Épinay-sur-Seine se démarque par un appartement très en retrait du reste de la Seine-Saint-Denis : 2 771 €/m², soit 31 % sous le département. La maison, à 3 545 €/m², n'est que 8 % sous. Le classement Payotte donne la 110e place à l'appartement parmi 200 villes, et la 92e à la maison parmi 198. Entre les deux types de logement, l'écart atteint 28 %.
Frais de notaire en Seine-Saint-Denis : le taux départemental et le détail par tranche de prix.
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Épinay-sur-Seine en 2025 : ce que disent les chiffres
Les prix ont peu bougé. Les appartements valaient 2 716 €/m² en 2021, ont plafonné à 2 749 en 2023, creusé à 2 656 en 2024, puis regagné 4,3 % pour finir 2 % au-dessus de 2021. Les maisons ont monté jusqu'à 3 804 €/m² en 2023, puis fléchi à 3 505, avant un petit rebond de 1,1 % qui les laisse 1,7 % sous 2021. Les transactions se sont raréfiées : 540 ventes au départ, 332 pour 2025, soit 3 % du département, dont 262 appartements et 70 maisons. En 2021, 426 appartements et 114 maisons avaient été vendus, contre 225 et 64 en 2024.
Les voisines sont toutes plus chères. À 3 km, Gennevilliers vend l'appartement 4 643 €/m², mais sur 154 ventes seulement. Saint-Denis (4 km) cote 3 915 puis 3 163. Asnières-sur-Seine, également à 4 km, grimpe à 6 220 et 7 569. Argenteuil, à 5 km, se tient à 3 083 et 3 812. Dans le département, Sevran descend à 2 188 en appartement, et Saint-Ouen-sur-Seine monte à 6 432. Épinay-sur-Seine se place ainsi dans le bas de la fourchette, au-dessus de Sevran, Tremblay-en-France ou La Courneuve. Le contraste avec Saint-Ouen-sur-Seine, dans le même département, est frappant : 6 432 €/m² pour l'appartement et 8 128 pour la maison.
Les loyers d'annonce sont élevés au regard des prix : 19,5 €/m² pour un appartement, sur 2 889 annonces, dont 22,9 €/m² côté petits logements et 17 €/m² côté grands. Le loyer d'une maison ressort à 16,1 €/m², sur 155 annonces. Le rendement brut d'un appartement atteint 8,4 %, l'un des plus hauts de la région Île-de-France. Pour les maisons, les prédictions vont de 9,7 à 26,8 €/m².
La Seine-Saint-Denis affiche 3 992 €/m² pour l'appartement et 3 838 €/m² pour la maison, sur 11 992 ventes en 2025. Montreuil (6 000 €/m²), Pantin (5 900 €/m²) et Bagnolet (5 246 €/m²) se placent loin au-dessus d'Épinay-sur-Seine pour l'appartement, alors qu'Aulnay-sous-Bois (3 161 €/m²) et Rosny-sous-Bois (3 754 €/m²) se tiennent plus près. La médiane des maisons d'Épinay-sur-Seine passe par 300 000 €, 306 000 €, 289 000 € puis 280 000 € au fil des premières années. Le total des ventes ressort à 519, 352 puis 289 sur les dernières années de la série. Les petites surfaces se louent entre 17,9 €/m² et 29,4 €/m².
Pour 50 m² à 138 550 €, la simulation donne 665 € de mensualité sur un prêt de 25 ans à 3,32 %, contre un loyer de 975 €, soit 310 € de moins en achetant. Les frais de notaire d'un appartement à 160 000 € sont de 12 281 €, soit 7,68 %, et ceux d'une maison à 298 000 € de 22 461 €, soit 7,54 %. La taxe foncière, 40,579 %, occupe le 13e rang parmi 23 villes du département. La ville est en zone A. Payotte y retient 2 professionnels. Un primo-accédant, au taux de 4,5 %, paie 11 462 € sur l'appartement. Dans la taxe foncière, la commune prélève 39,87 % et les ordures ménagères comptent pour 6,98 %.
Données au 12 octobre 2026 : DVF (DGFiP, ventes 2021-2025), carte des loyers de l'État, fichier REI (DGFiP), zonage A/B/C et barème départemental des droits de mutation.
Prix de l'immobilier : Épinay-sur-Seine, 2025
En bref : en 2025, un appartement s'est vendu en médiane 2 771 €/m² à Épinay-sur-Seine, une maison 3 545 €/m² (+4,3 % sur un an pour les appartements), sur 332 ventes de logements.
| Année | Appartements, médiane au m² | Prix médian | Ventes | Maisons, médiane au m² | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 2 716 €/m² | 155 000 € | 426 | 3 605 €/m² | 114 |
| 2022 | 2 744 €/m² | 154 000 € | 434 | 3 789 €/m² | 85 |
| 2023 | 2 749 €/m² | 157 000 € | 284 | 3 804 €/m² | 68 |
| 2024 | 2 656 €/m² | 153 000 € | 225 | 3 505 €/m² | 64 |
| 2025 | 2 771 €/m² | 160 000 € | 262 | 3 545 €/m² | 70 |
Source : DVF, DGFiP (Licence Ouverte), données à fin 2025, édition de mai 2026 (relevé le 12 octobre 2026). Ventes portant un seul logement (maison ou appartement), sans local commercial ; prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie, bornes 500-30 000 €/m² ; médianes par année civile ; case vide sous le seuil de ventes. Seuil : 10 ventes par case.
