Omgevingsvergunning bij verbouwen: wat mag zonder?

Wat is er veranderd op 1 maart 2026?

Het Departement Omgeving beschrijft de gewijzigde besluiten (het Vrijstellingenbesluit, het Meldingsbesluit en het Besluit Limitatieve lijst). De Vlaamse Regering keurde ze definitief goed op 6 februari 2026, ze zijn in werking sinds 1 maart 2026. Concreet:

• Binnenverbouwingen zijn volledig vrijgesteld. De Toegankelijkheidsverordening blijft wel van toepassing.
• Gevels en daken: vrijgesteld zonder het fysieke bouwvolume te wijzigen, aan alle gevels. De hulpgids voegt toe dat de energieprestatie niet mag verslechteren.
• Isolatie aan de buitenzijde van gevels en daken: vrijgesteld tot een maximum van 26 centimeter, op voorwaarde dat de rooilijn niet wordt overschreden. Dit geldt niet in het werelderfgoed (of de bufferzone) en niet voor niet-beschermde gebouwen uit de vastgestelde inventaris bouwkundig erfgoed.
• Zonnepanelen en zonneboilers: onder meer panelen op een plat dak (maximaal 1 meter boven de dakrand), in of op het hellende dakvlak, op een gevel (maximaal 4 m² per gevel) en aan een balkonafsluiting. Daardoor is ook voor stekkerzonnepanelen geen vergunning meer nodig.
• Airco’s en warmtepompen: de vrijstelling geldt nu ook aan de voorgevel en op het plat dak.

De meldingsplicht voor binnenverbouwingen en gevel- of dakwerken verdween: ze zijn vrijgesteld.

De architect bij stabiliteitswerken (sinds 5 september 2026)

Gaan de werken gepaard met stabiliteitswerken, bijvoorbeeld een dragende muur die wordt doorbroken, dan geldt de vrijstelling vanaf 5 september 2026 enkel als een architect wordt aangesteld voor het ontwerp en de controle van de werken. Dat geldt voor de vrijstellingen voor gevels, daken, isolatie en binnenverbouwingen. Zonder architect valt u terug op de vergunningsplicht.

Aan welke voorwaarden moet u voldoen?

Voor elke vrijstelling noemt het Departement Omgeving dezelfde voorwaarden:

• geen vergunningsplichtige functiewijziging;
• een ongewijzigd aantal woongelegenheden;
• een hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte woning of gebouw;
• geen strijdigheid met verordeningen, vergunningsvoorwaarden of lokale plannen.

Beschermd erfgoed valt onder het eigen toelatingssysteem van Onroerend Erfgoed. Wilt u uw woning controleren op vergunde status, lees dan de gids Stedenbouwkundige inlichtingen.

Wat blijft vergunningsplichtig?

• Het wijzigen van het aantal woongelegenheden, bijvoorbeeld een appartement of studio bijmaken.
• Aangebouwde bijgebouwen bij een vergund geachte woning: ze zijn weer vergunningsplichtig, dus een aanbouwveranda heeft een vergunning nodig.
• Werken die het fysieke bouwvolume wijzigen, zoals een uitbreiding.
• Een functiewijziging, voor zover de Vlaamse Regering ze als vergunningsplichtig heeft aangemerkt in het besluit Limitatieve lijst.
• Alles wat niet in een vrijstelling past. De vergunningsplicht is ruim gedefinieerd voor “het bouwen, verbouwen, herbouwen van gebouwen”.

Ga altijd na of u een vergunning nodig hebt voor u met de werken begint, vraagt vlaanderen.be uitdrukkelijk. Gemeenten kunnen bijkomende voorwaarden of andere procedures opleggen. Bestaande gemeentelijke of provinciale verordeningen met niet-opgelijste bijkomende vergunnings- of meldingsplichten moeten uiterlijk op 6 februari 2028 zijn aangepast, anders worden die bepalingen van rechtswege opgeheven.

Hoe vraagt u de vergunning aan?

U vraagt de omgevingsvergunning online aan via het Omgevingsloket en volgt ze daar ook op. De aanvraag gaat naar de bevoegde overheid, meestal het college van burgemeester en schepenen van uw gemeente. Bij problemen met aanmelden belt u gratis 1700 (elke werkdag van 9 tot 19 uur).

Bij een aanvraag kan een openbaar onderzoek volgen: het dossier ligt dan 30 dagen ter inzage en wordt aangekondigd met een gele affiche op het perceel. Iedereen kan in die periode standpunten, opmerkingen of bezwaren indienen bij het college. Een bezwaar dient u in vóór de beslissing; een beroepschrift na de beslissing.

Beroep tegen een beslissing

Tegen een beslissing kunt u beroep instellen:

• tegen een beslissing van het college van burgemeester en schepenen: beroep bij de deputatie, nadien bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen;
• tegen een beslissing van de deputatie: beroep bij de Vlaamse Regering, nadien bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen;
• tegen een beslissing van de Vlaamse Regering: beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.

Digitaal indienen heeft de voorkeur. De pagina’s die Payotte las, vermelden de beroepstermijnen niet; ze staan in het Omgevingsvergunningsdecreet op vlaanderen.be/omgevingsvergunning/regelgeving.

Welke professional raadplegen

• Een architect, verplicht voor vrijgestelde werken met stabiliteitswerken, en nuttig voor elke vergunningsaanvraag.
• De stedenbouwkundige dienst van uw gemeente, voor lokale regels en verordeningen.
• Een landmeter-expert als het perceel of de grenzen onduidelijk zijn: zie de beroepspagina.
• Een notaris als u een woning koopt waarvan de vergunde status niet duidelijk is, zie ook Renovatiewoning kopen.