Servitudes : passage, enclave, prescription de 30 ans

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Le Code civil la définit comme « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » (art. 637). Elle n’établit aucune prééminence d’un terrain sur l’autre (art. 638) et naît de trois sources (art. 639) :

• la situation naturelle des lieux (par exemple l’écoulement naturel des eaux vers les fonds inférieurs, art. 640) ;
• la loi (passage en cas d’enclave, distances de vue…) ;
• une convention entre propriétaires.

Le Code distingue deux paires de catégories, décisives pour la prescription :

La servitude de passage et l’enclave

Le propriétaire dont le terrain n’a sur la voie publique aucune issue, ou une issue insuffisante, pour son exploitation ou pour des opérations de construction ou de lotissement, peut réclamer sur les terrains voisins un passage suffisant, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage (art. 682).

Le tracé obéit à trois règles :

• le passage est pris, en principe, du côté où le trajet vers la voie publique est le plus court (art. 683) ;
• il est fixé à l’endroit le moins dommageable pour le voisin (art. 683) ;
• si l’enclave résulte de la division d’un terrain (vente, partage, échange), le passage ne peut être demandé que sur les terrains issus de cette division, sauf impossibilité (art. 684).

L’assiette et le mode de passage sont fixés par 30 ans d’usage continu (art. 685). L’action en indemnité peut se prescrire, mais le passage continue (art. 685). Quand l’enclave cesse, par exemple après la création d’une route, le propriétaire du fonds servant peut invoquer l’extinction de la servitude ; à défaut d’accord, un juge la constate (art. 685-1).

Attention : un terrain seulement difficile d’accès n’est pas enclavé. Il faut alors l’accord écrit du voisin pour créer une servitude conventionnelle (service-public.gouv.fr). En cas de litige sur le passage ou l’indemnité, la fiche F2040 présente comme obligatoire le recours préalable à un conciliateur de justice, à un médiateur ou à une procédure participative avant le tribunal judiciaire. L’article 750-1 du Code de procédure civile ne l’impose qu’à certaines demandes :

• celles qui portent sur une somme n’excédant pas 5 000 € ;
• celles qui relèvent de certaines actions énumérées par le code de l’organisation judiciaire, comme le bornage, les distances de plantation ou l’écoulement des eaux (COJ, art. R211-3-4 et R211-3-8) ;
• celles qui invoquent un trouble anormal de voisinage.

La servitude de passage pour enclave ne figure pas dans ces listes. Une demande d’indemnité de 5 000 € ou moins reste en revanche soumise à la tentative amiable.

Prescription trentenaire : acquérir ou perdre une servitude

Acquérir par 30 ans. « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans » (art. 690). Une vue ouverte par une fenêtre depuis plus de trente ans peut ainsi devenir un droit.

Le passage ne s’acquiert pas par l’usage. Les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non, « ne peuvent s’établir que par titres » ; « la possession même immémoriale ne suffit pas » (art. 691). Un chemin emprunté depuis cinquante ans sans acte écrit ne crée donc pas, à lui seul, un droit de passage conventionnel. Seule exception : la destination du père de famille, lorsque deux terrains aujourd’hui séparés ont appartenu au même propriétaire qui a lui-même créé l’aménagement, vaut titre pour les servitudes continues et apparentes (art. 692 et 693).

Perdre par 30 ans. « La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans » (art. 706). Le délai court du jour où l’on a cessé d’en jouir pour une servitude discontinue, ou du jour d’un acte contraire pour une servitude continue (art. 707). Si le fonds dominant est en indivision, l’usage par un seul indivisaire empêche la prescription pour tous (art. 709).

Servitudes et vente immobilière

La servitude est attachée au bien, pas à son propriétaire : elle est transmise automatiquement à l’acquéreur (service-public.gouv.fr). D’où l’importance de la connaître avant de signer :

• service-public.gouv.fr cite, parmi les éléments de la promesse de vente d’un logement, les documents mentionnant les servitudes et l’existence d’une servitude ;
• pour un terrain à bâtir sans accès direct à la voie publique, il recommande de vérifier auprès du vendeur l’existence d’une servitude de passage, à défaut de quoi elle doit être établie avant le dépôt du permis de construire ;
• le certificat d’urbanisme renseigne sur les servitudes d’utilité publique (canalisations, captages d’eau, monuments historiques…).

Garantie du vendeur. Si le bien vendu est grevé, sans déclaration, de servitudes non apparentes d’une importance telle que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il les avait connues, celui-ci peut demander la résiliation de la vente ou se contenter d’une indemnité (art. 1638).

Vues sur le voisin. Sans servitude, on ne peut ouvrir de vue droite, ni balcon, à moins de 19 décimètres (1,90 m) de la propriété voisine, ni de vue oblique à moins de 6 décimètres (0,60 m) (art. 678 et 679).

Quel professionnel consulter

Le notaire rédige l’acte constituant une servitude conventionnelle et vérifie, lors d’une vente, les servitudes figurant dans les titres de propriété. Le géomètre-expert délimite les terrains et peut matérialiser l’assiette d’un passage sur un plan. L’agent immobilier doit transmettre à l’acquéreur l’existence d’éventuelles servitudes au titre de son devoir de conseil (service-public.gouv.fr).