Asbestattest bij de verkoop van een woning in Vlaanderen

Wanneer is het attest verplicht?

Het attest is vereist voor de verkoop van een gebouw of een deel ervan, bijvoorbeeld een appartement. Het geldt ook voor een schenking en voor de overdracht van bepaalde andere zakelijke rechten, zoals vruchtgebruik of een lange huur. Een erfenis valt er niet onder. Het attest moet beschikbaar zijn bij de ondertekening van het compromis, of bij de overdracht als er geen compromis is. De verplichting geldt voor overeenkomsten die op of na 23 november 2022 zijn gesloten; een compromis van vóór die datum heeft geen attest nodig, ook al wordt de akte later verleden.

Voor welke gebouwen?

• Gebouwd vóór 2001 (volgens het bouwjaar in het kadaster).
• Een oppervlakte van minstens 20 m².
• Toegankelijk: een persoon kan erin staan of lopen (circa 1,75 m hoog) en het heeft een dak op palen of muren.

Meerdere kleine bijgebouwen op één perceel worden samengeteld: vier stallen van 6 m² hebben samen een attest nodig, een enkele stal van 6 m² niet. Worden meerdere woongelegenheden samen verkocht, dan heeft elke eenheid een eigen attest nodig; bij een gesplitste verkoop aan verschillende kopers elk deel. Het kadastrale bouwjaar verandert niet door een renovatie. Delen die na 2000 zijn gebouwd, moeten mogelijk niet worden onderzocht als u het bouwjaar kunt aantonen met documenten, zoals facturen of offertes. Parkings zonder gebouw, omheiningen en stallen lager dan 1,75 m vallen erbuiten.

Gemene delen en gemeenschappelijk gebruikte delen. Voor de gemene delen van een gebouw met mede-eigendom moet de vereniging van mede-eigenaars uiterlijk op 31 december 2026 een attest hebben; een bestaand attest moet bij verkoop aan de kandidaat-koper worden meegedeeld. Voor delen die binnen één eigendom door meerdere eenheden worden gebruikt, is sinds 1 mei 2025 een afzonderlijk attest nodig bij overdracht. Lees ook onze gids over een appartement kopen.

Wie maakt het attest op?

Een gecertificeerde asbestdeskundige voert een visuele inspectie uit en neemt zo nodig stalen. De OVAM geeft vervolgens een uniek attest af per gebouw. De eigenaar moet het attest hebben, maar kan iemand anders machtigen om de inventaris te regelen, zoals een makelaar of een beheerder. Huurders zijn er niet voor verantwoordelijk. Bestaat er een attest, dan moet de eigenaar een kopie aan nieuwe huurders geven.

Wat staat erin?

Het attest vermeldt of het gebouw asbestveilig is en geeft advies over het beheer of de verwijdering van aangetroffen asbest. Het is een vertrekpunt: vóór een renovatie is volgens de OVAM een beperkt destructief onderzoek nodig om verborgen asbest op te sporen.

Geldigheid

• Standaard 10 jaar.
• 5 jaar als het gebouw asbesthoudende materialen met een hoog risico bevat.
• Onbeperkt voor attesten die vanaf 8 april 2024 zijn afgeleverd, als er geen asbestmaterialen zijn aangetroffen (eindconclusie « 0 asbestmaterialen »).

Een attest bekijkt het hele terrein: asbest in een omheining of bijgebouw kan de geldigheid beperken, ook als de woning zelf asbestvrij is. Het attest vervalt bij het verstrijken van de termijn, bij een recenter attest voor hetzelfde gebouw of bij een gewijzigde toestand (nieuwe vondsten, verwijdering of schade door een incident). Na een gewijzigde toestand is binnen het jaar een nieuw attest nodig. De vervaldatum staat linksboven op het voorblad.

Wat de verkoper en de koper moeten doen

Verkoper. Controleer of het bestaande attest nog geldig is, laat zo nodig een nieuw opmaken, geef het uiterlijk bij het compromis aan de koper en vermeld in de verkoopovereenkomst dat de inhoud is meegedeeld, met de datum, de unieke code en de samenvattende conclusie.

Koper. Vraag het attest al bij het bezoek. U kunt de nietigheid van de verkoop inroepen als er geen geldig attest is of het niet tijdig is bezorgd, tot de authentieke akte is ondertekend. In de akte kunt u afstand doen van die nietigheid, maar enkel als u intussen een geldig attest hebt gekregen en u dat in de akte vermeldt.

Notaris. De notaris controleert met de tool van de OVAM of het attest geldig en de laatste versie is, en vermeldt in de akte dat de koper het attest kreeg, met datum, code en samenvattende conclusie. Bij een openbare verkoop via Biddit staan die gegevens in de verkoopsvoorwaarden: zie onze gids over een woning kopen via Biddit.

Moet u het asbest laten verwijderen?

Voor niet-publieke gebouwen, zoals woningen, is een asbestveilige toestand niet verplicht. Wel geldt een beheerplicht: wie asbest beheert, moet maatregelen nemen waar vezels kunnen vrijkomen. Het attest vermeldt acties zoals « verwijderen » of « dringend verwijderen » bij hoog risico, en « maatregelen nemen » bij moeilijk bereikbare materialen. U mag de timing laten afhangen van uw budget, de risico’s en andere renovatieplannen. Bepaalde buitenelementen, zoals dak- en gevelbekleding, goten en schouwen, moeten wel worden verwijderd om een asbestveilige eindconclusie te halen. Verwijdert u asbest, werk dan het attest binnen het jaar bij. De Vlaamse overheid biedt ondersteuning en subsidies voor asbestverwijdering. Wie wil weten wat verwijdering kost, vraagt best offertes; wij lazen daarvoor geen officieel tarief.

Welke professional raadplegen

De notaris controleert het attest en neemt de gegevens op in de akte: de notaris. Een vastgoedmakelaar kan de eigenaar bijstaan en het attest laten opmaken: de makelaar. Voor het onderzoek zelf is een gecertificeerde asbestdeskundige nodig. Koopt u om te verbouwen, lees dan onze gids over een renovatiewoning kopen.