Compromis bij een woningaankoop in Vlaanderen

Bod, optie en compromis

Een bod is al een engagement. Volgens notaris.be is het bindend zodra het het goed en de prijs duidelijk vermeldt, zonder voorbehoud. De verkoop komt tot stand wanneer de verkoper uw bod volledig en zonder voorwaarden aanvaardt. Doe uw bod schriftelijk, met een geldigheidsduur, en voeg desnoods een opschortende voorwaarde toe.

Een optie is iets anders. Het is een eenzijdige belofte waarmee de kandidaat-koper bedenktijd krijgt zonder meteen gebonden te zijn. De verkoper belooft het goed binnen een bepaalde termijn niet aan iemand anders te verkopen. Licht u de optie binnen de termijn schriftelijk, dan komt de verkoop tot stand. Doet u dat niet, dan gaat er niets door. Alle verkoopvoorwaarden moeten precies in de optie staan. Vaak betaalt de optienemer een bedrag dat bij niet-lichten voor de verkoper blijft en bij lichten een voorschot is.

Bij het compromis bindt u zich onmiddellijk. Volgens notaris.be: “men (ver)koopt of men (ver)koopt niet.” Na het tekenen kan niemand zich nog bedenken, en de inhoud wordt later overgenomen in de notariële akte.

De waarborg

Voor een bestaande woning is de waarborg niet wettelijk verplicht. Volgens notaris.be bedraagt ze doorgaans 5 tot 10 % van de prijs. Betaal ze nooit rechtstreeks aan de verkoper. Schulden van de verkoper kunnen het geld anders doen verdwijnen. Stort ze op de beschermde derdenrekening van de notaris of van de makelaar. Juridisch is een waarborg geen betaling: ze blijft van de koper tot de akte, en wordt dan een voorschot op de prijs.

De opschortende voorwaarden

Een opschortende voorwaarde stelt de koop uit tot iets gebeurt. Zo niet, dan wordt de verkoop geacht nooit te hebben bestaan. In het modelcompromis van notaris.be voor het Vlaams Gewest vindt u onder meer:

• Krediet. U kiest een bedrag en een termijn in weken. De koper doet zijn best om een krediet te krijgen. Weigert de bank, dan moet u binnen dezelfde termijn uw notaris (en de makelaar) via mail verwittigen, met het bewijs van weigering. Doet u dat niet, dan wordt in één variant van het model aangenomen dat de voorwaarde vervuld is en dat de koop doorgaat. Een andere variant werkt omgekeerd. Lees dus zorgvuldig welke variant u tekent. Als partijen het afspreken, krijgt de verkoper een vaste schadevergoeding, bijvoorbeeld 0,50 % van de verkoopprijs, die van de waarborg wordt afgetrokken. Zonder afspraak blijft de waarborg bij weigering van het krediet voor u.
• Voorkooprecht. Bestaat er een wettelijk voorkooprecht, voorkeurrecht of recht van wederinkoop, dan kan de koop onder de voorwaarde staan dat het niet wordt uitgeoefend. Wie een voorkooprecht heeft, krijgt volgens notaris.be twee maanden om te reageren.
• Vergunning of splitsing. Bij een bouwgrond kan de koop afhangen van een vergunning. Bij een eenvoudige splitsing kan de koop afhangen van de afwezigheid van negatieve opmerkingen van de gemeente binnen 20 dagen na de betekening.

Wat het Vlaamse compromis vermeldt

In Vlaanderen moeten verkoper en notaris bij een verkoop heel wat informatie meedelen. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening legt voor verkopen verplichte vermeldingen op, en schending ervan kan bestuurlijk worden beboet. Het modelcompromis van notaris.be bevat onder meer deze punten:

• Stedenbouwkundige toestand. De verkoper moet de koper spontaan informeren. Een afschrift van het stedenbouwkundig uittreksel van de gemeente wordt gevoegd. Zie de gids over stedenbouwkundige inlichtingen.
• Bodem. Het bodemattest van OVAM: zie het bodemattest.
• Overstromingsgebied. Het goed kan in een overstromingsgevoelig gebied liggen, met een P-score voor het perceel en een G-score voor de gebouwen.
• EPC en renovatieplicht. Het EPC van het goed en de verwijzing naar de renovatieverplichting voor de koper.
• Elektrische keuring, stookolietank, asbestinventarisattest en postinterventiedossier.
• Erfdienstbaarheden, voorkooprechten en premies.

Wie wat betaalt, staat ook in het compromis. De verkoper betaalt de kosten om het goed te koop te stellen en de documenten die nodig zijn om het over te dragen, zoals het EPC, het bodemattest, de stedenbouwkundige inlichtingen en de keuring van de elektrische installatie. De koper betaalt de registratiebelasting, de uitgaven aan derden, het wettelijk forfait, de erelonen en de btw erop.

Van compromis tot akte

Tussen het compromis en de akte zitten meestal enkele maanden. De notaris doet dan de verplichte opzoekingen en wacht de wettelijke termijnen af. Het compromis vermeldt uiterlijk wanneer de notariële akte wordt ondertekend. Volgens het model begint een fout van een partij die de akte vertraagt, wettelijke interesten (de wettelijke rentevoet vermeerderd met 3 punten) te lopen zonder ingebrekestelling. De belastingdienst kan zowel koper als verkoper aanspreken voor de registratiebelasting (hoofdelijke verbintenis). Meer over de stappen leest u in eerste woning kopen: de stappen.

Wat als een partij zijn verplichtingen niet nakomt?

Volgens het modelcompromis moet de andere partij een ingebrekestelling sturen. Voert de ontvanger zijn verbintenis niet uit binnen 15 dagen, dan kan de andere partij de rechter om gedwongen uitvoering vragen, of de verkoop zonder tussenkomst van de rechter als ontbonden beschouwen, mits een schriftelijke kennisgeving. De fout begaande partij betaalt dan een schadevergoeding, in het model 10 % van de verkoopprijs. Een minnelijke ontbinding laat men registreren bij Rechtszekerheid, wat 20 euro kost.

Welke professional raadplegen

Een notaris leest uw compromis na of stelt het op. Een makelaar kan het namens de verkoper opstellen, een reden temeer om het door uw eigen notaris te laten nalezen. Een kredietbemiddelaar helpt u de termijn voor de kredietvoorwaarde realistisch te kiezen.