Offre d'achat et contre-offre : valeur, délai, rétractation

Ce qui fait d’une lettre une offre

Le contrat est formé « par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager » (code civil, art. 1113). Pour être une offre, la proposition « comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation » ; sinon, il n’y a qu’une invitation à négocier (art. 1114).

En pratique, service-public.gouv.fr décrit une lettre envoyée au vendeur ou à l’agent, par recommandé avec avis de réception ou par courriel, qui contient au moins :

• la désignation et la superficie du bien ;
• la date de l’offre ;
• le prix proposé ;
• la durée de validité.

L’acheteur peut y ajouter son plan de financement, une condition suspensive de prêt ou d’autorisation d’urbanisme, le montant du dépôt de garantie prévu au compromis et la date d’entrée souhaitée. Il doit avoir la capacité juridique de signer le futur acte ; sinon, l’offre n’est pas valable (service-public.gouv.fr). La démarche n’est pas obligatoire.

Délai de validité et rétractation de l’offre

Le code civil distingue deux moments :

1. Avant réception par le vendeur, l’offre « peut être librement rétractée » (art. 1115).
2. Après réception, elle « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable » (art. 1116). Une rétractation fautive « empêche la conclusion du contrat » mais engage la responsabilité de son auteur.

À l’expiration de ce délai, l’offre est caduque (art. 1117). Service-public.gouv.fr indique que la durée de validité est « en général de quelques jours (1 à 2 semaines) » et qu’en l’absence de durée, elle sera fixée par le juge en cas de litige. D’où l’intérêt d’écrire une date précise.

La réponse du vendeur : accepter, contre-proposer ou se taire

Pendant la validité de l’offre, le vendeur a trois options, selon service-public.gouv.fr :

Le code civil le dit ainsi : « l’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle » (art. 1118). La contre-offre inverse donc les rôles : c’est maintenant l’acheteur qui peut l’accepter ou la refuser. Le silence « ne vaut pas acceptation » (art. 1120), et le contrat est conclu « dès que l’acceptation parvient à l’offrant » (art. 1121).

Une fois l’accord trouvé, la vente est « parfaite entre les parties » dès qu’on est convenu « de la chose et du prix » (art. 1583). Si le vendeur refuse ensuite de vendre, l’acheteur peut demander au juge l’exécution forcée de la vente, ainsi que des dommages et intérêts (service-public.gouv.fr).

Aucun versement à l’offre

Service-public.gouv.fr est catégorique : il est interdit de verser un acompte au vendeur, et un versement rend l’offre nulle. Le code civil frappe de nullité « tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelle qu’en soit la cause et la forme » (art. 1589-1).

L’argent arrive au stade de l’avant-contrat. Dans un compromis, un dépôt de garantie est fréquent ; service-public.gouv.fr le situe à 10 % du prix, bloqué sur le compte séquestre du notaire. Dans une promesse unilatérale, l’indemnité d’immobilisation se situe en pratique entre 5 % et 10 % du prix, et devient obligatoire, à 5 % au minimum, si la promesse dure plus de 18 mois (service-public.gouv.fr).

Après l’accord : les 10 jours de rétractation

L’acceptation de l’offre ne prive pas l’acheteur particulier de sa protection. Pour l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel « peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte » (CCH, art. L271-1). Ce délai court à partir de la notification de l’avant-contrat, pas de l’offre (service-public.gouv.fr).

Pendant ce délai, aucun versement ne peut être reçu, sauf exceptions ; en cas de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les restitue sous 21 jours, et la violation de ces règles est punie de 30 000 € d’amende (CCH, art. L271-2). Le vendeur, lui, ne dispose d’aucun délai de rétractation : une fois l’offre acceptée, il doit céder son bien (service-public.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

L’agent immobilier transmet l’offre et la réponse du vendeur. Le courtier en crédit aide à chiffrer le plan de financement joint à l’offre et la condition suspensive de prêt. Le notaire rédige ensuite le compromis ou la promesse, et reçoit les fonds en séquestre. Le diagnostiqueur établit le dossier de diagnostics annexé à l’avant-contrat.