Samen een woning kopen: gehuwd, wettelijk of feitelijk

Eigenaar in onverdeeldheid

Ongehuwde partners hebben geen gemeenschappelijk vermogen. Een samen gekochte woning behoort hen toe “in onverdeeldheid”: elk bent u voor een deel eigenaar, vaak volgens wat u betaalde. Gehuwden daarentegen vallen onder een huwelijksstelsel. Bij het wettelijk stelsel behoort een woning die u tijdens het huwelijk samen koopt automatisch tot het gemeenschappelijk vermogen.

Eerst kopen en dan trouwen

Koopt u eerst en trouwt u later, dan is de woning niet automatisch gemeenschappelijk. Mogelijkheden volgens notaris.be: een huwelijkscontract waarin u de woning inbrengt, of een verklaring van vooruitgrijpende inbreng (sinds 1 september 2018), die in de koopakte kan staan als elke partner precies de helft bezit. De woning komt dan bij het huwelijk automatisch in het gemeenschappelijk vermogen, zonder apart huwelijkscontract. Dat kan kosten besparen, al blijft een huwelijkscontract soms nodig voor bijzondere afspraken, bijvoorbeeld als een van u ondernemer is.

Het krediet: samen aansprakelijk

Volgens Wikifin zijn medeleners meestal zowel hoofdelijk aansprakelijk als in onverdeeldheid eigenaar. “Ieder van de medeleners aansprakelijk kan worden gesteld om het volledige bedrag terug te betalen.” Kan of wil uw partner niet meer betalen, dan moet u de aflossingen alleen dragen. Het modelcompromis van notaris.be laat de kopers ook verklaren dat ze zich persoonlijk en hoofdelijk met elkaar verbinden. Hoeveel u samen kunt lenen, ziet u in onze leencapaciteit.

De bescherming van de gezinswoning

• Gehuwden genieten de bescherming van de gezinswoning: een partner kan de woning niet alleen verhuren of verkopen.
• Wettelijk samenwonenden hebben dezelfde bescherming, en erven bovendien van elkaar. De langstlevende behoudt het vruchtgebruik van de gezinswoning en de inboedel, maar de ander kan hem bij testament onterven en elke partner kan het wettelijk samenwonen eenzijdig beëindigen.
• Feitelijk samenwonenden hebben geen bescherming van de gezinswoning en erven niet van elkaar zonder regeling. Sterft uw partner, dan gaat zijn deel naar zijn wettelijke erfgenamen, die de verkoop kunnen vragen. Zonder regeling kan de langstlevende er niet altijd blijven wonen.

Het beding van aanwas (tontine)

Een beding van aanwas is een afspraak tussen mede-eigenaars dat het aandeel van de eerststervende toekomt aan de langstlevende. Het is een kanscontract. Voorwaarden en gevolgen volgens notaris.be en Wikifin:

• De partijen moeten ongeveer evenveel kans hebben om te overleven. Anders kan de fiscus een verborgen schenking zien.
• Op het aandeel van de eerststervende is geen erfbelasting verschuldigd, maar wel het registratierecht dat bij de aankoop werd betaald. Dat wordt berekend op de waarde van het overgedragen deel op de dag van het overlijden, aan het tarief van de datum van de akte.
• Bij een gezinswoning kan dat nadelig uitvallen, omdat die woning zelf vrij is van erfbelasting.
• Het beding kan, tenzij anders overeengekomen, alleen met instemming van alle betrokkenen worden verbroken. Daarom voorziet men in de akte vaak een opzegmogelijkheid.
• De erfgenamen van de eerststervende erven niet noodzakelijk van de langstlevende. Goederen kunnen zo definitief uit de familie van de eerststervende verdwijnen. Het beding beperken tot het vruchtgebruik kan dat risico verkleinen.

De langstlevende kan vaak kiezen tussen het beding inroepen (registratierechten betalen en volle eigenaar worden) of zijn erfrechten inroepen (vruchtgebruik van de gezinswoning). Voor feitelijk samenwonenden vraagt dat laatste een testament. Volgens notaris.be is er na drie jaar feitelijk samenwonen geen erfbelasting meer op de gezinswoning. Welke Vlaamse tarieven daarbij gelden, staat niet op die pagina: laat u door uw notaris rekenen. Wikifin raadt aan de notaris te vragen welke clausules u in de koopakte kunt opnemen om uw partner te beschermen.

Registratiebelasting bij een gezamenlijke aankoop

In Vlaanderen wordt het verlaagd tarief van 2 % per koper beoordeeld. Enkele regels voor wie samen koopt:

• Alle kopers moeten natuurlijke personen zijn die samen en gelijktijdig kopen. Koopt een rechtspersoon mee (voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026), dan verliest iedereen het verlaagd tarief en geldt 12 %.
• Elke koper mag geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom bezitten, tenzij hij zich verbindt die te verkopen binnen twee jaar.
• Elke koper verbindt zich afzonderlijk om zich binnen drie jaar in te schrijven op het adres en er minstens één jaar zonder onderbreking ingeschreven te blijven (akten vanaf 1 januari 2026).
• De bijkomende vermindering van 1.867 euro, bij een aankoopprijs tot 220.000 euro (240.000 euro in kernsteden en de Vlaamse Rand), wordt verdeeld in verhouding tot ieders aandeel.

Heeft een van de kopers al een woning, dan verliest hij het voordeel niet noodzakelijk: lees onze gids over de registratiebelasting.

Welke professional raadplegen

Een notaris is de eerste gesprekspartner: eigendomsverhouding, huwelijksstelsel, tontine, testament. Een kredietbemiddelaar bekijkt de gezamenlijke lening. Een makelaar begeleidt het zoeken. Lees ook eerste woning kopen: de stappen.