Verkoopopdracht aan een makelaar: wat u moet weten

Wat het contract moet bevatten

Volgens het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) moet een bemiddelingsovereenkomst met een consument onder meer het volgende bevatten.

• Een duidelijke opdracht. In één rubriek staat of de makelaar in uw naam en voor uw rekening een verkoopovereenkomst mag sluiten (lastgeving), of enkel kandidaat-kopers aan u mag voorstellen. De publiciteitskanalen worden vermeld. Mag de makelaar over de prijs onderhandelen, dan staan de minimale vraagprijs en de verkoopvoorwaarden in het contract.
• Het tarief. Het totale tarief, met btw, alle taksen en de kosten van diensten die u verplicht moet bijbetalen.
• De duur. Bepaalde of onbepaalde duur, met bij een niet-exclusieve opdracht een opzegtermijn van maximaal 2 maanden als de duur onbepaald is.
• De datum en het precieze adres waar het contract werd afgesloten.
• Een lijst van de vereiste attesten (EPC, bodemattest, …) als bijlage. De kosten van die attesten mogen alleen worden aangerekend als het contract dat uitdrukkelijk voorziet, en ze moeten overeenstemmen met de werkelijke kost. Vraagt de makelaar de attesten in uw naam aan, dan is uw uitdrukkelijke toestemming per attest vereist.
• Een maandelijkse stand van zaken op een duurzame drager.

Exclusief of niet-exclusief

Krijgt de makelaar het exclusieve (of co-exclusieve) recht om uw woning te verkopen, dan mag het contract niet langer dan zes maanden lopen. Het mag wel een stilzwijgende verlenging voorzien. Dat beding staat dan op de voorzijde van de eerste pagina, in vet en in een kader. Het vermeldt de uiterste datum waarop u zich kunt verzetten (maximaal één maand vóór het einde) en dat u na de verlenging kunt opzeggen zonder schadevergoeding, met een opzegtermijn van maximaal 1 maand bij een oorspronkelijke looptijd tot en met 3 maanden, en maximaal 2 maanden bij een langere looptijd.

Een niet-exclusieve opdracht mag van onbepaalde duur zijn, op voorwaarde dat de opzegtermijn duidelijk is vermeld (maximaal 2 maanden). U kunt dan ook andere makelaars inschakelen of zelf verkopen.

Herroepen en opzeggen

Herroeping. Elk contract met een consument bevat een herroepingsbeding: u hebt 14 kalenderdagen, te rekenen vanaf de dag na de ondertekening, om de opdracht te herroepen. Een ondubbelzinnige verklaring volstaat en het hoeft niet per aangetekende brief. Het volstaat dat u de kennisgeving verstuurt vóór het einde van de termijn. De bewijslast ligt bij u. U kunt wel schriftelijk, op uw uitdrukkelijk verzoek, afspreken dat de makelaar al tijdens die termijn mag beginnen en dat u uw herroepingsrecht verliest als de opdracht volledig is uitgevoerd voor u herroepen hebt.

Opzeggen. Het contract moet u het recht geven de opdracht eenzijdig en zonder motivering te beëindigen. Een opzegvergoeding is toegelaten, maar begrensd, en altijd een percentage van het commissieloon:

Een vast schadebeding bij schending van de exclusiviteit mag niet hoger zijn dan 75 % van het bedongen tarief.

Wanneer is de commissie verschuldigd?

De commissie is pas verschuldigd als het in het contract bepaalde moment is bereikt, bijvoorbeeld bij de ondertekening van een geldig compromis of wanneer een kandidaat-koper een bod uitbrengt op een duurzame drager. Is er geen enkele kandidaat-koper die zich stellig verbonden heeft, of faalt de verkoop door een opschortende of ontbindende voorwaarde buiten uw wil, dan hoort het contract te vermelden dat u geen vergoeding verschuldigd bent.

Bij een lijstbeding moet de makelaar u binnen zeven werkdagen na het einde van de opdracht de namen bezorgen van de kandidaat-kopers aan wie hij precieze en individuele informatie gaf. De vergoeding kan alleen verschuldigd zijn als u binnen zes maanden na het einde van de opdracht met een van hen een koop sluit.

De makelaar en het EPC

Het EPC moet er zijn van bij de tekoopstelling. Het BIV schrijft dat de vermelding “EPC in aanvraag” verboden is en dat ook het ophangen van een aankondigingsbord in afwachting van het EPC niet is toegelaten. Schakelt u een makelaar in voor de publicatie, dan is die aansprakelijk voor de advertentieplicht. Volgens het Energiedecreet legt het VEKA bij een foutieve of ontbrekende vermelding een boete op van 500 tot 5 000 euro aan de eigenaar en van 750 tot 5 000 euro aan de opdrachthouder of lasthebber. Meer in onze gids het EPC-attest.

Welke professional raadplegen

Controleer vóór u tekent of de makelaar erkend is door het BIV, zoals uitgelegd in onze gids een makelaar controleren. Een notaris kan het contract en de gevolgen ervan voor het compromis toelichten.