Erfdienstbaarheden en gemene muur bij een aankoop

Wat een erfdienstbaarheid is

Het Burgerlijk Wetboek (artikel 3.114) omschrijft een erfdienstbaarheid als een last op een onroerend goed, het lijdend erf, ten nutte van een ander onroerend goed, het heersend erf. Erfdienstbaarheden worden gevestigd bij wet of door menselijk handelen (artikel 3.116). Concreet:

• Bij overeenkomst of akte. Alle erfdienstbaarheden kunnen bij rechtshandeling worden gevestigd (artikel 3.117). Een notariële akte kan bijvoorbeeld een recht van doorgang over uw oprit vastleggen of bepalen dat in een bestaande muur geen openingen mogen komen.
• Door verkrijgende verjaring. Enkel zichtbare erfdienstbaarheden kunnen zo ontstaan, onder de voorwaarden van de artikelen 3.26 en 3.27 (artikel 3.118). Zichtbaar betekent: duurzame bouwwerken of een geregelde activiteit die een normaal voorzichtige titularis kan opmerken (artikel 3.115).
• Door bestemming door de eigenaar (artikel 3.119): twee percelen behoorden eerst aan dezelfde eigenaar en de erfdienstbaarheid was zichtbaar bij de verdeling.
• Bij wet. Sommige erfdienstbaarheden vloeien rechtstreeks uit de wet voort (artikel 3.136).

Hoe een erfdienstbaarheid dooft

Erfdienstbaarheden doven geheel of gedeeltelijk uit door niet-uitoefening gedurende dertig jaar (artikel 3.126). De termijn loopt vanaf het onbruik, en de bewijslast ligt bij de eigenaar van het lijdend erf. Ze doven ook uit als beide percelen in dezelfde hand komen (artikel 3.127), en de rechter kan de afschaffing bevelen als de erfdienstbaarheid voor het heersend erf ieder nut heeft verloren (artikel 3.128).

Voor u als koper betekent dat: wat u als « verlaten » ziet, kan nog bestaan, en een erfdienstbaarheid die al decennia onzichtbaar is, kan nog altijd bewezen worden. Kijk dus naar sporen op het terrein, en vraag de akten op.

De gemene muur

Het nieuwe Boek 3 omschrijft mandeligheid (artikel 3.103) als een recht van mede-eigendom van een afscheidende afsluiting, zoals een muur, haag, gracht of omheining. Een gemene muur is daar het bekendste voorbeeld van. Wat u over de afscheiding moet weten:

• Vermoeden. Iedere gemene afsluiting wordt vermoed voor de helft aan elke eigenaar toe te behoren (artikel 3.104). Afsluitingen die langs of schrijlings op de perceelsgrens staan, worden vermoed gemeen te zijn (artikel 3.105). Het tegenbewijs kan blijken uit tekenen, zoals een muurtop die naar één kant afhelt.
• Aanbouwen en optrekken. Een mede-eigenaar mag tegen de muur bouwen en werken aanbrengen tot op de helft van de dikte, met voorafgaand akkoord van de buur. Hij mag de muur hoger laten optrekken als hij de kosten van de verhoging draagt; het opgetrokken deel is van degene die het bouwde (artikel 3.111).
• Onderhoud. Onderhoud en grove herstellingen zijn ten laste van de mede-eigenaars, elk in verhouding tot zijn rechten, tenzij de schade aan één van hen te wijten is. Een mede-eigenaar kan zich van die kosten bevrijden door zijn mandeligheid af te staan, tenzij hij de afsluiting nog gebruikt of de schade veroorzaakte (artikel 3.112).
• Beslissingen. Elke mede-eigenaar mag daden van bewaring of tijdelijk beheer stellen. Voor andere daden is de toestemming van beide eigenaars nodig (artikel 3.110). Een verdeling kan enkel met het akkoord van alle mede-eigenaars, tenzij de afsluiting geen nut meer heeft (artikel 3.113).

Volgens notaris.be heeft elke eigenaar het recht zijn eigendom af te sluiten, zonder toestemming van de buur, voor zover hij de regels volgt. Overleg is in principe pas nodig als de afsluiting gemeenschappelijk moet zijn; een gemene muur wordt dan « te paart » gebouwd, dus op elke eigendom voor de helft. De pagina vermeldt geen datum: controleer afstanden en bijzonderheden bij uw gemeente of uw notaris.

Vensters en uitzicht

Artikel 3.132 van het Burgerlijk Wetboek, dat de Vlaamse omgevingsdienst op zijn website publiceert, bepaalt dat de eigenaar van een gebouw vensters met doorzichtige beglazing, muuropeningen, balkons, terrassen en soortgelijke werken enkel mag aanbrengen op een rechte afstand van minstens negentien decimeter (1,90 m) van de perceelsgrens. In of op een gemene muur kunnen geen vensters of muuropeningen worden aangebracht. De buur kan de verwijdering vorderen, behalve als:

1. de buren daarover een akkoord hebben;
2. het perceel van de buur bij de oprichting tot het openbaar domein behoorde of een onverdeeld goed was;
3. de werken geen risico voor het privéleven en het goed nabuurschap kunnen opleveren, bijvoorbeeld omdat het uitzicht niet verder reikt dan negentien decimeter;
4. het werk zich al minstens dertig jaar op die plaats bevindt.

Ziet u bij een bezoek een venster of terras dicht bij de grens, vraag dan of er een akkoord is vastgelegd. Dat ene zinnetje kan u een buurconflict besparen.

Wat u als koper doet

1. Lees de titel. Vraag aan de notaris of de verkoper de eigendomsakte en de akte waarin erfdienstbaarheden zijn gevestigd. In de Biddit-verkoopsvoorwaarden die wij lazen kunt u zelfs niet van de koop afzien als de opgave van de erfdienstbaarheden onvolledig blijkt: lees ze dus vóór u biedt.
2. Bezoek met open ogen. Let op doorgangen, gedeelde leidingen, ramen op de grens en muren waarvan het eigenaarschap onduidelijk is.
3. Vraag naar de buren. Een gesprek met de buur of de eerder gevestigde afspraken geeft vaak het antwoord dat geen document geeft.
4. Bij twijfel over de grens: een landmeter-expert kan de grens en de oppervlakte nameten: zie landmeter-expert.
5. Een koop wordt tegenstelbaar door overschrijving in het hypotheekkantoor, en enkel notariële akten kunnen worden overgeschreven. Dat is het moment waarop uw titel ook tegenover derden geldt.

Appartementen hebben hun eigen regels: de basisakte en het reglement van mede-eigendom vormen de statuten van het gebouw. Lees onze gids over een appartement kopen en de syndicus.

Welke professional raadplegen

De notaris leest de titels en neemt erfdienstbaarheden op in de akte: de notaris. Een landmeter-expert meet de grens, bepaalt de grens en stelt desgewenst een plan op: de landmeter-expert. De gemeente kan inlichtingen geven over de stedenbouwkundige situatie: stedenbouwkundige inlichtingen.