Acheter un terrain : CU, bornage, étude de sol

Pas de délai de rétractation pour un terrain

C’est le premier piège : service-public.gouv.fr rappelle que l’acheteur d’un terrain à bâtir ne bénéficie ni du délai de rétractation de 10 jours après la promesse, ni du délai de réflexion de 10 jours avant l’acte authentique. Toutes les vérifications doivent donc être faites avant de signer, ou protégées par des conditions suspensives (obtention du permis, du prêt…).

Le certificat d’urbanisme : la première vérification

Le certificat d’urbanisme (CU) existe en deux versions (service-public.gouv.fr) :

Sans réponse de la mairie dans le délai, le CU est tacite. Il est valable 18 mois à compter de sa délivrance : une demande de permis déposée pendant cette période est instruite selon les règles en vigueur à la date du certificat, et le taux des taxes n’augmente pas. Il peut être prolongé d’un an si la demande est faite au moins 2 mois avant son expiration ; l’absence de réponse dans les 2 mois vaut prolongation (service-public.gouv.fr).

Le CU renseigne aussi sur les zones de préemption, les anciens sites industriels et les secteurs de sols pollués.

Viabilisation et accès : ce que vérifier

Un terrain constructible n’est pas forcément raccordé. Le CU opérationnel indique l’état des voies et réseaux existants ou prévus : c’est là que vous saurez si l’eau, l’électricité et l’assainissement arrivent jusqu’au terrain. Le CU indique également les taxes et participations d’urbanisme applicables ; le centre départemental des impôts fonciers peut vous renseigner (service-public.gouv.fr).

L’accès est un point bloquant. Si le terrain n’a pas d’accès direct à la voie publique, vérifiez auprès du vendeur l’existence d’une servitude de passage ; à défaut, elle doit être établie sur un terrain voisin avant le dépôt du permis de construire (service-public.gouv.fr). Un terrain enclavé ouvre droit à un passage sur le terrain voisin, contre une indemnité, y compris pour des opérations de construction (Code civil, art. 682, rappelé par service-public.gouv.fr).

Pour un terrain en lotissement, l’acte de vente doit en principe être signé après l’achèvement des équipements collectifs (voirie, eau, électricité, gaz…), sauf si le lotisseur a obtenu une autorisation de différer certains travaux de finition ou une garantie d’achèvement (service-public.gouv.fr).

Le bornage : obligatoire en lotissement

Toute promesse ou tout contrat de vente d’un terrain sur lequel l’acquéreur entend construire un logement mentionne si le descriptif du terrain résulte d’un bornage (C. urb., art. L115-4). La règle se durcit lorsque le terrain est :

• un lot de lotissement ;
• issu d’une division réalisée dans une zone d’aménagement concerté par l’aménageur ;
• issu d’un remembrement par une association foncière urbaine.

Dans ces trois cas, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat (art. L115-4). Hors lotissement, le bornage n’est pas obligatoire, mais s’il existe, il fixe officiellement les limites (service-public.gouv.fr).

Sanction. L’acquéreur (ou le bénéficiaire de la promesse) peut demander la nullité pour absence de ces mentions, jusqu’à un mois après l’acte authentique ; la signature d’un acte authentique qui comporte la mention éteint ce recours contre l’avant-contrat (C. urb., art. L115-5).

L’étude de sol en zone argileuse

En cas de vente d’un terrain non bâti constructible situé dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur (CCH, art. L132-5). Ces zones sont celles dont l’exposition est moyenne ou forte sur la carte nationale (CCH, art. R132-3, IV).

• L’étude est annexée à la promesse ou, à défaut, à l’acte authentique, et suit le terrain lors des ventes successives (art. L132-5).
• Elle reste valable 30 ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué (art. R132-6).
• Une étude préalable de type G1 (phases étude de site et principes généraux de construction) conforme à la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité (arrêté du 22 juillet 2020, art. 1).
• Ne sont pas concernés les terrains situés dans des secteurs où les règles d’urbanisme ne permettent pas de construire des maisons individuelles (art. L132-5).

La carte d’exposition a changé : celle annexée à l’arrêté du 9 janvier 2026 s’applique aux promesses, actes et contrats conclus depuis le 1er juillet 2026. Le détail figure dans notre guide sur le sol argileux et l’étude de sol.

Avant de signer un contrat de construction ou de maîtrise d’œuvre pour une maison (au plus deux logements), le maître d’ouvrage transmet cette étude aux constructeurs ; si elle n’est pas annexée au titre de propriété, il doit en fournir une lui-même (CCH, art. L132-6).

Quel professionnel consulter

Le géomètre-expert réalise le bornage qui fixe officiellement les limites du terrain. Le notaire vérifie le certificat d’urbanisme, la purge du droit de préemption et annexe l’étude de sol à l’acte. Pour le financement du terrain et de la construction, un courtier en crédit peut comparer les offres, et l’agent immobilier vous renseigner sur les terrains disponibles.