Meerwaardebelasting bij verkoop van vastgoed

Wat is een meerwaarde?

De meerwaardebelasting is de belasting op het verschil tussen de verkoopprijs en de oorspronkelijke aankoopprijs. Voor bebouwde onroerende goederen valt ze onder een specifiek belastingregime. Of u betaalt, hangt af van drie vragen: wat u verkoopt (een woning of een grond), hoe lang u het bezat en hoe u het kreeg (koop, schenking of erfenis). De fiscus controleert dat aan de hand van de data van de notariële akten van aankoop en verkoop.

Uw eigen woning

Op de verkoop van uw gezinswoning betaalt u in principe geen meerwaardebelasting, volgens notaris.be. Wikifin, de voorlichtingssite van de FSMA, preciseert dat uw eigen woning niet wordt belast als u ze binnen vijf jaar na de aankoop met winst verkoopt, op voorwaarde dat u kunt bewijzen dat u er 12 maanden ononderbroken hebt gewoond. Als eigen woning geldt de woning die u betrekt en waarvan u eigenaar of vruchtgebruiker bent. Wikifin noemt ook uitzonderingen waarin u de woning niet betrekt, bijvoorbeeld door verbouwingswerken waardoor wonen onmogelijk is, of omdat er nog een huurder woont die moet verhuizen.

Tweede verblijf of investeringspand (bebouwd)

Gaat het niet om uw gezinswoning maar om een tweede of derde woning, dan telt de termijn tussen de data van de notariële akten:

• Minder dan vijf jaar: u vermeldt de meerwaarde op uw belastingaangifte en ze wordt belast aan 16,5 %.
• Meer dan vijf jaar: de meerwaarde is vrijgesteld.

Kreeg u de woning geschonken, dan wordt de meerwaarde ook belast, maar de termijn tussen de schenking en de doorverkoop is drie jaar. Bij een erfenis betaalt u geen meerwaardebelasting op de verkoop.

Onbebouwde grond en bouwgrond

Voor gronden zijn de regels strenger. Als grond telt niet alleen een bouwgrond: ook een bebouwd perceel geldt als onbebouwd als de verkoopwaarde van de gebouwen minder dan 30 % van de prijs van het geheel is. De belasting geldt bij verkoop:

1. binnen 8 jaar na de aankoopakte;
2. binnen 3 jaar na de schenkingsakte, als de schenker het goed zelf minder dan 8 jaar voor de verkoop had gekocht.

Het tarief is 33 % bij verkoop binnen 5 jaar na de verkrijging en 16,5 % bij verkoop in de 3 jaar daarna, telkens te verhogen met de gemeentelijke opcentiemen.

Zo wordt de meerwaarde berekend

Notaris.be omschrijft het belastbare verschil als volgt:

• de prijs die dient voor de heffing van de registratierechten bij de verkoop (de verkoopprijs, eventueel verhoogd met de geschatte meerwaarde), verminderd met de verkoopkosten (zoals publiciteit en makelaarsloon);
• min de prijs die diende voor de rechten bij de aankoop, verhoogd met de verkrijgingskosten (bij gebrek aan bewijzen forfaitair 25 %), en dat totaal verhoogd met 5 % per volledig jaar tussen de verkrijging en de verkoop.

Een rekenvoorbeeld ter illustratie, niet voor uw dossier: u kocht een grond voor 100 000 euro en verkoopt ze drie volledige jaren later voor 160 000 euro, met 4 000 euro verkoopkosten. Verkoopzijde: 160 000 − 4 000 = 156 000. Aankoopzijde: 100 000 + 25 % = 125 000, plus 5 % per volledig jaar (3 jaar, dus +15 %) = 143 750. Verschil: 12 250 euro. Bij een verkoop binnen 5 jaar is de belasting 33 % van dat bedrag, dus 4 042,50 euro, plus de gemeentelijke opcentiemen.

Welke professional raadplegen

Een notaris kent de data en de voorwaarden en kan een berekening geven voor een grond. Voor uw belastingaangifte kunt u terecht bij een belastingadviseur. Een makelaar kan helpen om uw verkoopkosten te documenteren.