Loyers à Épinay-sur-Seine
Loyer d'annonce médian d'un appartement à Épinay-sur-Seine : 19,5 €/m² charges comprises (entre 15,0 €/m² et 25,4 €/m² dans 95 % des cas), d'après la carte des loyers 2025 de l'État.
| Logement | Loyer au m² | Fourchette |
|---|---|---|
| Appartement | 19,5 €/m² | 15,0 €/m² – 25,4 €/m² |
| Appartement 1-2 pièces | 22,9 €/m² | 17,9 €/m² – 29,4 €/m² |
| Appartement 3 pièces et plus | 17,0 €/m² | 13,1 €/m² – 22,2 €/m² |
| Maison | 16,1 €/m² | 9,7 €/m² – 26,8 €/m² |
Source : "Carte des loyers" - Indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025, Licence Ouverte. Loyers d'annonce au m², charges comprises, logements loués vides, estimés par le ministère à partir des annonces en ligne ; intervalle de prédiction à 95 %. « Maille » : commune estimée avec ses voisines, faute d'annonces suffisantes.
Taxe foncière à Épinay-sur-Seine
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2025 : 40,58 %, appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. S'y ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 6,98 % en zone à taux plein.
| Part | Taux |
|---|---|
| Commune | 39,87 % |
| Taxe spéciale d’équipement | 0,22 % |
| Autres TSE | 0,16 % |
| GEMAPI | 0,14 % |
| TASA | 0,19 % |
Source : DGFiP, fichier de recensement des éléments d’imposition à la fiscalité directe locale (REI), édition 2025, Licence Ouverte.
PTZ à Épinay-sur-Seine
À Épinay-sur-Seine, la commune est classée en zone A. Un couple peut obtenir jusqu'à 112 500 € de prêt à taux zéro pour un appartement neuf (revenu retenu inférieur à 73 500 €) ; une famille de 4, jusqu'à 157 500 €. Le calcul selon vos revenus.
Acheter ou louer à Épinay-sur-Seine ?
Pour un appartement de 50 m² au prix médian, l'achat coûte 665 € par mois de crédit (sur 25 ans à 3,32 %, avec 10 % d'apport et les frais de notaire financés), contre 975 € de loyer pour la même surface. Le prix représente 11,8 années de loyer.
| Prix (50 m² au prix médian) | 138 550 € |
|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | 10 699 € |
| Apport (10 % du prix) | 13 855 € |
| Mensualité hors assurance | 665 € |
| Dont intérêts, première année (environ) | 375 € par mois |
| Loyer d'annonce pour 50 m² | 975 € |
Hypothèses de Payotte (surface, apport, durée) ; données : DVF, carte des loyers, Banque de France, barème DGFiP. Ne comprend ni l'assurance, ni la taxe foncière, ni les charges de copropriété, ni l'évolution des prix : un ordre de grandeur, pas un conseil.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'un appartement à Épinay-sur-Seine ?
En 2025, le prix médian d'un appartement vendu à Épinay-sur-Seine est de 2 771 €/m², sur 262 ventes (+4,3 % par rapport à 2024). Source : DVF (DGFiP).
Combien coûte une maison à Épinay-sur-Seine ?
En 2025, une maison s'est vendue en médiane 3 545 €/m² à Épinay-sur-Seine, pour un prix médian de 298 000 € (70 ventes). Source : DVF (DGFiP).
Combien de frais de notaire pour acheter à Épinay-sur-Seine ?
Pour un appartement ancien au prix médian d'Épinay-sur-Seine (160 000 €), les frais réglementés sont de 12 281 €, soit 7,68 % du prix ; 11 462 € pour un primo-accédant. Formalités et débours en sus.
Quel est le loyer moyen au m² à Épinay-sur-Seine ?
Le loyer d'annonce médian d'un appartement à Épinay-sur-Seine est de 19,5 €/m² charges comprises (entre 15,0 €/m² et 25,4 €/m²), selon la carte des loyers de l'État.
Quel est le taux de taxe foncière à Épinay-sur-Seine ?
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 40,58 % à Épinay-sur-Seine (DGFiP, REI). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale ; la taxe d'ordures ménagères (6,98 % en zone à taux plein) s'ajoute.
Combien d'impôt sur la plus-value en vendant à Épinay-sur-Seine ?
La vente de la résidence principale est exonérée. Pour un autre logement, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements après 30 ans ; une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Exemple à Épinay-sur-Seine : un appartement acheté au prix médian de 2021 (155 000 €) et revendu au prix médian de 2025 (160 000 €), hors résidence principale, dégage 5 000 € de plus-value et 1 810 € d'impôt et de prélèvements après 4 ans (aucun abattement avant la 6e année). Sources : CGI, art. 150 U à 150 VH et 1609 nonies G (DGFiP, BOFiP).