Compromis ou promesse de vente : délais et argent versé

Compromis ou promesse : la vraie différence

Les deux sont des avant-contrats qui précèdent l’acte de vente signé chez le notaire (service-public.gouv.fr).

• Le compromis (promesse synallagmatique) engage les deux parties : le vendeur s’engage à vendre, l’acheteur à acheter, au prix fixé dès la signature. Il peut être sous signature privée (rédigé par les parties ou une agence), contresigné par avocat ou authentique.
• La promesse unilatérale engage seulement le vendeur : il réserve le bien à l’acheteur, qui dispose d’un droit d’option pendant un délai convenu et reste libre de lever l’option (acheter) ou d’y renoncer. Sous signature privée, elle doit être enregistrée dans les 10 jours suivant son acceptation par l’acquéreur, pour un coût de 125 €, sous peine de nullité (service-public.gouv.fr).

Dans les deux cas, lorsque le vendeur est une personne physique, l’acte doit être authentique (signé devant notaire) si sa durée dépasse 18 mois, prolongations comprises (art. L290-1 du CCH).

Le délai de rétractation de 10 jours

L’article L271-1 du CCH s’applique à tout acte d’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation par un acquéreur non professionnel.

• Durée : 10 jours (calendaires, précise service-public.gouv.fr).
• Point de départ : le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception (ou d’un moyen offrant des garanties équivalentes) qui vous notifie l’acte. Ce n’est donc ni le jour de la signature, ni le jour où vous retirez la lettre.
• Remise en main propre : si l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté pour la vente, il peut vous être remis directement ; le délai court alors du lendemain de la remise, qui doit être attestée.
• Comment se rétracter : dans les mêmes formes (lettre recommandée avec avis de réception ou équivalent), sans avoir à vous justifier.

Le vendeur, lui, ne bénéficie d’aucun délai de rétractation : il est engagé dès la signature, sauf clause de dédit prévue dans l’acte (service-public.gouv.fr).

Si vous signez directement l’acte authentique sans avant-contrat, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la notification du projet d’acte, pendant lequel l’acte ne peut pas être signé (art. L271-1).

L’argent versé : indemnité d’immobilisation et dépôt de garantie

Pendant le délai de rétractation, personne ne peut recevoir de l’acheteur « aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit » (art. L271-2 du CCH). Seule exception : si l’acte est conclu par un professionnel mandaté disposant d’une garantie financière, le versement peut être fait entre ses mains ; en cas de rétractation, il vous le restitue dans les 21 jours suivant le lendemain de la rétractation. Exiger ou recevoir un versement en violation de ces règles est puni de 30 000 € d’amende.

Après ce délai, les usages diffèrent selon l’acte :

Aucun versement n’est une condition de validité de l’acte : c’est une pratique, pas une obligation (service-public.gouv.fr), sauf le cas de la promesse de plus de 18 mois.

Les conditions suspensives, dont celle du prêt

Une condition suspensive suspend la vente à la survenance d’un événement : obtention du prêt, d’un certificat d’urbanisme, purge du droit de préemption, travaux à réaliser par le vendeur (service-public.gouv.fr). Les parties fixent librement leur durée, avec une exception :

• Si l’acte indique que le prix est payé, même partiellement, avec un prêt immobilier, la vente est automatiquement conclue sous la condition suspensive de son obtention (art. L313-41 du Code de la consommation).
• Cette condition ne peut pas durer moins d’un mois à compter de la signature de l’acte (ou de son enregistrement pour un acte sous seing privé soumis à cette formalité).
• Si le prêt n’est pas obtenu, toute somme versée est « immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité ».

Alsace-Moselle : dans le Haut-Rhin, le Bas-Rhin et la Moselle, un compromis sous signature privée doit être suivi de l’acte authentique dans un délai de 6 mois maximum (service-public.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

Le notaire rédige la promesse ou le compromis, garantit qu’il comporte les mentions obligatoires (prix, conditions suspensives, délais, modalités de rétractation) et reçoit les fonds sur son compte séquestre ; il est obligatoire pour la promesse de plus de 18 mois et pour l’acte de vente final. L’agent immobilier titulaire de la carte « Transaction » peut aussi rédiger le compromis et, s’il a une garantie financière, détenir l’acompte. Enfin, le courtier en crédit vous aide à fixer une durée réaliste pour la condition suspensive de prêt et à obtenir l’offre dans ce délai.