Vices cachés immobilier : délai de 2 ans et clause

Qu’est-ce qu’un vice caché dans un logement ?

Trois conditions découlent des articles 1641 et 1642 du Code civil (Légifrance) :

• un défaut caché : le vendeur « n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » (art. 1642) ;
• un défaut grave : il rend le logement impropre à son usage ou en diminue fortement l’usage (art. 1641) ;
• un défaut antérieur à la vente, puisqu’il doit affecter « la chose vendue ».

L’arrêt de la Cour de cassation du 21 novembre 2019 illustre ces critères : l’expertise avait relevé un mur de façade incliné, des pannes de charpente attaquées par des capricornes et une solive pourrie, masqués par un plafond et des contre-cloisons et découverts seulement lors de travaux de démolition. La cour d’appel avait jugé que les diagnostics annexés à la vente montraient l’ancienneté des lieux sans permettre d’apprécier la gravité de la situation (arrêt publié sur courdecassation.fr).

Le délai : 2 ans à compter de la découverte

« L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice » (art. 1648, al. 1). Le point de départ est la découverte, pas la signature : un vice révélé lors de travaux trois ans après l’achat ouvre un délai de 2 ans à partir de ce jour-là.

Vente d’immeuble à construire (VEFA). Pour les vices apparents d’un logement vendu sur plan, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut en être déchargé (art. 1648, al. 2, renvoyant à l’art. 1642-1).

Gardez les preuves de la date de découverte : constat, devis, rapport d’expertise, échanges écrits.

Ce que l’acheteur peut obtenir

Source : Code civil, articles 1644 à 1646 (Légifrance). La garantie ne joue pas dans les ventes faites par autorité de justice (art. 1649).

La clause de non-garantie et le vendeur professionnel

Entre particuliers, la clause est valable. Le vendeur est tenu des vices cachés « quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » (art. 1643). Dans l’arrêt du 21 novembre 2019, la Cour de cassation a cassé une décision qui avait prononcé la résolution d’une vente alors qu’une clause de non-garantie figurait à l’acte et que les vendeurs étaient des vendeurs profanes (n° 18-19.084).

Elle tombe si le vendeur savait. L’article 1643 ne couvre que le vice ignoré. Prouver que le vendeur le connaissait (travaux de dissimulation, sinistres antérieurs, témoignages) ouvre de nouveau l’action, avec dommages et intérêts (art. 1645).

Le vendeur professionnel ne peut pas s’en prévaloir. Dans la même affaire, la cour d’appel rappelait que « le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose vendue » et que cette présomption est irréfragable ; elle a jugé que l’acquéreur, privé de recours contre les vendeurs profanes par la clause, pouvait agir contre l’intervenant qualifié de « vendeur professionnel » dans l’acte. La Cour de cassation a maintenu la condamnation de ce dernier à des dommages-intérêts (arrêt publié sur courdecassation.fr).

Diagnostics manquants. Si le vendeur ne fournit pas l’état d’amiante ou le diagnostic électricité, il ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés (service-public.gouv.fr, fiches F742 et F18692).

Vices cachés ou garantie décennale ?

Pour un logement construit ou fortement rénové moins de 10 ans avant la vente, les dommages graves (solidité, impropriété à la destination) relèvent d’abord de la garantie décennale des constructeurs, qui suit le bien chez les propriétaires successifs ; l’acte de vente doit mentionner l’existence ou l’absence des assurances obligatoires (service-public.gouv.fr, fiche F2034). Voir notre guide garantie décennale et dommages-ouvrage.

Quel professionnel consulter

Avant de signer, le notaire vérifie la rédaction de la clause de non-garantie, la qualité du vendeur et les attestations d’assurance construction. Un diagnostiqueur certifié établit le dossier de diagnostic technique, dont l’absence prive le vendeur de la clause pour l’amiante et l’électricité. Si un vice apparaît après l’achat, l’agent immobilier qui a mené la vente peut vous transmettre les échanges et documents remis par le vendeur.