Verkopen in onverdeeldheid: regels en stappen

Wat is onverdeeldheid?

Een goed is in onverdeeldheid als verschillende mensen hetzelfde recht erop hebben, zonder dat het goed materieel wordt verdeeld. Het typevoorbeeld is een erfenis: elke erfgenaam heeft recht op een deel van de nalatenschap, zonder dat het deel op voorhand bepaald is. Tot de verdeling kan geen enkele mede-eigenaar claimen dat een deel exclusief van hem is. Onverdeeldheid kan ook ontstaan wanneer u samen met iemand een woning koopt, of na een scheiding.

Alle mede-eigenaars moeten akkoord zijn

Volgens de notarissen kunnen mede-eigenaars niet zomaar vrij de goederen verkopen of beheren: elke beslissing over het onverdeelde goed vergt de toestemming van alle mede-eigenaars. Ook de notaris kan een goed uit een nalatenschap slechts verdelen wanneer alle partijen akkoord gaan, en bij gebrek aan akkoord kan hij de aandelen van de personen die wel akkoord zijn niet uitkeren.

In de praktijk betekent dit dat een verkoop aan een derde pas lukt als iedereen akkoord is over het principe, de prijs en de makelaar of notaris. Alle mede-eigenaars moeten dus meewerken aan de verkoopovereenkomst en de akte, en de gewone verkoopverplichtingen gelden: EPC, keuringen en attesten. Die staan in onze gids uw woning verkopen.

Als één mede-eigenaar weigert

Niemand wordt verplicht om in onverdeeldheid te blijven. Wilt u uit de onverdeeldheid stappen, bijvoorbeeld door een woning uit de nalatenschap te verkopen, en gaan de andere mede-eigenaars daar niet mee akkoord, dan kunt u naar de rechtbank stappen en de verdeling vragen. Volgens de notarissen:

• hoeft u geen reden op te geven;
• bestaat er geen verjaringstermijn, dus u kunt de stap op elk moment zetten;
• wordt zo’n verzoek zonder veel moeilijkheden door de rechtbank ingewilligd.

De procedure van gerechtelijke verdeling gaat zo: één van de erfgenamen dagvaardt de anderen. De rechter beveelt de verdeling en stelt een notaris aan. Die maakt een inventaris op, noteert de standpunten en stelt een voorstel van verdeling op. Op een door de notaris vastgelegde datum worden alle partijen uitgenodigd om het voorstel goed te keuren of af te wijzen. Is er geen bezwaar, dan wordt de verdeling definitief. Gaat een van hen niet akkoord, dan wordt dat in een akte vastgelegd en beslist de rechtbank definitief. De notarissen noemen de procedure vrij lang, maar het is de enige weg om partijen te dwingen een bepaalde verdeling te aanvaarden. Over de kosten van de procedure geven de bronnen die wij lazen geen bedragen.

Tijdelijk in onverdeeldheid blijven

Mede-eigenaars kunnen in onderling overleg afspreken om tijdelijk in onverdeeldheid te blijven, met een maximale duur van vijf jaar. Een notaris die erkend bemiddelaar is, kan helpen om alle betrokkenen rond de tafel te brengen en afspraken te maken die juridisch kloppen en uitvoerbaar zijn.

Wat betaalt u aan belasting?

Dat hangt af van wat er gebeurt:

• Verkoop aan een derde. De koper betaalt de gewone registratiebelasting van het verkooprecht. Zie onze gids registratiebelasting.
• Een mede-eigenaar neemt het over of de onverdeeldheid wordt beëindigd. Dan is het verdeelrecht van toepassing: het geldt voor verdelingen van onroerende goederen en voor afstanden onder bezwarende titel, onder mede-eigenaars, van onverdeelde delen. Het bedraagt 2,5 %.
• Verlaagd tarief van 1 %, als de verdeling of afstand plaatsvindt tussen ex-echtgenoten na of ten gevolge van de echtscheiding, of tussen ex-wettelijk samenwonenden binnen drie jaar na het einde van de wettelijke samenwoning, op voorwaarde dat ze op dat moment minstens een jaar ononderbroken wettelijk samenwoonden.

Het verdeelrecht wordt berekend op de overeengekomen waarde van de goederen, zonder dat de belastbare grondslag lager mag zijn dan de verkoopwaarde. De belastingplichtige is de verkrijger van het recht. Bij het beëindigen van de onverdeeldheid onder alle mede-eigenaars betaalt u op de waarde van die goederen; bij een gedeeltelijke afstand op de waarde van het afgestane deel. Uw notaris berekent het exacte bedrag.

Meerwaarde en renovatieverplichting

Verkoopt u vastgoed dat u geërfd hebt, dan betaalt u volgens de notarissen geen meerwaardebelasting; lees ons stuk over de meerwaardebelasting. De renovatieverplichting (label D binnen zes jaar na de akte voor woningen met een slecht label) gaat, als ze al op het goed rust, bij een erfenis over op de erfgenaam, die de resterende termijn heeft. Er is geen verplichting bij een verkoop in het kader van een echtscheiding of het einde van een samenwoning tussen personen die al allemaal eigenaar zijn, als minstens één van hen er zijn hoofdverblijfplaats heeft en behoudt. Dat geldt ook voor een verkoop, ruil of schenking tussen gehuwden of wettelijk samenwonenden van een deel van de woning waarin ze beiden hun hoofdverblijfplaats hebben. Meer in onze gids renovatieverplichting.

Welke professional raadplegen

Een notaris, bij voorkeur erkend bemiddelaar, helpt bij akkoord, inventaris en akte. Komt er een gerechtelijke verdeling, dan hebt u ook een advocaat nodig. Een makelaar schat het goed en begeleidt de verkoop als iedereen akkoord is.