, sluit een schriftelijke opdracht: lees eerst onze gids over de verkoopopdracht aan een makelaar.

Stap 3: verzamel de verplichte attesten

Als verkoper hebt u een informatieplicht tegenover de koper. De notarissen sommen deze documenten op voor een woning in Vlaanderen:

  • Eigendomstitel: uw aankoopakte, of bij een erfenis de aangifte van nalatenschap en een akte of attest van erfopvolging.
  • EPC (energieprestatiecertificaat), opgemaakt door een erkend energiedeskundige. Zie het EPC-attest.
  • Keuring van de elektrische installatie, enkel voor woningen. Zie de elektrische keuring.
  • Postinterventiedossier (PID) voor werken sinds 1 mei 2001. Zie het postinterventiedossier.
  • Keuringscertificaat van de stookolietank, indien u er een hebt. Zie de stookolietank.
  • Asbestattest, verplicht bij de verkoop van woningen en gebouwen van vóór 2001.

De notaris vraagt zelf de stedenbouwkundige inlichtingen (zie onze gids), het bodemattest (zie het bodemattest), de hypothecaire staat en, bij een appartement, de gegevens van de syndicus op. Voor de stedenbouwkundige inlichtingen rekent de notaris op een termijn van 20 à 40 dagen naargelang het gewest, voor de hypothecaire staat op 20 tot 30 dagen. Neem dus contact op met uw notaris zodra u verkoopt: sommige formaliteiten vragen tijd.

Voor het asbestattest geldt een strenge regel. Ten laatste bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst moet u de inhoud ervan aan de koper meedelen. Is er geen geldig en actueel attest of werd het niet tijdig bezorgd, dan kan de koper volgens OVAM de nietigheid van de verkoop inroepen.

Stap 4: bied de woning aan

Het EPC moet geldig zijn vanaf het moment dat u de woning publiek te koop zet. In elke commerciële advertentie vermeldt u de energiescore of het label, het aandeel hernieuwbare energie of het bijbehorende label, en de unieke code van het EPC of het adres van het gebouw. Volgens het Energiedecreet (versie van artikel 11.2/2.1 in werking sinds 1 september 2026) moet u bovendien in de publiciteit vermelden dat er een renovatieverplichting voor de koper kan gelden (zie de renovatieverplichting). Een opgeruimde en verzorgde woning maakt volgens de notarissen een groot verschil tijdens bezoeken.

Stap 5: het bod en het compromis

Een onderhandse verkoopovereenkomst (het compromis) komt tot stand als koper en verkoper het eens zijn over het voorwerp en de prijs. Ze kan mondeling ontstaan, maar er moet een geschrift zijn als bewijs. Het compromis is bindend en omschrijft alle rechten en plichten. Het wordt integraal overgenomen in de notariële akte: laat het dus nauwkeurig opstellen. Meer details staan in onze gids compromis en verkoopovereenkomst.

Het notariële modelcontract voor Vlaanderen voorziet dat de koper bij het tekenen een waarborg stort die geblokkeerd blijft tot de akte. Het voorziet ook sancties: wie zijn verbintenis niet nakomt, krijgt eerst een ingebrekestelling en 15 dagen om alsnog uit te voeren. Daarna kan de andere partij gedwongen uitvoering vragen of de verkoop als ontbonden beschouwen.

Stap 6: de notaris en de akte

De notaris gaat na of u de enige eigenaar bent en bekwaam om te verkopen, controleert de kadastrale gegevens, zoekt na of er schulden of hypotheken en erfdienstbaarheden zijn, en waakt erover dat u de nodige documenten aan de koper bezorgt. Enkel de notariële akte kan worden overgeschreven in het kantoor Rechtszekerheid. Die overschrijving beschermt de koper tegen aanspraken van derden, en schuldeisers van de verkoper moeten aanvaarden dat het goed niet meer tot uw vermogen behoort.

Onroerende voorheffing: wie op 1 januari eigenaar is, is ze verschuldigd aan de overheid. Koper en verkoper kunnen afspreken wie ze draagt. Zonder afspraak betaalt de koper zijn aandeel vanaf het genot. Wordt de akte op 1 oktober getekend, dan draagt de koper 3/12 en u 9/12.

Wat kost het

Volgens het notariële modelcontract betaalt de koper de registratiebelasting, de uitgaven aan derden, het wettelijk forfait en de erelonen van de notaris, met btw. U betaalt de kosten om de woning te koop te stellen (bijvoorbeeld het kantoor van de makelaar, de onderhandeling en de publiciteit) en de kosten om het goed te kunnen overdragen. Het model noemt als voorbeelden: de keuring van de stookolietank of gastank, de keuring van de elektrische installatie, het EPC, het bodemattest, de stedenbouwkundige inlichtingen, de kadasterdocumenten, de kosten van de handlichting, de informatie van de syndicus, het opmaken van het postinterventiedossier, kopieën van akten en landmeterskosten. De bronnen die wij lazen geven geen officiële prijzen voor deze attesten: vraag offertes. Wat de koper betaalt, berekent u met onze tool voor aankoopkosten.

Heeft u een meerwaarde gemaakt? Lees dan de gids meerwaardebelasting bij verkoop.

Welke professional raadplegen

Een notaris begeleidt de juridische kant en stelt de akte op. Een makelaar kan prijs, publiciteit en bezoeken op zich nemen. Een erkend energiedeskundige maakt het EPC op; zie de energiedeskundige.

Veelgestelde vragen

Moet ik een notaris kiezen als ik zelf verkoop?

Ja, voor de akte. De partijen kiezen vrij hun eigen notaris, en enkel een notariële akte kan worden overgeschreven in het kantoor Rechtszekerheid.

Wanneer moet het EPC klaar zijn?

Vóór u de woning publiek te koop zet. Het moet geldig zijn tot de notariële akte is verleden, en u overhandigt het origineel aan de koper.

Moet ik een asbestattest hebben voor een woning van 1995?

Ja. Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van woningen en gebouwen gebouwd vóór 2001.

Wie draagt de onroerende voorheffing van het verkoopjaar?

Dat bepalen koper en verkoper in de overeenkomst. Zonder afspraak verdelen ze de voorheffing vanaf het genot van de koper, meestal de datum van de akte.

Kan ik nog terug als het compromis getekend is?

Het compromis is bindend zodra partijen akkoord zijn over prijs en voorwerp. Bij niet-nakoming voorziet het notariële model een ingebrekestelling, 15 dagen uitvoeringstermijn en dan gedwongen uitvoering of ontbinding.

Meer gidsen over verkopen

Bronnen

Alle gidsen · Payotte België